园区1号地实探:配套基本成熟湖东房价或再爆发

苏州楼市发布 2017-09-27 16:37:24

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9月24日，苏州工业园区发布的公众号推送了一则“园区体育公园式购物中心即将亮相”为主题的文章，文章中指出园区体育中心不仅是一个可以开大型演唱会及健身的地方，更是一个地标性商业中心。

联系到8月底发布的苏园土挂告（2017）第01号文件，体育公园一墙之隔的苏园土挂2017（01）号地将于9月28日进行拍卖，体育公园建设落成无疑对该地块未来的溢价率提升提供了保障。园区1号地还有何亮点？近期搜狐焦点记者对该地块进行了实探。

地处园区两大主干道，体育公园外国语学校一墙之隔

首先在位置上，苏园土挂2017（01）号地位于中心大道南、钟南街西，众所周知，这两条路皆为园区主干道，钟南街可通永旺梦乐城，中新大道可至金鸡湖边，中环东线也在地块不远处，从地块出发短时间内即可到达苏州大部分重要区域。此外在交通上，轻轨1号线钟南街站也与地块不远，未来的体育公园还将是轻轨5号线和6号线的换乘点。

除了交通配套，1号地西侧紧邻体育公园，尽管五分钟车程内已有永旺梦乐城，但体育公园作为未来湖东商业地标之一，与1号地一墙之隔，未来的业主无论购物还是锻炼身体，在家门口即可完成。地块北侧为园区外国语学校，同样为一墙之隔，而地块东北侧的儿童医院，更是成熟的医疗配套。

可以说园区1号地是一个交通、教育、商业、医疗、文体配套都成熟的地块，担得起理论上较高的30030元/㎡楼面价。

地块土地平整自带荷塘，1.5-1.8容积率适宜打造生态盘

周边配套已经成熟，未来拿地的房企在开发上也不难。1号地远望为一片绿地，土壤质量较高，未来做景观绿化成本都较低。此外，在地块中还有一片荷塘，记者在探地时发现9月中下旬荷花仍未凋谢，可见地块生态环境较好。

结合地块所要求的容积率较高1.8，可做高低配或小高层为主的产品，居住舒适度在园区内相较而言都是较高。此区位加上适宜的容积率，在整个苏州都是有卖点的。

未来高价谁来买单？湖东不缺需求居住品质的高端人才

尽管地块本身及周边配套在全苏州都属优质，但不可否认，该地块3万元/平上下的楼面价极有可能是湖东下一个“地王”，未来售价或更将领跑苏州，那么如此高价谁来买单呢？

与地块相邻的前“地王”唐宁府可以作为该地块未来的参考。据不完全统计，唐宁府从去年到今年，在集中开盘签约的月份都能够成为当月园区的销冠，而该项目均价已达到40000元/㎡，且项目以130㎡以上大面积产品为主，目前本期产品只剩最后几套洋房。唐宁府有着相当优异的去化成绩，可以看出苏州仍有不少购房者需要优质版块的优质项目。

据唐宁府置业顾问介绍，唐宁府目前已有900多户业主，其中75%为园区购房者，地缘性客户占相当大的比重。业主中，主要以外企高管、私营业主、IT人士、海归人才等为主，这一部分购房者在看房时大多更注重品质。目前江苏已成为全国第四大人才吸引地，作为江苏经济排名前列的苏州自然还将有源源不断地有高端人才流入，而高端人才置业的优选势必为目前发展成熟的湖东，唐宁府的业主圈层已经印证了这一点。

园区1号地达到一次报价区间进行现房销售是大概率会发生的事件，那么目前想要置业的精英型购房者能够选择的余地也不多，1号地旁的唐宁府是园区走向精英圈层的开端，享同等配套，此外项目在打造上也是以优质的精工标准来苛求，是当下苏州高端人才的优选。