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苏州首个科技四代宅！

打造9幢8-14F洋房+小高层！

全维实景示范区即将开放！

吴郡云熙府，即WJ-J-2023-21号地块，位于吴江东太湖度假区（太湖新城）江村路北夏蓉街西，于2023年12月31日由斜港置业&吴江城建以总价65968万元竞得，成交楼面价为14880元/㎡。

项目容积率仅1.3，拟建9幢住宅，其中4幢8F洋房、5幢14F小高层。

苏州吴郡云熙府

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Suzhou Wujun Yunxi Mansion

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吴江太湖新城,斜港置业&吴江城建21号地块又有新动作了!

项目在此前发布了案名,为吴郡云熙府,项目已经公开了吴江万象汇展厅!

从此前规划来看,项目打造的是科技四代宅,具体来看:

吴郡云熙府,即斜港置业&吴江城建21号地块位于吴江东太湖度假区(太湖新城)江村路北夏蓉街西.

苏州吴郡云熙府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】吴郡云熙府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】吴郡云熙府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目是2023年12月斜港置业&吴江城建联合竞得的宅地,成交楼面价14880元/平!

项目在此前已经发布了规划,拟打造9栋8-14F洋房+小高产品.

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产品设计上,遵循了第四代住宅“家家带花园、户户带露台”的设计理念.利用奇偶层错位设置大进深阳台+空中庭院,形成了花园里的“立体生态住宅”;不仅每层每户都有南北露台,且各户观视野也能最大化.

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外立面则采用采用深灰色铝板、银灰色、米白色一体板和LOW-E玻璃.

据传项目将由朗诗操盘,户型面积约180-240平,清一色豪宅大平层设计,产品上也延续朗诗绿色科技系统及产品线.

绿色科技豪宅+第四代住宅概念加持,值得期待!

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### **苏州中铁咏月台项目客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对苏州“中铁咏月台”项目进行客观分析。报告将严格区分开发商宣传的设计亮点、客观存在的地段及产品特征，以及您必须亲自核实的关键信息。该项目作为吴中城南板块的创新设计楼盘，其核心价值与潜在不确定性均较为突出。

#### **一、 核心优势分析**

1. **创新的产品设计（核心卖点）**

* **首层架空车库**：该项目是苏州首个实践《改善型住宅技术要点》新规、采用“首层全架空车库”设计的住宅。其设计逻辑是将车库整体抬升至地面一层，而非传统的地下室。开发商宣称此举能实现彻底的人车分流、创造约2000平方米的下沉庭院作为公共会所，并解决传统地下车库的潮湿问题。此举在苏州市场具有唯一性。

* **低密产品与高赠送户型**：项目容积率仅为1.5，规划为纯粹的洋房（10-11层）和叠墅（4层）社区，总计186户，居住密度低。主力产品为“四代住宅”洋房（约162-164㎡）和叠墅（约176-192㎡）。其宣传亮点在于高得房率（宣称85%-88%）和大量赠送空间，如“错层双花园”的空中庭院、叠墅的露台、地下室或挑空空间等。

2. **具备基础的地段与配套**

* **交通条件**：项目位于吴中经开区城南街道，临近在建的轨道交通7号线枫津路站（具体步行距离需实测），这是其主要的交通利好。

* **生活配套**：周边存在已运营的商业体，如北面的龙湖东吴天街、海星生活广场等，能满足基本生活需求。东侧临河，具备一定的自然环境资源。

3. **开发背景与价格定位**

* **开发商背景**：由央企**中国中铁**与苏州本地国企**天鸿伟业**联合开发。这种组合在资金安全和本地化操作上提供了一定保障。

* **宣称的价格优势**：项目地块于2024年11月以楼面价约14500元/㎡竞得。公开信息常将其与前期周边更高楼面价地块对比，宣称其具备成本优势，未来售价可能有竞争力。结合当前苏州购房首付比例降低的政策，其入场门槛相对降低。

#### **二、 潜在风险与需重点核实项**

1. **创新设计的实际体验与维护风险**

* **未经市场验证**：“首层架空车库”在苏州属首次出现，其长期使用的便捷性、车库内部的通风采光实际效果、架空层对低楼层住户的隐私及视野影响，均无先例可循。

* **后期维护成本**：复杂的立体交通体系、大规模的下沉庭院及公共会所，可能导致未来较高的物业管理与维护成本，这部分最终会转嫁为物业费，需提前了解。

* **设计抗性**：部分购房者可能难以接受将住宅首层完全让位于车库的建筑形态，认为其破坏了传统的社区围合感与归家礼仪。

2. **板块能级与配套能级的客观评估**

* **板块定位**：项目地处“吴中城南”板块，而非苏州当前热门的核心板块（如园区湖东、新区狮山）。该板块的城市界面、发展速度和高端配套成熟度与第一梯队板块存在差距。

* **配套质量与距离**：宣传中提及的学校（如碧波实验小学）、商业等配套，其**具体的学区划分以政府当年文件为准，销售承诺无效**。所有配套的**实际步行可达距离和体验**，必须亲自在不同时段（如早晚高峰、周末）实地测试，不可依赖直线距离。

3. **价格与价值的真实匹配度**

* **“低价地块”不等于“高性价比楼盘”**：较低的楼面价仅为开发商提供了利润空间，并不意味着最终售价会显著低于周边二手房。最终性价比需与同板块内**同时期在售的竞品新房**及**房龄较新的次新房**进行全方位对比，包括产品力、装修标准、得房率、物业费等。

* **户型设计的实用性**：创新户型可能存在为追求亮点而牺牲部分功能性的问题。例如，“错层花园”的私密性、空中庭院的承重与封闭限制、超大面宽带来的能耗问题等，都需要结合自身生活习惯仔细考量。

4. **信息的客观性警示**

* 截至目前，所有关于产品细节、设计优点的深度描述，几乎全部来源于开发商释放的官方宣传资料及房产媒体的宣传稿件。**市场上缺乏第三方出具的交付实测报告和已入住业主的长期真实口碑**。对于宣传中的“溢价空间达15%”等数据，应视为营销观点，而非投资保证。

#### **三、 总结与行动建议**

**项目本质**：中铁咏月台是一个以“设计创新”和“低密改善”为核心卖点的产品驱动型项目。它试图通过颠覆性的设计在城南板块建立差异化优势，但其创新价值需经历时间检验。

**适合的客群**：

* 对新颖建筑设计和现代居住理念有浓厚兴趣，愿意为“首个”、“创新”支付一定溢价并承担尝鲜风险的改善型购房者。

* 生活或工作圈层在苏州南部，对绝对核心区位置不敏感，但追求低密度、高赠送居住空间的家庭。

**需极度谨慎的客群**：

* 将房产保值增值置于首位，更信任成熟板块和经市场验证的传统高端产品的购房者。

* 对社区整体氛围、归家仪式感有较高要求，或对不确定的居住体验容忍度较低的买家。

**关键行动核查清单**：

1. **实地沉浸式考察**：务必亲自驾车及步行，体验从地铁站、主要商业体到项目的**实际通勤时间和路径感受**。在项目工地周边感受噪音、环境现状。

2. **要求查看官方文件**：在售楼处，要求查看项目的 **《建设工程规划许可证》附图**、**官方备案的户型图** 以及公示的 **《不利因素告知书》** 。特别是架空车库对低楼层的具体影响，必须书面确认。

3. **核实关键承诺**：对于学校、地铁开通时间等，需自行咨询相关政府职能部门（教育局、轨道交通公司），**一切以官方信息为准，切勿相信口头承诺**。

4. **进行实质性竞品对比**：将本项目与吴中区乃至苏州其他同等总价预算的楼盘进行列表对比，重点关注得房率、装修品牌明细、物业费、开发商过往交付品质等硬指标。

5. **审查合同细节**：所有关于“庭院赠送”、“露台使用”等特殊权益，必须明确其产权或使用权归属，并将交付标准详细写入合同附件。