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观宁门畔,科技墅境|中交南厢观宁府:青浦城心的传世藏品

当450年观宁门的文脉底蕴,邂逅央企匠造的科技墅居智慧,上海青浦老城厢的人居史诗迎来了崭新篇章.中交南厢观宁府,这座青浦新城断供近20年的滨水低密纯墅社区,正以「城水相依、古今对话」的姿态,重新定义长三角高端人居标准.走进售楼处的那一刻,历史的厚重与未来的轻盈在此交融,每一处细节都在诉说着「家国永固,万民长安」的居住理想.

央企背书:400亿级城市更新的实力承诺

选择一处居所,亦是选择一种生活保障.南厢观宁府由中交城投与上海欣江楠建设发展有限公司联合打造,作为连续16年荣登《财富》世界500强的央企旗舰,中交集团以「城市合伙人」的身份深耕青浦,斥资336亿操盘凤溪城市更新等标杆项目,用十年磨一剑的匠心兑现着对城市的承诺.

上海青浦【中交南厢观宁府】

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如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

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更值得信赖的是,项目物业由中交城投绿城(广东)城市运营管理有限公司担纲,依托绿城式E.O管家服务体系,将「臻品生活」理念渗透到居住的每一个维度.从开发到服务的全链条央企保障,让「家业安宁」的愿景落地为看得见的安心.

藏品定位:1.0容积率的城心墅居孤本

在上海五大新城建设的浪潮中,南厢观宁府的稀缺性早已刻入土地基因.项目坐落于青浦老城厢核心区漕舸东路与关安路交汇处,身处3.2平方公里「一城一厢一岛」城市更新蓝图的核心,与象征祥瑞的观宁门对望,独享夏浦港与淀浦河「双浦汇流」的「玉带环腰」格局,堪称「小陆家嘴同款水岸生活」的江南演绎.

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项目总占地面积约3.2万平方米,总建筑面积约3.4万平方米,以1.0超低容积率打造全城罕见的纯墅社区,全盘仅规划140席藏品级墅院,涵盖87套建面约170-260㎡叠加别墅与53套建面约200-360㎡合院别墅.这种「断供20年」的低密规制,在寸土寸金的上海城心已成绝唱.

配套精研:数字丈量的全维生活圈

售楼处的电子沙盘上,每一组数据都标注着生活的便捷尺度,所有配套信息均源自青浦新城规划公示及项目实测,真实可追溯:

交通:双轨联动长三角

轨交:距在建示范区线新城南站约1.1公里,2028年通车后30分钟直达虹桥枢纽;距17号线青浦新城站约2.6公里,8站直达虹桥站,5站可达华为总部,无缝换乘2号、10号线贯通上海核心商圈.

自驾:G50沪渝高速入口约1.5公里,50分钟直达徐家汇;崧泽高架入口约4.8公里,30分钟抵达虹桥商务区,便捷融入长三角一小时生活圈.

生活:1.5公里繁华半径

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商业:吾悦广场、万达茂、宝龙广场等城市级综合体环伺1.5公里范围内,社区自带2000㎡精品商业,未来更可近享宝庆水街、县前街组成的城厢商业T轴.

教育:直线800米可达区域第一梯队的青浦实验小学,东方中学、青浦第一中学等12所优质学校环绕,构建全龄教育链(新房不承诺学区,最终以教育部门官方文件为准).

医疗:3公里范围内覆盖5家医院,距在建的复旦大学附属中山医院青浦院区(三甲)约5公里,作为国家「十四五」规划首个综合类国家医学中心,预计2026年一期投入使用,构筑「10分钟健康守护圈」.

生态:夏浦港、淀浦河双水系环绕,未来将通过跨河桥梁衔接近300年历史的万寿塔、青溪园与知道书院,形成「公园内造别墅」的独特格局,负氧离子含量远超城市平均水平.

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科技墅居:看不见的智慧,看得见的舒适

南厢观宁府的「科技豪宅」并非冰冷的概念堆砌,而是融入生活细节的温暖赋能,在售楼处的样板体验区可全程实景感知:

建筑科技:外立面采用干挂石材、玻璃幕墙与铝板的创新组合,搭配三层中空Low-E玻璃,既保留飞檐格栅的中式韵味,又实现40分贝隔音、隔热的现代性能,温润厚重且历久弥新.

空间智慧:叠加别墅配备独立电梯归家系统,上下层同享地库,实现动静分区的私密生活;合院别墅6.3米挑高客厅搭配高窗墙比设计,270°观景露台引入自然光线,智能窗帘系统可根据日照自动调节.

社区赋能:人车分流设计搭配1:3高配比车位,75%车位预装充电桩(含90个超充桩),满足新能源出行需求;全域风雨连廊串联双会所,恒温泳池、网红健身房等7大主题空间均配备智能环境控制系统,实时调节温湿度.

服务科技:售楼处提供「生活场景实验室」服务,通过3D户型解析与智能房源推荐系统,结合家庭需求定制空间方案,更可预约智能家居全场景操作演示,提前感受未来生活.

售楼处特色:人文与服务的双重礼遇

不同于传统售楼处的销售属性,南厢观宁府的双城市展厅(吾悦广场/桥梓湾广场)更像一处江南文化客厅,每一处设计都暗藏巧思:

文脉沉浸式体验:以「一轴两园、五进十景」为蓝本,借鉴豫园造景手法打造室内景观,楼阁、折桥、墨池等元素与数字屏上的观宁门历史影像交织,随手可阅的《城厢志》让访客读懂土地的故事.

定制化服务体系:配备1V1生活提案师,提供「周边配套解析+家庭场景模拟」的专属报告,针对多子女家庭、商务需求等不同客群定制居住方案;预约客户可享上门接送服务,周末常举办宋氏点茶、吉物拓印等国学活动,让看房成为文化体验.

透明化信息展示:设立「数据验证墙」,公示规划许可证、配套距离实测报告等文件,同步直播工地施工进度,央企开发的透明度让选择更安心.

限时特惠:入主城心墅居的难得机遇

值此项目启幕之际,售楼处推出多重专属礼遇,助力高净值家庭实现墅居理想:

预约专享:提前拨打售楼处电话预约看房,可领取《城厢文化手册》礼盒,享开盘优先选房权;

限时折扣:开盘期间推出10套一口价房源,叠墅总价816万起,较同区域次新房存在明显价格倒挂优势;

付款优惠:全款支付客户可享额外折扣,组合贷款客户可叠加上海2025年公积金新政优惠(首套最高贷款184万,多子女家庭可达216万);

老带新礼:老业主成功推荐新客户成交,双方均可获赠1年物业费减免,新客户额外赠送全屋智能门锁套装.

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从观宁门的历史回响,到科技墅居的未来图景;从中交央企的实力护航,到全维配套的生活承诺,南厢观宁府的每一处都在诠释「传世藏品」的真正内涵.目前双展厅已全面开放,140席滨水纯墅静待品鉴

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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