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老静安稀缺上新

招商曹家渡项目定名

【康定壹拾玖】

少量建面约120-238㎡3-4房

均价17.18元/㎡ 总价约1850万起

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上海静安康定壹拾玖

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上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】招商把这个上海核心项目的案名定为:「康定壹拾玖」,以此致敬项目的门牌号康定路1119号.

讲真的,这个名字还怪浪漫的.

案名一出,就看到群友开玩笑说:果然老静安的盘都是叫自己路名和旧时里弄名,而新静安的项目则都会带上「静安」二字.

其实这块地在土拍被招商拍到之初,我就挺好奇,也有好几个疑问:

第一是曹家渡板块,虽说是老静安,但好像缺了点什么,要说什么故事才能让人买单?

第二则是地块形状的问题,本身不大的地块,还天生就是最难搞的闪电形状,这样的地块做出好产品难度极大,怎么做才能出彩有记忆点?

第三是招商这次吹风要卖18万的话,得迭代出什么样的产品,能把这里做的具有说服力?

这三件事儿,我都很好奇,没想到恰好现场都给了答案.

一、

每一个项目,特别是豪宅项目,都需要一个好的故事才能站住.

招商的解法是把康定路这个得天独厚的地名挖掘出来,非常的具象化.

他们写道:同一个前缀,变换的门牌号,都是时代和个人的重要时刻

这句话真的很好.

康定路是一条横穿了老静安的重要道路.

2852米的康定路,曾经拥有超过200家店铺和工厂.

在这条路上,张爱玲出生并度过了自己19岁前的青春时光.

中国历史上第一次有电影放映,就是在不远处的徐园.

国立暨南大学也曾在抗战时期在这条路上临时办学.

本身大约12米宽的康定路,最后也变成了招商笔下「梧桐浓荫下的领馆花园」

这些意象,都让这条路在脑子里清晰起来.

最后再给你加一句:「约1公里静安寺的距离,是多少人的遥不可及」

你品品,一个老静安,繁华边,梧桐树下的豪宅故事,延续了康定路的家族珍贵记忆,就在这里立住了.

二、

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对于这样的「闪电状地块」,大多数历史案例都做的不是太出色.

毕竟谁都知道这样形状的地块天然难做,更何况这个地块中还有一个「公共通道」需要贯串小区,会把小区分为两段.

这地块条件,基本属于天崩开局了.

一切的因素都仿佛在说:这里做不成条件很好的豪宅的.

但从今天发布会看到的方案里,我看到了非常出彩的一套方案.

比如说为了保证小地块的景观密度,小区中央特地没有放置消防登高面,从而保留了整个横向中轴线的完整景观带.

在中央楼栋,招商特地改变了楼栋的平面和间距,最终把登高面移到了南侧,保护了地块的景观统一性.

「梧桐浓荫下的领馆花园」不能只是一句slogan,你得真的在中间种下大片花园才行.

所以这个方案做到了.

而第二个则是刚才提到的「公共通道」

上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】下图中的黑色部分是原定的公共通道,如果按照原规划从中央穿过,小区一分为二,直接会让这个小区变成一个割裂且品质普通的社区.

而招商居然在红色部分的地面全部覆土抬高到7.2米,让公共通道依然在人行平面从覆土中穿过,但小区抬升形成一个内部的高低落差,从而既能满足通道需求,又不会割裂社区.

甚至,因为做了这样的高低错落,在景观上借鉴了旧金山的「九曲花街」,小区内就做了垂直高低错落的景观带,让整个社区的层次更加丰富了.

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(图)旧金山的九曲花街

这才是让我感觉最惊艳的地方.

最差的解法是保留原状通道,好一些的解法是挪个位置,影响更少的楼栋.

而招商给的解法则是「让这些干扰因素变成未来的项目独特优势」.

很妙.

三、

过去一年里,招商在上海的各个系列,特别是玺系的产品力进步神速.

如果你有机会看过「海上清和玺」的示范区,哪怕只是现在这个完成度还只有70%的示范区,应该都会知道招商的玺系产品力迭代到什么程度了.

我去看完「海上清和玺」的公区之后,给我留下了很深的印象.

而这次他们的口号是:玺系之上,上成之作.

那我自然就更好奇了.

发布会上我第一次看到项目的介绍人挂着「产品经理」的头衔.

玺系产品经理,很有趣的定位.

深圳招商玺,佛山华玺,合肥招商玺,几个招商全国热门项目都有他的身影.

从现场发布的剧透效果图,和听他的介绍,招商的确是把这里作为一个「玺系之上」的定位在打造.

全楼栋的一楼架空6~7.6米,这样的超大尺度做了社区的泛会所,让社区地块的平面空间进一步放大.

约1800㎡面积的下沉会所,在这样一个小地块里存在完整功能的会所,堪称稀有.

特殊处理的圆弧石材外立面,造价在上海属于第一档,材质不突兀的和老静安的氛围融为一体.

哪怕最小面积的120㎡户型,也坚持做到一梯一户独立电梯厅,能让小区里所有业主都有足够好的隐私的尊贵感.

甚至在停车库里,会有一个中央车站,停车库中还设计了一个洗车区,如果你有需要,就回家之时开到中央车站的接待台,自有管家和物业为你安排洗车服务.

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参加完发布会之后,只能再次感叹,上海的新房最近一年迭代太快了.

招商这个盘,从效果图来看,的确跑在了很前面.

也许「康定壹拾玖」出来之后,从产品的角度,真的会让过往大多数的老静安豪宅黯然失色.

四、

以上就是昨天看完发布会的感受了.

这种真的能看到新东西和独特解法的发布会,的确是很让人很愉悦的.

而且从现在放出的信息来看,等实景示范区在3月底亮相的时候,大概率会有更多的惊喜带来.

要知道,这里本不是绝对意义上的无敌地段.

也不是横平竖直、四四方方好操作的天然优良地块条件.

更不会是闭着眼睛卖的所谓超低价格.

和过去许多市区的玺系都截然不同.

但大家看爽文,当然总爱看「逆天改命」的桥段.

用真本事让一块地的价值超越它原本的级别,就是地产圈里的「逆天改命」.

更何况从老静安里能出让一块地,得多不容易.

这个项目的发布会看完,从这些解题思路和豪宅打造的思考里,属实让我看到了一个和之前印象中不太一样的招商.

真是变得越来越令我期待了.

「康定壹拾玖」

预计3月底4月初开放实景示范区与实体样板间

首开120㎡3房与188㎡4房产品

上海静安康定壹拾玖

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3. 征信要求：

· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2. 可抵押房产类型及成数：

· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3. 不可抵押房产：

· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。