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上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

内环静安苏州河

【象屿苏河琹庐】

石库门风貌海派经典别墅

面积约191-223㎡ 合院类独栋&联排别墅

超大面宽9-11-16m

赠送超大地下室70-164㎡

赠送超大花园36-130㎡

别墅18万/㎡，总价3300万-4200万

高层12.5万/㎡，还有房源可定

别墅样板间已开放

上海静安象屿苏河琹庐

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Shanghai Jing'an Xiangyu Suhe Qinlu

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Shanghai Xiangyu Suhe Qinlu Official Sales Office Phone: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】3月15日下午,静安中兴路宅地出让,象屿地产拿下中兴社区C070202单元283-22地块152街坊!地块四至范围,东至:会文路;西至:规划283-20地块,旁边是虬江大楼;南至:王家宅路北至:虬江路.

上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】「象屿中兴路项目」在今年1批次土拍拿下后,已经开始进行招标,项目包含普通高层住宅+风貌别墅,即将正式开工:项目规划建造高层公寓+风貌合院别墅产品.高层为一栋25层高建筑,5-25层为商品房,一层6户,共126套,均为建面约100㎡小三房,该项目综合容积率2.67.高层公寓联动价12.5万元/㎡.

风貌别墅全都是地上2-3层的小面积合院别墅产品,无地下室,建面约179-229㎡左右.风貌别墅联动价18万元/㎡,按照最小面积计算,总价仅3200万左右就能买到静安区内环内风貌别墅.

上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】户型图如下:(仅供参考,最终以实际为准)

高层户型图:

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别墅户型图:上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

一房一价表如下:

效果图上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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项目高层产品均为100㎡左右3房户型,一梯6户:由于别墅都是毛坯交付,未来业主自己可以根据框架做出更多个性化的设计装修.

让我们来看看该项目的大致规划细节.总建筑33079.31平方米,地上建筑面积20647.31平方米,地下建筑面积12432平方米.工程总投资24亿元.项目计划的开竣工时间为2024年5月30日-2027年2月20日.

交通方面:距离8号线中兴路站直线约400米,距离3/4号线宝山路站直线约300米

商业方面:项目周边配套成熟,购物便利,周边2公里内有凯德虹口商业中心、静安大悦城等.

教育方面:项目周边有闸北区三中心小学、永兴路第二小学、青云中学、市北初级中学等.(新房不承诺对口学校,具体以实际为准).

上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】医疗、生态方面:周边医院有上海中医院,生态配套有有芷江绿地、中兴公园等.

上海静安象屿苏河琹庐

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### **上海象屿苏河琹庐楼盘客观分析报告**

**核心评价**：象屿苏河琹庐是一个典型的“地段与价格驱动型”内环新盘。其核心吸引力在于“静安内环内”的标签和相对周边二手房及同板块新房的价格优势。然而，作为开发商象屿地产在上海内环的“品牌突破之作”，其产品力、细节品质和开发商的豪宅兑现能力尚未经过市场检验，且项目自身存在若干明显短板。这是一个需要为“地段”接受部分“产品妥协”的选择。

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#### **一、 项目核心事实与概况**

1. **基础信息**：项目位于上海**静安区中兴社区**（属苏河湾辐射区），东至会文路，北至虬江路。地块为纯住宅用地，容积率2.67。由厦门国资房企象屿地产开发。

2. **产品与价格**：项目由一栋25层高层（5-25层为商品房）和16栋风貌别墅组成。**高层主力户型为建面约100平方米的三房，共计132套，备案均价为12.5万元/平方米**。别墅面积约190-220平方米，联动价18万元/平方米。项目已过会并开盘。

3. **市场定位**：总价约1250万起，切入上海内环内千万级新房市场。该总价段新房供需紧张。

#### **二、 核心优势分析**

1. **内环地段与价格倒挂的吸引力**

* **板块认可度**：项目地处“苏河湾-中兴城”板块，该区域已被市场认可为新兴高端居住区。数据显示，苏河湾在高端新房成交中位列全市前列，二手房标杆价格普遍高于本项目售价，形成明确的一二手价格倒挂。

* **性价比入口**：在静安内环内，12.5万元/平方米的均价，为购房者提供了进入该核心区域的相对低成本门槛。与同板块内定位更高的豪宅相比，其价格具有竞争力。

2. **产品设计的针对性**

* **功能性户型**：约100平方米做三房，精准针对刚改及学区需求家庭，户型设计强调实用性。

* **部分配置亮眼**：宣传的装修标准（如方太、博世、高仪等品牌）及智能化系统（华为鸿蒙生态），在同等价位楼盘中属较高水准。高层部分房源高区可远眺陆家嘴景观，是重要加分项。

#### **三、 关键风险与客观劣势**

1. **开发商口碑与能力的重大不确定性**

* **缺乏顶豪经验**：象屿地产虽为国企，但此前在上海的开发经验主要集中在五大新城及外围区域。**苏河琹庐是其进军上海内环核心区的首个高端项目**，属于“品牌跃升”之作。其能否在内环顶级竞争环境中兑现高品质承诺，毫无历史记录可循，是最大风险点。

* **近期市场表现下滑**：公开数据显示，象屿地产2024年在上海的销售额和排名均出现显著下滑。同时，其在上海的其他外围项目（如普陀、奉贤）出现了**去化率偏低（最低仅23%）甚至认购人数不足而取消摇号的情况**。这对其品牌信心和市场号召力构成负面影响。

2. **项目自身规划与环境的显著缺陷**

* **微型社区与混合业态**：项目仅有一栋可售高层，社区规模极小，活动空间有限。且1-4层为保障房，与商品房混合，对社区纯粹性和管理提出挑战。

* **硬伤环境影响**：项目南侧约150米处为**废弃的老北站铁路线**，该区域规划为公园但改造时间未定。铁路线对南向楼栋的视野、城市界面及潜在的心理感受构成长期不利影响。

* **户型与得房率问题**：为控制总价，100平方米三房的部分北向房间尺度局促。且由于一梯六户的高层设计，其得房率预计偏低，实际使用面积需重点核实。

3. **激烈的板块内部竞争**

* 项目与一路之隔的竞品 **“保利永兴里”** 在产品形态（高层+风貌别墅）、户型、价格上几乎完全一致。但保利作为高端市场经验更丰富的央企，其项目此前创造了更高的认购率。在直接对比中，开发商品牌力是苏河琹庐的软肋。

#### **四、 总结与决策建议**

**适合的客群**：

* 预算严格卡在1200-1400万，核心诉求是“上车”静安内环，对地段价值执着，且能接受为地段牺牲部分社区环境和居住尺度的务实型买家。

* 对开发商品牌不敏感，更相信眼见为实的装修配置，且主要依赖外部城市资源（如地铁、商业）而非内部社区活动的购房者。

**需极度谨慎的客群**：

* 重视开发商声誉、项目纯粹性、开阔社区环境和长期资产稳健性的改善型客户。

* 对铁路等环境不利因素敏感，或对户型空间感和得房率有较高要求的家庭。

**关键行动核查清单**：

1. **实地验证硬伤**：务必在项目南侧实地查看废弃铁路线的现状，评估个人接受程度。亲自体验不同户型房间的实际尺寸。

2. **对比竞品细节**：必须参观对比 **“保利永兴里”** 的样板间和工地，从外墙用材、公共区域设计、门窗五金细节等维度进行直接比较。

3. **核实开发商承诺**：将销售承诺的所有装修品牌、型号、智能家居功能等，逐条写入购房合同附件。重点询问未来物业公司及服务标准。

4. **管理价格预期**：清晰认识你所支付的对价中，绝大部分是“静安内环”的土地价值，而非房屋的建安成本。以此为基础评估性价比。

**最终结论**：象屿苏河琹庐是一个“机遇与风险”都异常明确的项目。它提供了一个以较低成本占有核心区资产的窗口，但窗口的背后是开发商能力的未知数和产品本身的明显妥协。决策的本质在于，你愿意用承担多少“不确定性”和“接受多少缺点”来兑换“静安内环”这个标签。建议仅将其作为备选之一，并在与直接竞品的残酷对比中做出最终决定。