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望湖玫瑰园开发商热线：400-812-3664 · 新东方华宅系Golf Lake View

园区2.0甪端新区 精装湖岸洋房

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基础信息

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项目推广名：望湖玫瑰园

所属区位：苏州 · 甪直

项目地址：甪直镇甫澄中路与迎新一路交汇处

开发商：苏州湖昱置业有限公司

总建筑面积：139663㎡

物业类型：建面约92-130㎡精装洋房（9-11层；共19栋）

装修配置：精装

容积率：＞1.3且≤1.5

绿化率：住宅地块约37%

产权年限：住宅：70年

层高：洋房层高约2.95m

几梯几户：洋房均为一梯两户

规划楼栋数及户数：住宅 19 栋，936户

车位配比：约1：1.1

后期物业：苏州吴中颐璟物业发展有限公司

物业费：住宅：2.89元/平/月

中国最强地级市

上海都市圈核心成员 | 时代发展高地

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苏州，上海都市圈核心成员之一，2021全国GDP第六，仅次于北上广深渝，连续34年引进的外企规模一直稳居全国第一。全国工业园区经济标杆，至2021年已累计吸引外资项目超5000个，其中92家世界500强企业在园区投资了156个项目，当年实现进出口1119.7亿美元，成为经开区中的“领头羊”“尖子生”。（数据来源：凤凰网江苏）

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城市发展“桥头堡”

独墅湖协同区 ｜千亿宏伟未来

2021年3月，市委、市政府正式设立“独墅湖开放创新协同发展示范区”， 甪直镇囊括在内，同时辟出27.3平方公里的核心区，分为高端创新产业集聚区、高端创新产业协同区和田园生态区三部分，成为高标准学习园区、对接园区、融入园区的“桥头堡”（距离项目约3km）。

下一个新园区

甪端新区崛起 | 承启产城融合2.0

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2021年11月30日，由《苏州日报》头版刊登，甪端新区正式定调！继园区飞地之后，甪直又一个重量级身份！甪端未来将加速发展特色高新产业，协同吴中经开区、承接园区“3+3”产业为主体功能，整个产业聚集区，计划2025年产业规模突破500亿元，2035年产业规模突破1000亿元！

官方红利加速

吴中1号工程 | 开启甪直时代

伴随苏州市委政府直接谋划、直接推动的吴中“1号工程”的推进，在飞地政策、协同发展区、甪端新区的各项利好加持之下，成为加快甪直板块价值晋升和高速腾飞的契机。222公顷，甪直迎来大规模动迁望

交通升级

极速链接中环，畅达城市核心

苏州东站正式官宣，开启园区TOD4.0时代

地铁6号线延伸线直达甪直核心（甪直站距离项目1.7km）

中环南线南湖路快速路串联园区与中环东线

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教育升级

多维度教育资源 | 启赋菁英未来

吴中区人民教育出版社附属实验小学（2021年9月已投用）

园区教育局确定星字头学校招标成功

甫里中学迎来扩建，总投资约4980万元，预计2022年6月竣工

新增32个班级以及美术、音乐、劳技等功能教室

商业升级

帷幄城市繁华 尽享多彩生活

南库邻里中心（规划中）

甪直全民健身中心（正式投用）

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金澄湖社区集（2022年5月完工，投入使用）

吴中地产集团 Wuzhong real estate

建筑中国精神 | 构筑美好生活

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吴中地产，30载与苏城共荣，现为具有国家房地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业，吴中地产荣膺“江苏省房企50强企业”、“苏州品牌影响力房地产企业第一名”等荣誉称号。开发各类房产项目累计近超千万方，实现了苏州、长春、南通、嘉兴、四平、澳洲（墨尔本）等全球发展格局。率先提出‘园区东’这一概念的吴中地产，携望湖·玫瑰园再著一城风采，以远瞻时代的先机，再献园区东。

桑田岛富人区首站 First stop of rich area of Sangtian Island

总价175万起 |墅区低密洋房

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放眼整个苏州，上一个有湖有高尔夫的居住区，在金鸡湖板块，如今，下一个就在甪直。玫瑰园环绕12座甪直老牌优质静谧别墅区（套均3000万+），周边约57500亩生态澄湖水域，115公顷三亚高尔夫俱乐部、澄湖航空飞行基地等，享高端齐全配套，与静墅、巨富为邻，更显居住眼光和境界。

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甪直国际慢城 Luzhi international slow City

同步国际人居潮向 | 纯享古镇慢生活

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2018年6月，甪直（中国十大历史文化名镇）被授予国际慢城称号，成为中国第八国际慢城，苏州首个国际慢城，由约15平方公里核心区与约45平方公里澄湖水域构成，同步国际人居潮向。

咫尺繁华 帷幄万象精彩 Close to prosperity，All in one

全周期优质配套 | 咫尺优享

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甫澄北路往北1km即达沪常高速，约10min上中环、约2min达独墅湖协同发展核心区。

5-20 min 漫步/骑行系统

智慧生活零售集市“社区集”＜50米

甪直国际慢城＜200米

澄湖伟才幼儿园＜500米

苏州市吴中区人民教育出版社附属实验小学＜2000米

甪直高级中学≤1500米

甫里幼儿园≤2500米

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万嘉生活广场、安逸商业广场及万客隆等大型超市≤3000米

甪直 甫里中学＜3500米

社区集（金澄湖店） ＜4000米

甪直古镇商圈、甪直人民医院≤4000米

迎宾西路地块星字头学校（已招标）＜4500米

10-30 min 车行系统

8000米：华为研发园

10000米：生物纳米园 中环东线

2min达独墅湖开放创新协调发展示范区，高速10min上中环,

甪直大道、东方大道 驱车20min抵达园区

距沪常高速路口1200米 驱车20min至园区

距东方大道5500米 驱车10min至尹山湖板块

25min至永旺梦乐城 35min 至金鸡湖景区

纯洋房社区 低密生态Low density ecology

建面约92-130㎡精装湖岸洋房

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项目总占地约6.6万方，周边在售项目总容积率最低（约1.5容积率）。是甪直唯一的墅区纯洋房社区，也是区域内每户日照时间最长的社区。社区绿化率高达37.1%，一梯两户设计，得房率区域最高，极具性价比。

低密洋房住区 高端人居品质low density，superior quality

精工洋房 | 智造舒居空间

望湖玫瑰园一共打造19幢9-11F纯洋房产品，容积率约1.5，是个纯粹低密社区，项目绿化率高达37%，临近约3800公顷澄湖、三阳高尔夫，景观资源丰富。

鸟瞰图

望湖玫瑰园由吴中地产打造，2020年9月首开，户型建面约90-130㎡。

这两天，业主集中收房，有人表示，“房子买点软装就能住了”、“下个月初就退租，搬进来住”。

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SuZhouLouShi

016月25日开始到现在，已有一大批业主收完房子，今天现场，依然还是有不少业主陆续前来收房，大门处，路口两边停放了不少车辆。

一眼望过去，气派的大门很是吸睛。

走进去，迎接业主归家营造的仪式感很到位。红色是喜庆，红毯即是路引也是祝福。

外立面也很有颜值，还加了一些中式元素，贴合苏州人的文化内涵，更显雅致。

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楼间距也十分开阔，即使是1楼，也看不到有阴影遮挡，光线很足。

而且，但是小区内的树木、灌木丛、草坪生长得都较为茂盛，郁郁葱葱，赏心悦目。

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小区内设有会客厅、儿童游乐区以及健身设施等，丰富业主日常生活。

单元入户门是中式风格，庄重大气。交付的每栋楼门前都铺设了红地毯，十分喜庆，一梯两户。

SuZhouLouShi02

室内入户门，是指纹密码锁，旁边还有挂钩，进门很方便。

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先看一下小户，客厅采光很好，因为洋房低楼层，视野也很好，而且推开阳台的门，就能感受到风浪袭来。

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室内装修还配备了中央空调、新风。精装品牌采用TOTO、西门子、欧派等。

洋房的得房率高，大户型室内空间显得更阔绰。双联阳台，洗衣、玩耍的空间足够，实现阳台自由。

空调、主卧的尺度都很大。

由6栋9层、13栋11层洋房组成，面积92-130㎡精工科技住宅设计；新中式建筑：中式元素与现代材质巧妙兼揉，注重中式传统，也结合现代生活价值；优越观景及生活视野：约1:1.4的超大栋距、视野开阔、无遮挡。

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五进空间 全龄社区

一进：入口大门，观门径，以一门而窥全貌，通过建筑设计的细节营造小区的庄重与尊贵。

二进：中央文化长廊，对景及造景的空间，严选优质的景观树提升小区整体档次。

三进：社区功能配套，我们在社区内设置了夜光跑道、儿童游乐场，康体中心、阳光草坪、宅间花园、儿童足球场等，针对儿童、大人、老年人不同年龄段打造全方位的活动休闲空间。

四进：楼幢与楼幢之间的过渡空间，通过绿化排布，勾绘小区整体形象，形成江南水乡与大自然的完美结合。

五进：入户单元门厅，智能进入（人脸识别、指纹、刷卡、密码），多重开启方式充分考虑各个年龄段使用便捷，打造人工智能社区。

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定制精妆 Refined decoration

33项室内精工细节 筑新苏州人居样本

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苏式精工标准，精选西门子、TOTO、普乐美、欧派等优质家装品牌，以3大智能生活系统、33处室内精工细节等，定义苏州理想生活样本。

入户玄关：重力挂钩 人体智能感应灯 一键总控开关 玄关柜

餐客厅：餐客厅一体 SOS紧急呼叫按钮 宽境阳台 客厅USB插座 全屋地板

厨房：拉篮收纳 人体工学 人造挡水条 抽拉式水龙头 水槽台下盆

卫浴：时尚镜柜收纳 三维镜面设计 暗藏灯带 底部地台 安全开关 预留电源

户型鉴赏 House appreciation

都会理想家，悦享空间美学

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A户型 |甜蜜蜜户型

建筑面积约92㎡ | 三房两厅一卫

◆三开间朝南向，三面采光

◆入户玄关设置，尊崇出入礼序

◆宽敞竖厅，动静分区明显

◆南北四飘窗，御揽四季美景

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B户型 |三十而已户型

建筑面积约100㎡ |三房两厅两卫

◆三面朝南，方正通透

◆餐客厅一体，大气格局

◆U型厨房，黄金三角动线

◆从容双卫浴，时刻优雅舒适

D户型 |小团圆户型

建筑面积约120㎡ |四房两厅两卫

◆三面朝南，尽揽清风阳光

◆U型大厨房，流畅操作动线

◆南向主卧，衣帽间、独卫，奢适生活

◆南向阔景阳台，风光尽收眼底

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E户型 |欢乐颂户型

建筑面积约130㎡ | 三房两厅两卫

◆入户玄关，丰富收纳空间

◆餐客厅一体，会客待友，更有面子

◆南向飘窗主卧，自带景观飘窗

◆独立卫浴，干湿分离，舒适洗漱

U型厨房，切、洗、炒动线顺滑。

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据了解，项目目前还有部分房源在售，为建面约92-130㎡装修洋房，总价175万起，为现房，所见即所得。

SuZhouLouShi

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望湖玫瑰园，地处甪直镇，对望约3800公顷澄湖，邻近三阳高尔夫，周边别墅区环绕，低密宜居。

配套方面，周边有叶圣陶实小及幼儿园，甪直甫里中学、甪直高级中学等。

商业方面，小区自带社区集超市配套，还有南厍邻里中心、万嘉广场、安逸商业广场等。

甪直，是集园区、吴中两大区域共同打造的一个板块。甪端新区、独墅湖科教创新区（东区）...都是甪直再规划的别称，发展能量巨大。

图源：吴中发布

当下的甪直，更多以近园区被热捧。园区新房已达5万+/㎡，与甪直接壤的胜浦板块新房都在3万+/㎡，对比之下，甪直价格优势十分明显。

放到望湖玫瑰园上来说，总价约175万起的精装洋房，优势就更大了，从数据看，周度签约榜单，项目位居苏州前十，热度很高。

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以下是一些房产挑选技巧：

一、地理位置

城市和区域选择

经济发展潜力：优先考虑经济增长强劲的城市或区域。例如，一线城市和一些重点二线城市通常拥有更多的就业机会、优质的教育和医疗资源。像杭州，随着互联网产业的蓬勃发展，吸引了大量人才涌入，房产需求持续旺盛，其房产的保值增值潜力也相对较高。

规划与发展方向：关注城市的规划蓝图，例如是否有新的商业区、产业园区、交通枢纽建设规划。靠近这些规划区域的房产往往会受益于基础设施的完善和经济活动的增加。以成都为例，天府新区的建设使得周边房产价值不断攀升。

周边配套设施

交通便利性：靠近地铁、公交站点或主要交通干道的房产出行方便。例如，距离地铁站步行 10 - 15 分钟的房子，不仅能节省通勤时间，而且在市场上更具吸引力。同时，也要考虑附近道路的拥堵情况，良好的交通网络可以有效避免出行高峰时的交通堵塞。

教育资源：如果有子女教育需求，要考察周边学校的质量和距离。优质的学区房通常价格较高，但也具有很强的抗跌性。例如，在一些城市，重点中小学附近的房产价格往往比同区域非学区房高出许多。

医疗设施：方便就医也是一个重要因素。靠近三甲医院等优质医疗机构的房产，对于老人或有医疗需求的家庭更为合适。

商业设施：周边有超市、商场、餐厅等商业设施会大大提高生活的便利性。例如，步行范围内有大型购物中心的房产，能够满足日常购物、休闲和娱乐需求。

休闲娱乐设施：靠近公园、体育馆、图书馆等设施的房产，可以提供更好的生活环境和休闲场所。例如，靠近城市公园的房子，居民可以享受自然景观和户外活动空间。

二、房屋本身

房屋类型和户型

房屋类型：根据自己的需求选择合适的房屋类型，如公寓、普通住宅、别墅等。公寓适合单身人士或投资，普通住宅适合家庭居住，别墅则提供更宽敞的居住空间和隐私。

户型设计：户型要方正，这样空间利用率高。避免选择形状怪异的户型，例如有很多拐角或过道过长的户型，会浪费空间。南北通透的户型通风和采光效果好，居住起来更加舒适。例如，客厅和餐厅相连且南北通透的户型，空气能够自然对流，室内光线充足。

房间数量和布局：根据家庭人口和生活习惯确定房间数量和布局。例如，有老人或小孩的家庭可能需要更多的卧室；如果经常在家工作，需要有一个安静的书房空间。

房屋质量

建筑结构：了解房屋的建筑结构，框架结构的房屋在抗震性能和空间改造灵活性上相对较好。可以查看建筑图纸或咨询开发商了解房屋的结构类型。

墙体和地面：检查墙体是否平整、有无裂缝，地面是否平整、是否有空鼓现象。用小锤子轻轻敲击墙面和地面，听声音判断是否有空鼓。

门窗质量：门窗的密封性和五金件质量很重要。优质的门窗能够有效隔音、隔热，并且开关顺畅。可以通过关闭门窗后感受室内外声音的隔绝程度和观察门窗的开合是否方便来判断质量。

防水工程：卫生间、厨房和阳台的防水至关重要。可以查看这些区域的防水层是否有渗漏迹象，如墙角、地面的水渍等。在交房前，最好进行闭水试验，即在卫生间等区域蓄水 24 - 48 小时，观察楼下对应位置是否有漏水情况。

三、小区环境

绿化和景观：小区的绿化率越高，居住环境越舒适。良好的景观设计不仅包括花草树木，还可能有休闲步道、亭台楼阁等景观设施。例如，有大面积中央花园的小区，居民可以在这里散步、休闲，享受自然美景。

停车位：随着私家车数量的增加，充足的停车位很重要。了解小区的停车位配比，一般来说，1:1 以上的停车位配比能够较好地满足居民的停车需求。同时，还要考虑停车场的布局是否合理，是否方便车辆进出。

物业管理：优质的物业管理可以提升小区的居住品质。了解物业管理公司的口碑和服务内容，如安保措施是否严格、环境卫生是否整洁、设施设备维修是否及时等。可以向小区现有居民咨询物业管理的实际情况。

小区配套设施：有些小区内部会配备健身房、游泳池、儿童游乐设施等。这些设施可以丰富居民的业余生活，但也要考虑其维护成本和使用的便利性。例如，小区内的游泳池如果维护不善，可能会成为卫生隐患。

四、产权和证件

产权清晰：确保房产的产权清晰，没有产权纠纷。可以通过查看房产证、咨询房产中介或相关部门来核实产权情况。避免购买存在抵押、查封或多人共有产权但部分人不同意出售等问题的房产。

证件齐全：购买房产时，要确保开发商具备 “五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这些证件是房产合法开发和销售的重要保障，缺少任何一个证件都可能会给购房者带来风险。

五、价格和性价比

价格合理性：通过比较周边类似房产的价格来判断目标房产的价格是否合理。可以参考房产中介网站、房地产评估机构的报告等。同时，也要考虑房产的独特优势，如更好的楼层、景观或装修等因素对价格的影响。

性价比评估：除了价格，还要综合考虑房产的地理位置、房屋质量、小区环境等因素来评估性价比。例如，一套价格稍高但位于优质学区且房屋质量和小区环境都很好的房产，从长远来看可能具有更高的性价比。

购置新房是一个复杂的过程，以下是一些需要注意的重要事项：

一、购房前期准备

明确购房目的和预算

购房目的：确定自己购房是用于自住、投资还是两者兼顾。如果是自住，要考虑家庭规模、生活习惯和工作地点等因素；如果是投资，需要研究房产市场的发展趋势、租金回报率等。

预算规划：评估自己的经济实力，包括首付资金、每月还款能力等。一般来说，首付比例通常在房屋总价的 20% - 30% 左右，但这可能因政策和贷款类型而异。同时，还要考虑购房过程中产生的其他费用，如契税、维修基金、物业费等。

研究市场和区域

市场动态：关注当地房地产市场的行情，包括房价走势、供需情况、新楼盘推出情况等。可以通过房地产网站、报纸广告、房产中介等渠道获取信息。了解不同区域的房产特点和价格差异，例如，城市中心区域可能房价较高，但配套设施完善；而新兴区域房价相对较低，但可能有较大的发展潜力。

区域规划：考察心仪区域的城市规划，如是否有新的交通线路建设、学校和医院的规划布局、商业中心的开发等。这些因素会直接影响房产的未来价值和生活便利性。

二、选房阶段

楼盘选择

开发商信誉和实力：选择信誉良好、实力雄厚的开发商。可以查看开发商的过往项目、口碑评价、违规记录等。有良好业绩的开发商在房屋质量、施工进度和售后服务方面更有保障。

楼盘配套设施：了解楼盘内部的配套设施，如停车位配比、绿化景观、休闲设施（游泳池、健身房等）、物业服务等。这些设施不仅会影响居住的舒适度，也会对房产价值产生一定的影响。

房屋选择

户型和布局：根据自己的需求选择合适的户型。考虑房间数量、面积大小、功能分区（如动静分区、干湿分离）等因素。户型要尽量方正，避免浪费空间，同时要注意房屋的采光和通风情况。

楼层选择：不同楼层有不同的优缺点。低楼层方便出行，但可能会受到噪音和蚊虫的影响；高楼层视野开阔、采光好，但可能存在电梯依赖和水压不足的问题。中间楼层通常综合条件较好，但价格也可能相对较高。另外，还要考虑楼间距，楼间距过小可能会影响低楼层的采光。

房屋朝向：在中国，南北朝向的房屋通常是比较理想的，因为这样的房屋采光和通风效果较好。东向房屋上午采光较好，西向房屋下午采光较好，但西向房屋在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度较高。

三、购房合同签订

合同条款审查

基本信息：仔细核对合同中的房屋基本信息，如地址、面积、户型等，确保与自己所选的房屋一致。注意面积误差的处理方式，一般规定面积误差在 3% 以内的部分，按照合同约定的价格据实结算；超过 3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

价格和付款方式：明确房屋总价、单价、付款方式（一次性付款、分期付款、银行贷款等）和付款时间节点。对于贷款购房，要了解贷款审批不通过时的责任归属和处理方式。

交付时间和条件：确定房屋的交付日期，并明确交付时房屋应具备的条件，如房屋已通过竣工验收备案、水电气等基础设施达到使用条件等。同时，要规定开发商逾期交房的违约责任，一般按照已付购房款的一定比例支付违约金。

质量和保修条款：合同中应明确房屋质量标准和保修责任。了解房屋各部分（如主体结构、屋面防水、电气管线等）的保修期限和保修范围，以及出现质量问题时开发商应承担的责任。

补充协议：在签订购房合同的同时，可能会涉及补充协议。要仔细阅读补充协议的内容，因为这部分内容可能会对合同主体部分的条款进行修改或补充。注意补充协议中是否存在不合理的免责条款或加重购房者责任的条款。

四、购房资金支付

定金支付：在确定购买意向后，可能需要支付定金。定金金额一般不超过房屋总价的 20%。支付定金后，如果购房者反悔，定金可能不予退还；如果开发商违约，则需要双倍返还定金。

首付支付：根据合同约定的付款方式支付首付。在支付首付时，要确保资金安全，最好通过银行转账等可追溯的方式进行支付，并要求开发商开具正规的发票。

贷款办理：如果选择贷款购房，要提前了解银行的贷款政策和利率情况。准备好贷款所需的材料，如身份证、收入证明、银行流水等。银行会对购房者的还款能力进行评估，贷款审批通过后，会与购房者签订贷款合同，并将贷款金额直接支付给开发商。

五、交房验收

资料查验：在交房时，开发商应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》等相关文件。这些文件是房屋质量和合法交付的重要证明，购房者要仔细查验。

房屋验收

门窗检查：检查门窗是否安装牢固、密封良好，开合是否顺畅。窗户的玻璃是否有破损，五金件是否齐全且能正常使用。

墙面地面检查：查看墙面和地面是否平整，有无空鼓、裂缝现象。可以用小锤子轻轻敲击墙面和地面进行检查。对于地面，还要检查是否有明显的高低差。

水电检查：检查电路是否畅通，配电箱内的开关是否能够正常控制电路，插座是否通电且接线正确。检查水路时，主要看水龙头、花洒等水设备是否能够正常出水，排水是否顺畅，卫生间、厨房等区域是否存在漏水现象。

厨卫设备检查：如果房屋带有厨卫设备，要检查厨卫设备的品牌、型号是否与合同约定一致，设备是否能够正常使用。例如，检查炉灶、抽油烟机、热水器等设备的功能是否完好。

房屋净高和面积检查：测量房屋的净高是否符合设计要求，同时可以通过测量房间的长、宽来计算房屋面积是否与合同约定相符。

六、产权办理

产权登记：在交房后的一定时间内，开发商会协助购房者办理房屋产权登记手续。购房者需要准备好相关材料，如身份证、购房合同、契税完税证明等，按照当地房产管理部门的要求办理产权登记。办理产权登记后，购房者才真正拥有房屋的所有权。

产权证书领取：产权登记完成后，购房者可以领取房屋产权证书。产权证书是房屋所有权的法律凭证，要妥善保管。同时，注意检查产权证书上的信息是否正确，如房屋所有人姓名、房屋面积、房屋坐落等信息。

一、规划设计阶段

户型布局优化

空间错觉营造：通过巧妙的户型设计来营造空间感。例如，在客厅和餐厅采用开放式布局，减少隔断，使空间看起来更开阔。或者在小面积户型中，利用镜子、玻璃等反射性材料来增加视觉上的空间感。在户型图上，会着重突出这种通透的空间效果，吸引购房者。

功能复合设计：设计多功能房间，如将书房和客房结合，通过可折叠的沙发床等家具，使一个房间能满足多种需求。在宣传时，强调这种多功能性可以满足购房者不同阶段的生活需求，提高户型的吸引力。

小区规划

景观集中展示：在小区规划设计中，将主要景观区域（如中央花园、人工湖等）设置在显眼位置，并且在销售展示时重点突出这些景观。在制作小区规划模型和宣传资料时，会从最佳视角展示景观，让购房者产生良好的居住环境预期。

配套设施布局：合理布局配套设施，如将停车位、健身设施等分布在方便业主使用的位置。在销售过程中，会强调这些设施的便利性和高端性，比如宣传停车位的智能化管理系统、健身设施采用的是高端品牌等。

二、销售阶段

售楼处包装

氛围营造：打造豪华、舒适的售楼处环境。使用高档的装修材料，设置温馨的洽谈区，播放舒缓的音乐，营造出一种轻松愉悦的购房氛围。在售楼处摆放精美的楼盘模型、项目规划图等展示品，让购房者能够直观地了解楼盘信息。

视觉焦点设置：在售楼处设置一些视觉焦点，如大型的 LED 显示屏循环播放楼盘的宣传视频，展示楼盘的建筑外观、周边配套、生活场景等内容。还会展示一些样板房的精美图片，吸引购房者的注意力，激发他们的购房欲望。

样板房设计

空间利用示范：样板房通常会采用定制家具，使其尺寸和布局能够最大限度地利用空间。例如，在卧室中，会选择小巧而实用的床和衣柜组合，展示即使房间面积不大，也能有足够的收纳和活动空间。同时，会巧妙地利用墙面空间，如安装壁柜、置物架等，展示空间利用的多种可能性。

装修风格引导：采用流行的装修风格来装饰样板房，如现代简约风格、北欧风格等，以吸引大多数购房者的审美。在样板房内摆放精美的装饰品、艺术品等，提升房间的档次感。并且会通过灯光设计来营造温馨、舒适的氛围，让购房者产生一种 “这就是未来理想家园” 的感觉。

销售策略

价格策略：采用灵活的价格策略，如推出不同的楼层差价。一般会将景观好、楼层适中的房子价格稍高定位，同时设置一些价格较低的楼层（如底层或顶层）来吸引对价格敏感的购房者。还会有一些限时优惠活动，如开盘折扣、团购优惠等，制造一种紧迫感，促使购房者尽快做出购买决策。

信息传达技巧：在介绍楼盘时，重点强调优势部分。例如，对于靠近学校的楼盘，会着重宣传学区优势；对于交通便利的楼盘，会突出地铁、公交等交通配套。同时，对于楼盘的一些潜在劣势，会采用比较委婉的方式表达或者淡化处理。比如周边有工厂，可能会强调工厂未来的搬迁计划或者工厂的环保措施做得很好。

客户心理把握：利用客户的从众心理，在销售过程中透露楼盘的销售热度。例如，销售人员会告知购房者某个户型已经有很多人预订或者已经售出大部分，让购房者感觉这个楼盘很受欢迎，从而增加他们购买的可能性。

三、宣传推广阶段

广告宣传

精准定位受众：根据楼盘的定位，选择合适的广告渠道。如果是高端楼盘，会在高端杂志、财经报纸等媒体上进行广告投放；如果是刚需楼盘，可能会更多地利用网络平台、公交站台广告等渠道。广告内容会突出楼盘的核心卖点，如针对年轻购房者的楼盘，会强调社区的活力和智能化设施。

视觉效果渲染：制作精美的广告海报和宣传视频，采用专业的摄影和后期制作技术，突出楼盘的建筑美感、周边环境的优美以及生活场景的惬意。例如，在广告中展示清晨阳光洒在小区花园的美景，或者业主在健身房锻炼的活力画面，让购房者产生向往之情。

线上推广

社交媒体营销：利用社交媒体平台进行推广，如建立楼盘官方微博、微信公众号等。定期发布楼盘动态、施工进度、活动信息等内容，与潜在购房者进行互动。例如，举办线上投票活动，让购房者选择样板房的装修风格，增加他们的参与感和关注度。

房产网站合作：与知名房产网站合作，将楼盘信息放在显眼位置。通过网站的大数据分析，精准推送楼盘信息给有购房意向的用户。同时，利用房产网站的 3D 看房、VR 看房等功能，让购房者能够足不出户就能全面了解楼盘的户型、装修等情况。

期房的价格通常比现房便宜，这是为什么？

期房价格通常比现房便宜，主要有以下几个原因：

风险因素

建设风险：期房是尚未建成的房子，购买期房存在一定的建设风险。在建设过程中，可能会出现工程质量问题、施工进度延迟甚至烂尾的情况。例如，开发商资金链断裂，导致楼盘无法按时交付或者无法达到预期的建筑质量标准。购房者承担了这些潜在风险，所以价格相对较低作为补偿。

市场风险：从购买期房到交房的这段时间内，房地产市场情况可能会发生变化。房价可能会因为宏观经济环境、政策调整等因素下跌。对于购房者来说，这意味着他们购买的房产可能会贬值。为了吸引购房者承担这种市场波动的风险，开发商会将期房价格定得相对低一些。

资金回笼需求

早期资金投入回报：开发商在项目开发初期需要大量的资金投入，用于购买土地、支付前期工程费用等。通过以较低价格销售期房，可以更快地回笼资金，用于后续的建设。例如，土地出让金通常是一笔巨大的开支，开发商通过预售期房获得资金后，能够缓解资金压力，保证项目的顺利进行。

降低资金成本：如果开发商能够提前回笼资金，就可以减少对银行贷款等外部融资的依赖，从而降低资金成本。因为贷款需要支付利息，而提前获得的售房资金可以节省这部分利息支出。所以，为了尽快实现资金回笼，开发商会在价格上给予一定的优惠，使得期房价格低于现房。

产品直观性差异

实物体验缺失：购买现房时，购房者可以直接看到房屋的实际情况，包括户型结构、采光通风、装修质量、小区环境等实际细节。而期房购房者主要依靠户型图、效果图、样板房等来想象未来的房子。由于缺乏直观的感受，为了吸引购房者，开发商会降低期房价格。例如，样板房可能会在装修材料和家具尺寸等方面进行优化，与实际交付的房屋存在一定差异，购房者对此有所顾虑，所以价格较低可以平衡这种不确定性。

周边配套不确定性：对于现房，周边配套设施的情况是明确的，如学校、医院、商场等是否已经建成并投入使用。而期房周边配套可能还在规划或者建设中，存在不确定性。例如，规划中的学校可能会因为各种原因无法按时建成，这会影响购房者对房产价值的判断。因此，期房价格会考虑这种周边配套的不确定性而相对较低。