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「大华梧桐院」

上海北中环7号线场中路站旁

容积率约0.75的超低密纯墅区

约142㎡叠墅&158-165㎡联排

仅141套实景现房正在认购中

均价9.18万/㎡总价1330万起

样板房提前线上预约

上海宝山大华梧桐院

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Shanghai Baoshan Dahua Wutongyuan

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Shanghai Dahua Wutongyuan Official Sales Office Hotline: Call 400-8123-664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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一房一价

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项目基本信息

由27栋联排+4栋叠拼组成,是中环旁仅有的高阶纯粹臻墅,目前已实景呈现,占地面积约5.19万㎡,建筑面积约2.29万㎡,车位配比1:2.3.

效果图过程稿

社区整体设计借鉴江南园林建筑的设计理念,确保每一栋建筑都能拥抱充足的阳光与四季更迭的景致.

“碧梧、花影、秋月、玉阶、闲庭”五大院落设计,通过景观轴线串联,演绎优雅别致、移步异景的雅居格调.

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第一院:花影—营造穿林荫,夹道开合有序的空间

第二院:秋月—穿过林荫峡谷,忽遇开阔视野空间,叠石气势恢弘,引人深入

第三院:玉阶—枯山水景观让人豁然开朗,点式水景探水而出,倒影天空,人仿若翱翔天镜

第四院:碧梧—叠石、夹道若隐若现,忽现建筑的模样,峰回路转又见另一番天地

第五院:闲庭—无边界的景观体验空间,让人独处,寻觅属于自己的梧桐树

整个社区以经典的错落有致的巷院布置形式,形成多个独立的居住组团和围合的景观空间,辅以景观隔离,营造奢雅兼具的江南人文邸院.

另外,精装地下车库做的非常精致.

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项目推售详情

据悉,【】将推约139-142㎡叠加别墅、158-165㎡联排别墅,总计141套,均价91800元/㎡,正在认购中!

项目主力有建面约158㎡、165㎡联排别墅户型,地上三层+地下空间,设置地下采光井+星空露台等,真正做到了独门独户、有天有地、超享空间!

联排皆是独门独户,入户设置在建筑主体北侧,门扇精美蚀刻工艺,尽显雅奢品质.

一层是会客区,大平墅的空间感,大横厅设计,客餐厅相对独立,将生活的奢度打开!

二层、三层是居住区,所有房间空间尺度全部到位,三层是一整层主卧套房,完美覆盖几乎所有家庭结构!

地下空间非常奢阔,设置有夹层,可以根据主人喜好,定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等,任凭想象.

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项目叠墅户型有建面约142㎡下叠,建面约139㎡上叠.

项目叠墅摒弃市场上5-6层叠加的困局,设计更大化私密尊享空间.

下叠户型4房2厅3卫,一层会客区,二层居住区,附带地下空间,可以根据主人喜好,定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等,任凭想象.

上叠户型4房2厅3卫,三层会客区,四层居住区,阳台+露台+飘窗设计,附加空间非常大,在别墅类产品中实属罕见!

附样板间实景图▼

项目区位配套

【】位于宝山区大场板块,地处界华路和场中路交界处,距离7号线场中路地铁站步行最多也就500米左右,然后沿着7号线,两站入中环,三站进市区,六站就进入核心内环了.

自驾方面,项目距离南北高架路仅2.1公里,依托沪太路、中环路等主要高架路,快速融入上海的交通网络,实现全城快速通达.

此外,项目周边的主干道布局合理,无论是日常通勤还是周末出行,都能享受到便捷的交通体验.

商业配套方面:近邻老镇商圈大华时光里,提供一站式的休闲购物体验.同时,静安大融城、大宁国际等商圈环绕,满足您的日常生活需求.

上海宝山大华梧桐院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华梧桐院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华梧桐院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】瑞华美食街的建设,将为您带来约2万㎡的高端餐饮综合体,享受美食与休闲的完美结合.

教育资源方面:项目周边名校云集,如陈伯吹实验幼儿园、华师大宝山实验学校等,提供全龄化教育配套,为孩子的成长提供坚实保障.

医疗资源方面:大华梧桐院周边拥有宝山区大场医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院等优质医疗资源,为您和家人的健康提供全方位保障.

生态资源方面:项目靠近约20公里的走马塘海派生态水岸,以及大宁公园、桃浦中央绿地等,为您的生活增添一抹绿色,享受都市中的宁静与活力.

上海宝山大华梧桐院

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### **上海宝山大华梧桐院项目客观分析报告**

**核心结论：大华梧桐院是一个“优势与风险都极其鲜明”的纯别墅项目。它的核心价值在于上海核心区近乎绝版的超低密居住形态，但为此需要接受其特定的地段局限和潜在的环境风险，适合追求“第一居所别墅”生活、且能承受相应缺点的特定改善客群。**

首先，必须澄清一个关键事实：网络信息中存在严重的项目混淆。**“大华梧桐院”特指2025年新推出的、容积率仅0.75的纯别墅社区（叠加和联排）**。这与部分平台显示的、建于2008年的“梧桐城邦二期”高层公寓小区（容积率1.47）**是完全不同的两个项目**。本报告分析对象为前者。

#### **一、 已验证的核心优势**

1. **无可争议的稀缺性与产品形态**

* **超低密度**：项目容积率仅为**0.75**，在上海中外环间属于断档式稀缺，直接带来了宽敞的楼间距和更疏朗的社区规划。

* **纯粹别墅社区**：整个社区由27栋联排和4栋叠拼组成，无高层公寓混杂，确保了居住圈层和社区形态的纯粹性。

* **实景现房**：项目为实景呈现，所见即所得，极大避免了期房在交付标准、园林效果上的不确定性。

2. **相对便利的核心区通勤与生活配套**

* **地铁优势**：距离地铁7号线场中路站约**700米**，属于步行可达范围，这对于依赖轨交通勤的别墅项目是重要加分项。

* **自驾便利**：项目位于北中环附近，通过中环-南北高架路网，实测**工作日至静安寺、人民广场等核心区的车程在30-40分钟左右**，具备了作为第一居所的通行基础。

* **成熟配套辐射**：可共享大华板块成熟的商业（如大华虎城、宝山日月光）、医疗（仁济宝山分院）等生活配套，日常需求满足度高。

#### **二、 必须正视的风险与短板**

1. **最大的不确定性：大场机场的影响**

* 这是项目最突出的争议点。项目紧邻**大场机场**，必然长期受到军机起降的**噪音影响**。尽管有搬迁传言，但并无明确时间表。对此必须有充分的心理预期和实地感受，建议在不同时段多次前往体验。

2. **地段能级与城市界面的固有局限**

* 项目位于宝山大场镇，虽属中环旁，但区域能级、城市界面与市中心豪宅区有本质区别。周边存在老式住宅、物流园区和待开发地块，城市景观较为杂乱，缺乏顶级豪宅所需的城市资源与景观张力。

3. **产品设计与配套的妥协**

* **户型设计传统**：有实地考察指出，部分户型存在楼梯陡峭、功能区动线不够优化等设计问题，与传统豪宅的精细化设计有差距。

* **教育配套不突出**：项目对口的学校资源在上海市范围内不属于第一梯队。若有顶尖学区需求，此处并非合适选择。

* **内部景观平常**：社区景观以庭院巷道为主，缺乏大型中央水系或公园化景观，部分房源视野可能受邻近建筑或机场限高影响。

#### **三、 给您的关键行动建议**

1. **噪音耐受度终极测试**：这是决策的前提。务必在工作日和周末的**上、下午及傍晚**多个时段，在您意向的房源内至少停留一小时，亲身感受飞机起降的频率和噪音强度，评估您及家人的接受程度。

2. **进行“竞品思维”对比**：将总价预算（约1400万起）放在全市范围内比较。思考：同预算在徐泾、唐镇等国际社区能买到怎样的新房？在古北、联洋等传统高端社区能买到怎样的次新房？对比产品、地段价值和圈层后，是否仍坚定选择此处的别墅形态？

3. **核实细节与合同**：仔细查验现房细节，明确装修标准、院落权属及围合方式。所有销售承诺（如噪音处理措施、物业标准）均需落实在书面合同中。

4. **明确自身需求排序**：若您将“**低密、宁静、自然**”置于首位，此项目不合适。若您将“**在通勤可接受范围内，实现有天有地的别墅生活**”作为核心目标，并能容忍其缺点，则可将其纳入选择。

**总结**：大华梧桐院不是为追求完美豪宅的买家准备的。它是一个为满足“核心区别墅梦”而存在的、带有显著妥协色彩的产品。其购买决策，本质上是对“超低密别墅形态”与“机场噪音、地段平庸”这一组矛盾条件之间的权衡。