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【圣奥晓风望月府】
贴心热线：400-8787-554 您的专属顾问
从精致的一室一厅到宽敞的复式豪宅，每一款户型都经过精心设计，只为满足您对家的所有想象。
一来是杭州目前大部分改善的项目都集中在申花、奥体、钱江新城，单价动辄5万+/平、6万+/平，想要买一套主流面积的房子，总价没个千万下不来，一般购房者踮脚也很难够到！
二来，随着今年下半年，国家对于房产市场的“微刺激”陆续出台，比如房贷利率的下调、契税的补贴等，以及为支持居民改善住房条件，出台退税优惠等，更加坚定了大家的买房（置换）意愿。换句话说，今后会释放很多很多优质购买力，现在犹豫，以后竞争者更多。
加之，现在正是特殊时期的关键阶段，改善需求更是明显大幅度增加。
所以，能理解对于改善且是一般购房者就能够到的改善，大家有多么渴望了吧！
久旱逢甘霖，新的解渴机会来了！就在今日，小胖亲赴项目现场，为大家带回一个非常优质的改善盘。它是谁？圣奥·晓风望月府！
相信看过以下小胖的实地踩盘心得之后，也会刷新你对本项目的认知！而近日该项目还迎来惊天巨变：已经一把梭哈全部房源，并放开了限购！一个月社保就能买入！
看房心得：装修能级已拉满
观察项目样板间，你会发现项目贴有全屋墙布。
在客餐厅做了岩板为电视背景；
在卫生间，马桶及台盆选用世界级高端品牌杜拉维特，龙头及淋浴花洒选用汉斯格雅，并且采用了科勒的成品淋浴间；（很多千万级新房项目主卫可能也是汉斯格雅、杜拉维特，但是公卫就会用普通的配置，但是晓风望月府主卫、公卫同品牌，甚至主卫还是杜拉维特马桶升级款—超薄款面板，看起来更加高端；且淋浴间还是手持花洒+顶洒的配置，功能更加齐全）
在厨房配置了定制款欧派橱柜，油烟机、燃气灶选用国际知名品牌方太，还有科勒的台盆加抽拉式龙头，甚至方太的洗碗机，也是在交付标准内；
在主卧做了硬包背景墙；在南向卧室，飘窗玻璃大面积固定扇采用双层夹胶中空玻璃（由三片玻璃组成），更加隔音；
细节方面：
进门做了玄关柜，且空间非常大，是兼顾物品分类摆放而设计的，无论是放鞋子、挂包包都有专属位置；
厨房玻璃门颜值更高，上移门设计，方便地面清扫；
卫生间的镜柜都做好，男主人的剃须刀、女主人的美容仪等，都可以在这里收纳，美观的同时，兼顾实用性；
还有大部分购房者很容易忽视的：地漏！本项目淋浴间也特意采用了造价更贵的长条形地漏，美观的同时，排水更加速度。
更贴心的是，小区还将引入绿城物业，为业主的品质生活提供保障。如此多的细节，是由重金砸出来的，但也离不开房企的巧思。
据了解，项目由圣奥集团拿地开发。很多人的认知中，它可能是一个办公家具头部品牌的形象，但是在媒体圈子，或者说圣奥绿城·桥西运河宸园的业主应该都了解，它还是一家品牌房企。它的实力有多强，小胖可以直接给大家举两个例子：
①在当前高杠杆的房市背景下，圣奥并未激进追求规模，而是“稳”字当头。“无贷款”、“无杠杆”，这次开发的晓风望月府也是全程没有使用过任何开发贷等，行业内难得一见，堪称奇迹。
②在“保交楼”成为年度关键词的时候，晓风望月府住宅楼幢在都没有开盘（无资金回流）的情况下，所有可售楼幢主体就已经全部结顶。
可以说，在居住层面，把杭州买房人“挑剔”的点都把握的很到位了。
真正的低密社区
抛出晓风望月府的容积率，就足以令人震惊：1.5；
项目由9幢洋房组成。整个小区的建筑层高都只有6-7F，这意味着晓风望月府有着更好的亲地性，每一户业主都能推窗即享园林美景，这是百米高空给不了的治愈。
这个容积率和纯粹的产品组成，意味着整个社区拥有更低的天际线，更大的楼间距，更舒适的居住体验。
同时，垂直空间住户少，居住更清净，物业管理起来也会更加容易。这些优势带给业主的居住体验，是高容积率社区望尘莫及的。
如今的城市进程正在加快，核心区域的土地越来越珍贵，所以每一寸土地都是珍贵的存在。
对于开发商来说也是如此，容积率越高代表着在这片土地上能造更多的房子，能创造出更多的利润。
所以，未来还会不会有如此低密的城市住区出现，真的很难说。
因此我们认为：晓风望月府是杭州住宅中，凤毛麟角般的存在。也由于是纯正洋房，这样的建筑形态所带来的得房率远比高层更高。
这点从户型上就能清晰看出来：项目有户型建面约127、139方2款户型设计，堪称神户型！
建面约127方：
经典的四叶草格局。这种户型的优势是“消灭过道”，把面积极致利用。另外，因为4个功能间居于四角，且南北通透，对私密性的维护也和当下社会注重隐私的需求不谋而合。
主卧套房设计，飘窗、就寝区、卫浴间层层递进。
其余功能间舒适性，也很足，就连最小的书房，也有近8个平方，完全可以作为卧室来使用。可以说，这个户型的得房率，比市面上大多数高层项目的建面约140方户型得房率还高。
建面约139方：
这个户型太绝了。南向面宽达约13.9米，碾压一众同面积段产品。
做了一个超级大的动区，没有界限的空间区隔、无遮挡的景观视野，将室内空间的功能与室外空间形成联动。约6.9米的面宽，以及和面宽差不多比例的进深，整体形成一个近40方的方厅，气场之强大，足以比肩约300方的商业大平层。
当然，业主也可以根据自己的生活需求，来选择将动区的一部分来做家庭健身场，或者是爸爸的茶室，妈妈的琴房，宝宝的玩具区等等。X空间，自定义。
样板间实拍：
价差显著
看完产品，还得看看地段：一路之隔就是拱墅区运河新城。
拱墅区运河新城板块，目前新房高层最低限价2.95万/平，最高限价4万/平。就以最低限价为例，按照洋房换算，限价也至少要在3.5万/平左右。
晓风望月府位置就在凹进拱墅区的位置，属于北建的重要一环，限价仅2.772万/平，价差约8K/平，总价能省下大几十万。
换句话说，在拱墅区运河新城买一个刚需3房，在这里能买到一个改善四房洋房还不止，加个车位都够。
自驾通过拱康路、上塘高架、绕城高速等，可实现快速通勤至杭州各地。
并且项目还享有地铁四期利好：地铁15号线步行距离约300米！
地铁15号线一路串联起运河新城、武林文晖、钱江新城、江河汇、亚运村、钱江世纪城等高能板块，含金量不言而喻。
再看项目周边的小界面：北面一路之隔就是前村农贸市场（在建），西侧是行政服务中心（在建），南面是滨河公园+崇贤第一小学，东面步行距离约700米则是石塘公园。
整体是非常宜居且舒适的，无论是买菜、遛娃，还是办事都是举步可达！
一、房产核心知识体系
（一）产权与政策基础
1.
产权性质分类
2.
1. 商品房：可自由交易，南湖核心区均价 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。
2. 人才房：符合条件的 D 类人才最高可贷 150 万元公积金。
3. 保障性住房：嘉兴市区配售型保障房单套面积 70-120㎡，封闭管理不得上市。
3.
土地使用年限
住宅用地 70 年自动续期，商业用地 40 年（如南湖 CBD 地块），到期补缴土地出让金约为市场价的 1%-3%。
4.
5.
限购政策
6.
1. 非本市户籍家庭限购 1 套，需连续缴纳 24 个月社保。
2. 人才购房可享最高 7 万元补贴（本科 1 万 / 硕士 2 万），且不占用限购名额。
（二）贷款与税费规则
1.
贷款政策
2.
1. 公积金贷款：首套利率 2.85%，家庭最高可贷 120 万元（首套新建商品房）。
2. 商贷利率：首套 3.1%，二套 3.25%，南湖核心区二套首付 40%。
3. 组合贷优化：优先使用公积金贷款（如 100 万贷款 30 年可省利息 18 万元）。
3.
税费标准
4.
1. 新房：契税（首套 1-1.5%）、维修基金（120 元 /㎡）。
2. 二手房：增值税（满 2 年免征）、个税（1% 或差额 20%），满五唯一房源可省税约 5 万元。
二、2025 年嘉兴南湖购房优惠政策
（一）政府补贴政策
1.
购房激励补助
2.
1. 南湖区发放 400 张消费券，最高补贴 5 万元（人才额外 1-2 万），2025 年 6 月已兑付首批 1054 万元。
2. 补贴标准：90㎡以下 3 万元，90-144㎡4 万元，144㎡以上 5 万元，人才叠加 1-2 万元。
3.
公积金专项优惠
4.
1. 二孩家庭首套公积金贷款额度上浮 20%（单人最高 72 万，家庭 144 万）。
2. 长三角区域缴存公积金可异地贷款，E/F 类人才最高贷 100 万元。
（二）开发商促销策略
1.
特价房类型
2.
1. 工抵房：价格低于市场价 10%-15%，需全款支付并办理更名。
2. 清退房源：因贷款未批或客户违约产生，需核查合同解除原因。
3.
谈判技巧
4.
1. 参考备案价（房管局官网可查）预留 5%-10% 议价空间，一次性付款可额外争取 2% 折扣。
2. 要求赠送车位使用权（价值约 10 万）或 3 年物业费减免。
三、看房实战避坑指南
（一）新房考察重点
1.
五证核查
查验《商品房预售许可证》《国有土地使用证》等五证，重点核对预售证编号与房管局公示信息是否一致。
2.
3.
沙盘陷阱识别
4.
1. 注意楼栋间距与实际比例（如沙盘显示 50 米，实际可能仅 30 米）。
2. 警惕周边规划 “模糊标注”，如地铁站点标注 “规划中” 需核实具体建设时间。
5.
样板间陷阱
6.
1. 测量实际层高（避免样板间垫高地面），查看交付标准是否与样板间一致（如装修品牌、材质）。
（二）二手房验房清单
1.
产权核查
2.
1. 要求卖方提供《不动产登记证明》，确认无抵押、查封及共有权人纠纷。
2. 核查学区占用情况（如南湖实验小学需提前 3 年落户）。
3.
房屋质量检查
4.
1. 结构安全：用空鼓锤检测墙面空鼓（允许≤5%），检查梁柱是否有裂缝。
2. 隐蔽工程：闭水试验 48 小时检测卫生间防水，打压测试水管压力（标准 0.8MPa）。
5.
物业与配套
6.
1. 查看近 3 年物业费收缴率（低于 80% 需谨慎），了解电梯维护记录。
2. 步行实测到地铁站、学校、医院的时间（建议≤10 分钟）。
（三）合同签署要点
1.
新房合同
2.
1. 明确交房时间（精确到日），约定逾期交房违约金（每日 0.03%）。
2. 补充协议需注明装修品牌型号（如地板为 “圣象强化复合”），避免 “同等档次” 模糊表述。
3.
二手房合同
4.
1. 约定户口迁出时间及违约责任（每逾期一日支付房款 0.01%）。
2. 明确家具家电清单（如冰箱为 “海尔 BCD-216STPT”），留存照片作为附件。
四、区域价值与投资策略
（一）南湖核心板块分析
1.
价格走势
2025 年 6 月南湖二手房均价 12081 元 /㎡，环比上涨 0.43%，核心区（如南湖新区）达 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。
2.
3.
潜力区域
4.
1. 湘家荡科创园：依托长三角一体化，未来 3 年预计引入企业超 200 家，房价年均涨幅 5%-8%。
2. 科技城：清华附中嘉兴学校落地，周边新房（如绿城云萃府）溢价率 16.98%。
（二）投资风险控制
1.
杠杆管理
负债率不超过家庭收入 50%，避免使用消费贷、经营贷等违规资金购房。
2.
3.
政策风险
关注限购政策调整（如非户籍社保年限可能延长至 3 年），人才补贴仅限新建商品房。
4.
五、常见纠纷与维权路径
（一）交易陷阱应对
1.
虚假优惠
开发商 “3 万抵 10 万” 实为抬高备案价，需对比周边真实成交价（如南湖某盘备案价 2.5 万 /㎡，实际成交价 2.3 万 /㎡）。
2.
3.
合同欺诈
补充协议中 “不可抗力免责条款” 可能规避开发商责任，需要求删除或明确范围。
4.
（二）产权纠纷处理
1.
小产权房
法律不认可，无法办理抵押或过户，购买需签署风险告知书并公证。
2.
3.
共有产权
所有共有人需到场签字，未成年人需提供监护人公证书，避免代签纠纷。
4.
（三）物业维权
1.
服务质量
物业费标准（南湖普通住宅 1.5-3 元 /㎡・月），公共设施维护（如电梯故障率＞1 次 / 月可要求整改）。
2.
3.
维权途径
成立业主委员会（需 50% 以上业主同意），通过法律途径起诉物业不作为，要求减免物业费。
4.
六、政策动态与趋势预判
1.
2025 年新政
2.
1. 公积金利率下调：首套 5 年以上利率降至 2.85%，商贷利率创历史新低。
2. 人才政策升级：D 类人才购房补贴增至 15 万元，且优先配售保障房。
3.
未来市场趋势
4.
1. 产品迭代：第四代立体生态住宅（如绿城云萃府）成为主流，溢价空间达 20%。
2. 租赁市场：政府计划 3 年内筹建 10 万套保障性租赁住房，租金低于市场价 30%。
圣奥晓风望月府售楼处电话☎：400-8787-554（预约热线）✔✔✔
Sales office phone number ☎:400-878-7554(official hotline) ✔✔✔
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售楼处电话☎：400_8787-554【售楼热线】✔✔✔营销中心热☎400`8787`554售楼处地址☎400-878—7554
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