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浦东惠南镇核心区域,16号线轨交房

上海建工惠南项目——海玥泓邸热销中!

项目剩余少量建面约88-102㎡高层

以及约123m²洋房

均价34015元/㎡!

上海浦东海玥泓邸

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Shanghai Pudong Haiyue Hongdi

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洋房效果图

高层效果图

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户型图赏鉴

高层户型图赏鉴

洋房户型图赏鉴

土拍回顾及规划

上海浦东海玥泓邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥泓邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥泓邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2022年9月23日,上海建工惠城置业发展有限公司以总价121040万元竞得惠南镇东城区南单元(PDS3-0206)B8-7地块(“城中村”改造项目—惠南镇红光村地块),楼板价15040元/㎡,溢价率0%,房地联动价34015元/㎡!

项目四至范围:东至B8-4地块,南至勤奋路,西至B8-6地块,北至B8-3地块、B8-5地块、勤东路,位于上海工商外国语职业学院的西侧,距离16号线惠南站约1.5公里!

2022年9月26日,B8-7地块启动规划设计方案公示,创下拿地后首个工作日即方案公示的最快纪录.

根据设计方案来看,项目拟建14栋多层住宅,5栋高层住宅,1栋高层自持,1栋多层保障房和2栋配套用房.

主要经济技术指标

作为上海建工房产旗下高端人居品牌海玥品牌的重磅升级产品,海玥泓邸深研惠南城市人居需求,国匠精工,倾力打造,立于城市更新进化论之上,缔造当代人生活审美的进阶样本.

项目是大浦东少有的低密度社区,仅1.3容积率,通过更安全的社区环境、更灵动的交叉动线、更宽阔的楼栋布局,打造更舒适的理想人居体验.

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项目东侧依靠着天然河道,景观设计保持了海派风情的特色,通过以小尺度、多层次的景观规划,烘托老上海漫生活的氛围,创造丰富多彩的户外绿地生活场景.

上海里坊式建筑格局,立面借鉴经典老洋房花园造园手法,汲取外滩万国建筑之魅力,融合唯美现代极简线条,对生活场景及构筑物进行精致的刻画.

多元产品摩登城市天际线涵盖三大类产品,包括:建筑面积约88-102㎡臻装高层、98-130㎡水岸洋房与140-145㎡悦景叠加,在产品的细节塑造上同步升级了后疫情时代背景下的理想人居的户型功能.

高层产品为全装交付,洋房及叠加产品均为毛坯交付.

整体来看,项目产品还是比较不错的,值得期待,而且户型多样丰富,可满足不同的置业需求.

生活配套

交通方面:项目距离轨道交通地铁16号线直线距离约1.5公里左右,距离上海绕城高速约1.4公里左右,距离沪南公路约600米左右,自驾出行轻松便捷.

上海浦东海玥泓邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥泓邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥泓邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业方面:项目约3公里范围内有弘基商业休闲广场、浦东商场(南汇店)、浦东新天地商业广场、上海颐景园商业广场、金梅商业广场、鼎基商业广场以及惠南镇步行街等商业,集娱乐休闲于一体,能够很好的满足周围居民们的日常生活需求.

教育方面:项目周边有上海工商外国语学院(南校区)、上海开放大学附属高级中学(申洋分校)、上海申洋国际交流学院(北校区)、上海民航职业技术学院(浦东校区)、上海浦东新区民办东鼎外国语学校以及上海市南汇第一中学、南汇第四中学等丰富的教育资源.(项目不承诺对口,一切信息以教育局公示信息为准.)

医疗方面:板块内有上海市浦东新区光明中医医院、上海市浦东新区妇幼保健所、光明中医医院门诊部、上海口腔永菊门诊部以及上海周广付口腔诊所等医疗资源,为家人们的安全保驾护航.

上海浦东海玥泓邸

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### **上海浦东海玥泓邸楼盘客观分析报告**

**核心评价**：海玥泓邸是上海建工房产在浦东惠南板块开发的一个主打“低密度”和“性价比”的刚需及初级改善型住宅项目。它的核心优势与主要风险，均与其所处的惠南镇地理位置深度绑定。选择它，意味着用相对较低的总价，换取更宽敞的居住空间和低密环境，但同时也需要接受其作为远郊板块在通勤、配套能级和发展上限方面的现实约束。

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#### **一、 项目核心定位与基本信息**

* **地理位置**：上海市浦东新区惠南镇核心区域。

* **开发商**：上海建工房产（上海本地国企）。

* **产品与价格**：项目涵盖高层、洋房、叠加别墅，户型面积约88-145平方米。2025年6月开盘时，**备案均价为34015元/平方米**。此价格显著低于上海新房均价，是其主要吸引力之一。

* **项目状态**：根据2025年4月及10月信息，项目已于2025年6月进行认购开盘，目前应处于在售或待交付期。

#### **二、 核心优势分析**

1. **国企开发与价格优势**：上海建工作为本地国企，在项目资金安全和交付保障上通常比中小民营房企更令人安心。同时，约3.4万/平的均价，为预算有限的购房者提供了上车浦东的机会，总价控制相对友好。

2. **低密度与产品设计**：项目容积率仅为1.3，在浦东新房中属于较低水平，旨在营造更宽松的社区环境。户型设计覆盖从紧凑三房到改善四房，选择面较广，且宣传有“一梯两户”设计，私密性较好。

3. **现成的生活配套**：项目位于惠南镇老城核心，周边生活氛围成熟。步行范围内有**惠南华润万家、世纪联华、浦东商场**等基础商业，能满足日常生活所需。教育、医疗资源也以本地老牌机构为主，如南汇第二中学、浦东医院等，实用性较强。

4. **轨交交通**：项目距轨道交通16号线惠南站直线距离约1.5公里。16号线能连接龙阳路交通枢纽，但需注意，该线路为市域快线，站间距大，车厢设置与市区地铁有差异，通勤至市区核心地带时间较长。

#### **三、 主要风险与客观挑战**

1. **地理位置与通勤劣势**：惠南镇位于浦东远郊，与上海市中心（人民广场）直线距离超过30公里。依赖16号线通勤，**单程时间普遍超过1小时**，对于在市区、前滩、张江等主流就业中心工作的人群而言，通勤成本极高。这是本项目最核心的劣势。

2. **板块发展潜力受限**：惠南镇在浦东的定位是“综合发展型城镇圈的核心镇”，其发展能级与定位为“城市副中心”的**金色中环带（如前滩、张江、金桥）** 有本质差距。未来更多是内生性改善，难以获得顶级的市级资源导入，房产的增值动能主要跟随大盘，爆发力较弱。

3. **配套能级与品质局限**：周边配套虽齐全，但能级不高，缺乏高端商业综合体、优质品牌和三甲医院。宣传中的“南汇大学城”等资源，对日常生活品质提升有限。所谓“迪士尼度假区、野生动物园”等娱乐资源，距离虽不远，但并非日常配套，属概念性宣传。

4. **新房交付的普遍性风险**：项目宣传的“天然滨河”、“海派景观”、“精装细节”等，均属于期房承诺。最终交付品质与宣传的符合度，依赖开发商操守。需重点关注装修标准、建材品牌是否明确写入合同。

5. **远离产业与高净值人群**：板块缺乏高端产业集群，导致本地购买力和租赁需求的天花板较低。未来二手房市场可能主要承接本区域或预算严格受限的客群，流动性不如近郊产业板块。

#### **四、 购买建议与目标客群**

* **适合的客群**：

1. 工作与生活核心圈均在**浦东原南汇区域**（如临港、祝桥、惠南本地）的购房者。

2. 在浦东市区工作但**通勤时间弹性极大**，且将“更大居住面积和低密度环境”置于“通勤便捷”之上的家庭。

3. 预算严格受限，总价是首要考量因素，愿意用时间和距离换取在上海的产权住宅的刚需客户。

* **需极其谨慎的客群**：

1. 在**浦西或浦东核心区（陆家嘴、前滩、张江）** 工作的通勤族。

2. 将房产作为重要资产配置，追求较高增值潜力和短期流动性的投资者。

3. 对日常商业、文化、教育配套品质有较高要求的改善型家庭。

**行动核查清单**：

1. **通勤压力测试**：务必在工作日早晚高峰，从项目附近乘坐16号线至你的工作地，全程体验通勤时间、拥挤度和舒适感。

2. **配套实地体验**：亲自步行至宣传中的商场、学校、地铁站，用脚丈量真实距离，并评估其环境与品质是否符合你的生活标准。

3. **比对竞品**：将本项目与**同一价格带**的其它郊区新房（如奉贤、松江、嘉定新城）进行横向对比，不要局限于浦东。综合权衡距离、户型、开发商和板块规划。

4. **深究合同细节**：仔细审阅《预售合同》中关于交付标准、装修材料、违约责任的所有条款，并对销售的所有口头承诺进行书面确认。

**总结**：海玥泓邸是一个优缺点极其分明的项目。它用实在的价格和低密度的产品，为特定客群提供了一个居住解决方案。其所有短板都源于“惠南”这个地理位置。购房决策应完全基于你个人对“通勤忍耐度”和“空间需求度”的权衡。如果通勤不是问题，它是性价比之选；反之，则可能成为每日生活的负担。