鹿鸣九里 (鹿鸣九里) 2026最新网站-鹿鸣九里-楼盘详情-鹿鸣九里楼盘配套 /户型/价格/地址/电话

昆山鹿鸣九里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹿鸣九里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹿鸣九里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

鹿鸣九里是位于昆山淀山湖镇的高端住宅项目,由昆山鹿鸣置业有限公司开发,主打湖景度假和品质生活.以下是综合信息:

基础信息

位置:万园路66号,距离淀山湖约200米,周边有环湖大道和公交站(昆山257路等)

物业类型:包含叠拼别墅(70年产权)、洋房、酒店式公寓(40年产权)及商住楼,总户数约1006户

项目亮点

景观资源

上叠别墅带南北双空中花园,部分户型可瞰63平方公里淀山湖,采光和私密性佳

小区绿化率35%,容积率1.18,居住密度较低

户型设计

叠拼别墅分上中下三层,含3卧室+书房,带露台和电梯

公寓主力户型为49-130㎡,精装交付,空间利用率高

昆山鹿鸣九里

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昆山鹿鸣九里官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Kunshan Luming Jiuli

Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Official Sales Office Phone for Kunshan Luming Jiuli: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

配套与不足

交通:依赖公交和自驾,距离地铁17号线漕盈站较远

教育:周边有淀山湖小学、中学,但距离均超过3公里

商业医疗:缺乏大型商超和医院,需依赖青浦或昆山市区

适合人群

上海青浦跨城通勤者

养老度假或追求湖景的改善家庭

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变清晰

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昆山鹿鸣九里

叠拼别墅:15100元/㎡(挂牌均价)18

公寓:10800-12000元/㎡(2025年7月报价)314

租金:公寓约1100元/月(50㎡左右)7

昆山鹿鸣九里

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### **昆山鹿鸣九里楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 昆山鹿鸣九里是一个位于昆山淀山湖板块的**现房低密度社区**。其核心优势在于极高的**居住性价比**和**确定的现房环境**，但代价是**地理位置相对偏远**，且**日常生活与高端配套依赖周边镇区**。它不适合追求繁华都市感和顶级资源的买家，而是瞄准预算有限、注重静谧居住环境，并能接受一定通勤成本的刚需或养老客群。

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#### **一、 项目核心事实**

* **地理位置**：江苏省昆山市淀山湖镇万园路66号，临近上海青浦区。这是一个典型的环沪小镇板块。

* **基本属性**：普通住宅，以洋房为主。容积率约1.16-1.18，绿化率35%，属于低密度社区。

* **开发与现状**：开发商为昆山鹿鸣置业有限公司。项目于2015年开盘，2018-2019年已交付，为**现房销售**。当前主力在售户型面积段较广，从49㎡的一居到300㎡以上的六居均有覆盖。

* **当前价格**：此为关键且存在矛盾的信息点。多个渠道显示新房参考均价约为**10800元/平方米**。但亦有二手房源报价在12000-14908元/平方米。同时，有房产分析报告称均价为20000元/平方米，该数据显著偏离主流，需高度警惕。综合判断，**“1万元/㎡出头”是其更可能的价格区间**，与昆山市区及上海房价形成巨大落差。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致的价格与现房优势**

* **绝对价格洼地**：以约1万元/㎡的单价计算，总价120万左右即可购得一套约120㎡的三居室。这在上海及昆山主流城区是不可想象的，对预算严格的刚需客户吸引力巨大。

* **零期房风险**：作为已交付数年的现房，社区环境、房屋质量、户型采光、物业状况均为**可见即可得**，完全避免了期房可能存在的交付减配、延期甚至烂尾的风险。

2. **优异的居住密度与环境**

* **低容积率高舒适度**：约1.18的容积率远低于普通高层小区（通常2.0以上），意味着楼间距大、人口密度低、居住安静。35%的绿化率保证了社区内的绿意。

* **自然环境禀赋**：项目靠近淀山湖，周边有河道公园，整体生态环境良好。多位业主评价其“空气非常棒”、“非常安静”。

3. **基础生活便利性与社区成熟度**

* **配套能满足基本生活**：周边已形成基础生活圈，步行可至超市、水果店、社区诊所及药房。驱车短距离内可到达淀山湖镇的农贸市场、卫生院、小学等。

* **社区氛围稳定**：经过数年入住，社区邻里关系、物业服务与维护已进入稳定期。

#### **三、 主要劣势与风险**

1. **地理位置偏远，配套能级低下**

* **区位本质是乡镇**：项目地处昆山最南端的淀山湖镇，虽与上海接壤，但距离昆山市中心及上海市区核心区域均非常遥远，本质是 **“环沪洼地”** 而非“同城区域”。

* **缺乏优质配套**：周边**没有大型商业综合体、三甲医院和知名学校**。最近的淀山湖小学、中学距离约3-4公里，购物依赖镇级小商品市场和超市。这对于有高标准教育、医疗、消费需求的家庭是硬伤。

2. **交通通达性弱，通勤成本极高**

* **无轨道交通**：项目周边**无任何地铁线路**，这是其最大短板之一。

* **依赖自驾与公交**：出行主要依赖公交（如昆山257路）和自驾。前往上海或昆山市中心需长时间驾车，且高峰时段可能拥堵，对通勤族极不友好。

3. **开发商品牌力与信息矛盾点**

* **开发商知名度低**：昆山鹿鸣置业有限公司市场知名度有限，其资金实力、品牌口碑和长期运营能力无法与全国性品牌房企相比。

* **存在信息矛盾需核实**：

* 不同来源对物业费的记载有矛盾，需现场核实。

* 房价数据混乱，必须亲至售楼处获取准确一房一价表，并比对周边二手房成交价。

4. **资产流动性挑战**

* 由于位置和配套的局限性，该房产的**二手房市场受众面较窄**，未来转手可能面临周期长、升值空间有限的问题。其价格优势在买入时即已兑现，投资属性较弱。

#### **四、 总结与行动建议**

鹿鸣九里是“用距离和配套换空间与预算”的典型产品。它是一张明牌，优缺点都极为赤裸。

**适合的客群：**

1. 预算极其有限，首要目标是“上车”拥有一套自有住房的昆山本地或上海外溢刚需客。

2. 为父母寻找环境清静、空气优良、生活节奏慢的养老居所的家庭。

3. 在上海附近有度假、周末居住需求，但不依赖每日通勤的购房者。

**务必谨慎的客群：**

1. 任何有每日通勤至上海或昆山市中心需求的上班族。

2. 对子女教育、家庭医疗、繁华商业有高标准要求的家庭。

3. 以投资增值、快速变现为主要目的的购房者。

**关键行动核查清单：**

1. **亲身体验通勤**：在工作日早晚高峰，亲自驾驶或使用公共交通，测试从项目到你的工作地点、医院、商业中心的时间。

2. **彻底核实价格与费用**：前往售楼处，获取官方价格表，并到小区内走访中介，了解真实的二手房成交价和历史走势。同时，向物业公司核实准确的物业费标准。

3. **深入探查配套**：步行体验去往最近超市、菜场的实际距离。开车前往淀山湖人民医院、镇中心学校，评估其硬件和服务水平是否满足你的要求。

4. **查验房屋状态**：因为是现房，必须仔细验看意向房源，检查装修质量（如为带装修）、有无渗漏、日照时长、楼栋在小区中的具体位置（是否临路）等细节。

最终，选择鹿鸣九里意味着你清晰地将 **“居住空间成本”** 置于 **“时间与配套成本”** 之上。请确保你已充分理解并愿意长期接受这个交换条件。