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徐汇滨江“地王”【嘉佰道·徐汇】将推约117-360㎡洋房&高层&别墅!部分户型发布!

徐汇备受关注的项目

艺术豪宅大师执笔

宸嘉发展徐汇龙华项目

【嘉佰道·徐汇】

项目预计推出约120㎡3房、350-400㎡叠加/联排

上海徐汇嘉佰道·徐汇

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01、基本信息

去年12月30日,徐汇龙华地块(S030501单元N06-22地块)经过101轮竞价,最终由宸嘉发展以438240万元总价竞得,溢价率40%,装修标准高达7000元/㎡!整体楼板价12.6万/㎡,可售住宅楼板价更是高达13.3万/㎡,成为绿城徐汇滨江地块后的徐汇新地王!

该地块位于徐汇内中环,强生花苑南面,龙华西路东侧,上海师大附中附属龙华中学西侧.出让面积达2公顷,容积率1.59,土地为商品住宅用地性质.11号线和23号线地下贯穿,地块东侧还有龙华烈士陵园和龙华寺.

整体楼板价12.6万/㎡,可售住宅楼板价更是高达13.3万/㎡,成为绿城徐汇滨江地块后的徐汇新地王!

项目规划设计图已经公示:

项目是约1.59容积率低密地块,项目拟建2栋总高16-17F的高层、1栋总高6F的洋房以及6栋总高4-6F的叠墅,外加3幢联排.

高层、洋房、叠墅、联排都有,产品线和面积段很丰富,总计供应178户房源,规划了363个车位,车位比超1:2.

小区大门高9.5米,有两层楼,设置了配套用房.这样的尺度不仅是大,还带有造型,入户大堂可以做得很气派.

地面完全人车分流.由于社区只有西南侧临路,因此其两个主要出入口开在龙华西路上.北侧的一个出入口位于配套用房处;南侧有人行出入口和车行出入口,业主在这里下车后经过入户大堂归家.

走过人行大堂后就是下沉庭院和大面积的集中绿地.与集中绿地紧邻的8-1#和8-2#两幢小高层均设置了局部架空,可用作泛会所.其中,8-1#楼的首二层都做了架空层,高度达6.3米.

高层/洋房的电梯基本都是一梯两户,双开门设置,独立的电梯厅.

叠墅是一梯一户,电梯直接入户,私密性很强;层层退台设计,每户上叠都有40平以上的露台.

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据市场消息,未来售价可能在18w+!

1、建面约117㎡高层/洋房:

预估均价:高层16.5-17万/㎡,洋房18.3-18.7万/㎡,总价控制在1900-2200万之间;

2、建面约240-312㎡叠加别墅:

预估均价:19.8-20.3万/㎡,总价控制在4800-6300万之间;

3、建面约360㎡联排别墅:

预估均价:22.5-23.3万/㎡,总价预估在8000万+/套!

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02、版块信息

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宸嘉徐汇项目位于上海市徐汇区龙华板块,周边交通便利,商业、教育、医疗资源丰富,且周边环境优美,是一个宜居的高品质住宅项目.

交通方面,项目周边交通便利,1公里范围内有1、3、4、11、12、23号线(在建)等6条轨交线路环绕,最近的地铁站仅500米.此外,项目临近南北高架、沪闵高架、上中路隧道和中环路,自驾出行也非常便捷.

商业方面,项目周边商业成熟,3公里范围内有多个购物中心和商业综合体,包括绿地缤纷城、正大乐城、光启城、西岸凤巢AIPLAZA、美罗城、港汇恒隆广场等.此外,龙华会等新兴商业体也提供了丰富的购物和休闲选择.

教育方面,项目周边教育资源丰富,涵盖多所知名学校,如上海师大附中附属龙华中学、上海民办南模中学、上海民办龙漕中学、复旦大学附属徐汇实验学校、上海市田林第三中学(分校)、徐汇区龙华小学、上海市民办盛大花园小学等.这些学校涵盖了从幼儿园到高中的各个阶段,教育资源优质.

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医疗方面,项目周边医疗资源完善,3公里范围内有上海中医药大学附属龙华医院、上海市第六人民医院、复旦大学附属肿瘤医院等三甲医院,能够满足居民的日常医疗需求.

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生态方面,项目周边有多个公园和景观资源,如徐家汇体育公园、西岸滨江、西岸数智中心等.此外,周边还有解放上海雕塑等景点,为居民提供了休闲和运动的好去处.

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### **上海嘉佰道·徐汇项目客观分析报告**

**核心评价：** 嘉佰道·徐汇是一个在**极高成本倒逼下**打造的顶级豪宅项目。其核心价值在于徐汇滨江的稀缺地段与纯粹的低密产品，但项目也因“地王”身份背负着巨大的价格压力，且微观环境与产品定位存在显著落差。选择该项目，本质上是在为 **“稀缺性”和“艺术溢价”** 支付高昂对价，并对开发商兑现极致产品的能力投下信任票。

为确保客观，本报告将严格区分已验证的公开事实、基于市场信息的推论及您必须亲自核实的关键事项。

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#### **一、 项目核心概览**

嘉佰道·徐汇位于**上海市徐汇区龙华板块**，具体在龙华西路东侧，隶属于徐汇滨江辐射范围。项目由 **“宸嘉发展”** 开发，该公司于2024年底经过101轮激烈竞价，以总价43.82亿元、**高达40%的溢价率**夺得该地块，可售住宅楼板价约**13.3万元/㎡**，是当时的区域“地王”。项目容积率仅**1.59**，规划为包含约178套住宅的低密社区，产品线跨度极大，从约117㎡的高层/洋房，到240-430㎡的叠加及联排别墅。

#### **二、 核心优势分析**

1. **稀缺的地段与低密产品组合**

* **内中环稀缺土地**：项目地处徐汇区内中环间，此类低容积率住宅用地在上海核心区近乎绝迹，赋予了其天然的稀缺性。

* **产品类型稀缺**：在徐汇滨江区域，提供联排别墅等“有天有地”产品的项目凤毛麟角。项目采用“高低配”规划，同时满足了高端改善客群对平层和别墅的不同需求，形成了产品护城河。

2. **极致的产品定位与艺术化营销**

* **高配置标准**：项目宣称的装修标准高达**7000元/㎡**，这在当前上海新房市场中属于顶尖水平，旨在从硬件上确立其高端定位。

* **“艺术地产”的深度绑定**：开发商宸嘉发展擅长并执着于“艺术+地产”模式，其售楼处即美术馆，用艺术品（如陈逸飞、夏加尔真迹）筛选客群并重构产品价值。这对于追求文化身份认同和独特社区氛围的高净值客群具有强烈吸引力。

3. **相对便捷的配套与交通**

* 项目周边生活、教育、医疗等基础配套成熟。轨道交通便利，靠近11号线，在建的23号线也将进一步提升通达性。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **极高的价格与成本压力**

* **地价导致的定价困境**：13.3万元/㎡的楼板价，加上建安、装修和资金成本，使项目开发成本极高。网传高层均价约16.5-17万/㎡，别墅单价则可能突破23万/㎡。这意味着购房者支付的总价中，**“地价成本”占据了绝对大头**。您需要冷静评估：支付的价格是否与所能获得的实际居住空间、社区环境相匹配。

* **激烈的板块竞争**：徐汇滨江及周边是顶级豪宅的“红海”，项目将直接与区域内其他知名豪宅竞争。其定价是否具备足够的产品力支撑以在市场中脱颖而出，存在不确定性。

2. **微观环境与产品定位的显著落差**

* **周边环境复杂**：项目东侧紧邻**龙华烈士陵园和龙华寺**；西侧靠近**龙华西路主干道**，可能面临交通噪音干扰；南侧则有老旧小区和加油站；同时，**地铁11号线和23号线的地下线路贯穿地块**。这与项目自身极力营造的“静谧、艺术、奢华”形象存在巨大反差。

* **核心挑战**：项目的成败关键在于其产品力是否“高级到能让客户心甘情愿地忽略窗外”。您必须亲自在不同时段实地考察，评估自己对上述不利因素的接受程度。

3. **开发商背景的特殊性与潜在风险**

* **“险资+艺术资本”的独特模式**：宸嘉发展实控人为知名收藏家、资本大佬刘益谦，其背后与**国华人寿**存在紧密的资本关联。这种模式在带来雄厚资金和艺术资源的同时，也嵌入了独特的风险。

* **关联保险公司的经营风险**：公开信息显示，国华人寿近年陷入持续亏损，其母公司天茂集团已因此被立案调查并停牌。尽管项目公司独立运营，但背后主要“金主”的财务状况若持续恶化，长远看是否会影响宸嘉发展的战略投入和跨周期运营能力，是一个需要关注的宏观风险。

4. **产品细节与交付兑现的不确定性**

* **期房项目的共性风险**：作为尚未交付的项目，所有宣传的高配置（如7000元/㎡装标、艺术公区）均为承诺。宸嘉发展在上海虽有普陀“嘉佰道”热销的先例，但不同项目团队和定位存在差异，其最终交付品质能否完全达到宣传水准和客户预期，仍需观察。

* **不同产品的混合社区**：从117㎡到430㎡的极大户型跨度，可能导致社区内客群资产水平和生活方式存在差异，对社区纯粹性和未来物业服务的挑战更高。

#### **四、 总结与行动建议**

嘉佰道·徐汇是一个特征极其鲜明的项目：它以艺术为外衣，以稀缺为内核，但生于极高的成本压力之下，坐落于复杂的环境之中。

**极度适合的客群：**

* 深度认同“艺术融入生活”的理念，将房产视为彰显个人文化品味的资产。

* 对徐汇区内中环的低密墅居产品有执念，且愿意为这份“稀缺性”支付高额溢价。

* 能够完全接受或忽略项目周边微观环境，将生活重心聚焦于社区内部。

**需要极度谨慎的客群：**

* 对房产的性价比、周边环境的纯粹度及静谧性有较高要求。

* 对开发商背后复杂的资本关联和潜在财务风险感到担忧。

* 在同等预算下，更倾向于选择城市界面成熟、开发商背景更传统稳健的豪宅项目。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **沉浸式环境考察**：务必在**工作日早晚高峰、周末及夜间**多次实地探访。站在项目地块周边，亲身体验主干道噪音、感受邻近设施的氛围，并步行测试至地铁站、商业网点的实际距离与感受。

2. **深度尽调开发商**：不仅关注其产品美学，更要通过公开信息持续关注其关联企业**国华人寿及天茂集团的财务状况**发展。同时，寻找并研究宸嘉发展在**武汉、成都等地已交付的顶级项目**的长期口碑和二手市场表现。

3. **苛刻的合同审阅**：在律师协助下，将销售承诺的**所有装修品牌、型号、公共区域艺术品配置及维护方案、噪音防控措施**等细节，无一遗漏地写入购房合同及其附件。对于不利因素，要求开发商出具具体的缓解方案并书面确认。

4. **财务安全边界的确认**：明确此次购房资金在您总资产中的占比，确保即便在极端市场情况下，也不会影响家庭财务安全。该项目总价极高，流动性相对较弱，需作为长期核心资产持有。

**最终结论**：嘉佰道·徐汇是一场豪赌——赌的是开发商能用极致的产品力，成功让买家超越地段环境的局限。它不适合追求“均好”的买家，只适合那些对其独特价值主张有强烈共鸣，并能承受其附带风险的少数人。您的决策应建立在彻底的环境忍受度测试和开发商风险尽调之上。