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少量在售约128-410㎡3-5房

均价14.68万/㎡，总价1436万起

128-190-210-280平样板间都已开放

样板房提前线上预约

上海静安中建玖上琅宸

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在上海静安大宁板块价值攀升的黄金时代,中建玖上琅宸以央企实力为基石,占位城市核心资源禀赋之地,集生态、交通、商业、教育、医疗全维优势于一体,重新定义高端人居标杆.以下为项目核心价值解析,诚邀塔尖精英共鉴理想人居范本.

一、央企匠心背书铸就品质基石

中建玖上琅宸由世界500强企业中国建筑集团旗下核心地产平台中建玖合(中建二局)倾力打造.作为深耕建筑行业70余年的央企巨擘,中建集团累计斩获鲁班奖、詹天佑奖等国家级奖项数百项,在国内外缔造诸多地标建筑,具备雄厚的资金实力、严苛的工程标准与明确的责任担当.项目依托央企精工建造体系,从建材甄选到施工工艺均执行国家级标准,确保项目全流程顺利推进,杜绝品质缩水与交付延期风险,为业主的居住体验与资产保值增值筑牢坚实保障.

二、核心地段占位执掌城市繁华

项目坐落于上海静安区大宁板块核心,地处“大宁科创街区+北上海商业文化副中心”双核心辐射圈,是静安区“十四五”规划重点发展的高端宜居高地.板块历经从“工业锈带”到“高端住区”的蝶变,已形成“生态+商业+文化+科创”四维发展格局,绿化覆盖率达42%,汇聚超200家科创企业,高净值人群集聚,成为上海中环内成熟度最高、发展潜力最大的高端居住区之一.

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三、立体交通网络畅达全城核心

项目构建“三轨交汇+双高架+多公交”的立体交通体系,高效衔接城市各核心区域.轨道交通方面,距离地铁1号线上海马戏城站约1公里,3站直达人民广场,5站衔接静安寺;规划中的地铁20号线昌平路站距项目约800米,预计2027年通车后可直达南京西路等核心商圈,未来更临近7号线、19号线(规划中)站点,实现多轨通勤自由.自驾紧邻内环高架、南北高架,15分钟可达市北高新园区,30分钟直抵虹桥枢纽;周边10余条公交线路覆盖日常出行,实现地铁与公交无缝换乘.

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四、稀缺公园盛景推窗即揽绿肺

项目占据浦西最大城市绿肺——68万平方米大宁公园南向正席,直线距离不足50米,是真正的“公园第一排”住宅.大宁公园相当于95个足球场大小,涵盖生态湿地、疏林草地、水上森林等多元景观,种植800多种植物,栖息20多种鸟类,PM2.5浓度比市中心低30%,负氧离子含量高2倍,堪称“城市天然氧吧”.项目采用“公园嵌入式”设计,社区景观与公园绿意无缝衔接,步行3分钟即可入园,清晨晨跑、午后野餐、傍晚漫步,尽享诗意栖居生活.部分户型配备270°转角无柱观景客厅与全景落地窗,实现无界观景视野,将公园四季美景尽收眼底.

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商业方面,形成三级联动配套体系:1公里内有大宁国际商业广场满足基础消费,1.5公里处久光中心提供高端购物体验,项目自身规划商业街区填补社区最后一公里生活空白,步行10分钟内更汇聚大宁音乐广场、协信星光广场等核心商业体.教育资源丰富,1.5公里内覆盖静安区大宁国际小学、风华中学等优质院校,构建15年目送式教育链.医疗保障坚实,3公里内有复旦大学附属华山医院、静安区中心医院等三甲医院,为家人健康保驾护航.

六、优居产品规划赋能高端生活

项目总建面约9.32万平方米,规划10栋16-28层纯改善住宅及1栋高端会所,容积率仅2.5,绿化率高达38%,打造低密高绿的舒适居住环境.推出128-410㎡全系户型,涵盖3-5房多元选择,层高3.1-3.5米,空间明亮通透.户型设计兼顾采光与观景,部分采用三开间/四开间朝南、南北对流格局,配备景观阳台、步入式衣帽间、独立卫生间等奢适配置;顶豪户型更增设私家恒温泳池与20㎡空中露台,尽享空中别墅般的尊崇体验.项目规划车位比达1:2.1,远超上海豪宅平均标准,地下车库采用环氧树脂地坪,配备智能停车引导系统与充电桩接口,细节处提升出行体验.

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大宁板块作为静安核心价值板块,房价从2015年的5.8万/㎡上涨至2024年的14.2万/㎡,9年涨幅达145%,年均涨幅16%,远超上海住宅市场年均10%的涨幅.中建玖上琅宸作为板块内稀缺的“公园对面+文脉豪宅”项目,首开140套房源3小时售罄,验资客户超500组,足以印证市场认可度.在上海中心城区土地资源告急的背景下,公园旁住宅本就稀缺,“公园第一排”豪宅更属凤毛麟角,加之央企品质背书与全维配套加持,未来增值潜力不言而喻.

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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