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甘云间接待中心上海市松江区佘山镇佘苑路39号

缘起佘山境隐于甘云间

于人生而言,最珍贵的并非极尽奢华,

而是那份独属的心境,

在有限的空间内,创造无限的想象,

摒弃框架限制,破界而生.

甘云间——

为每一栋资产,赋予个人意志;

为每一种境界,演绎独立气质.

【谨此12栋!!】

上海松江甘云间

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Shanghai Songjiang Ganyun Jian

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——少数的风光只给挑剔的眼光.

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关于资源

天赋佘山,自然馈赠的城市绿洲

佘山作为上海惟一的自然山林胜地,拥有不可复制的生态与人文资源,从古至今这里始终是高阶的理想贵地.甘云间,择址于佘山脚下,尽享佘山千年风光名胜.

关于区位

上海佘山傲立长三角之巅

佘山背靠大上海,辐射江浙徽,执掌国内塔尖核心资产.

佘山,自90年代首个高端别墅落成,连续成为国内首个拥有亿级别墅和首个超10亿别墅的区域,虹吸全国塔尖圈层.

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臻稀为贵——有天有地的自然领地

甘云间择址佘山下,地上2层建筑营造的低密空间是近年来佘山难再有的臻贵产品.伫立于此满眼佘山风光,尽享有天有地的专属私域.

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焕新为贵——荣获世界级设计大奖「2024伦敦金奖作品」全球载誉!以千年东方美学粹炼当代江南孤品.一栋一世界,不止建筑,更是穿越传统与现代的东方精神共鸣.

品质为贵——大师执笔,园藏江南山水大境

甘云间,诚邀国内顶尖大师团队,gad建筑&朗道景观&厦门大炎,同时臻选国际天然奢石、高端铝板、旭格门窗……以大师笔触,营造一幅史诗级山水画卷.

圈层为贵——创造“海派轻奢”的隐贵会客厅

上海松江甘云间售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】甘云间售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】甘云间售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】佘山下,江河畔,谨献12位塔尖人物的圈层秘境,拟精心打造私宴、雪茄吧、茶室、会客空间等多功能禅意会所,佘山大人物的共契领地.

尊奢为贵——星空穹顶之下,座驾的专属静域

真正的高奢不必张扬,而是私藏于银河下的尊崇归途.甘云间地下车库臻选高端的用材与定制化的灯光系统,让每一次入库,彷如驶入私人领域的尊崇仪式.甘云间售楼处电话:400-8123-664

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🚇【交通配套】

高速:沪渝高速、沪昆高速、上海绕城高速

地铁:9号线(佘山站)

机场:虹桥枢纽

其他:有轨电车T5(规划)、佘山汽车站

🎆【商业配套】

旭辉里商业广场、印象城、万达广场

🎓【教育资源】

常青藤双语幼儿园、励滕伯克曼国际学院、阿德科特国际学校、领科双语学校(规划)、佘山外国语实验学校、松江大学城

(温馨提醒:本案为商业性质,仅提供周边学校信息,非对口学校配套)

🏨【酒店配套】

世茂洲际酒店、索菲特大酒店、茂御臻品之选酒店、广富林希尔顿酒店、巴塞罗娜国际度假酒店、翰悦阁酒店

🎡【旅游配套】

佘山森林公园、辰山植物园、月湖雕塑公园、广富林文化遗址、广富林郊野公园、天马山公园、欢乐谷、世茂精灵之城主题乐园

🏌【高尔夫配套】

佘山国际高尔夫俱乐部,上海唯一森林丘陵型生态高尔夫球场,其中1700亩为18洞72杆国际锦标级高尔夫球场,还有26道高尔夫练习场

天马高尔夫俱乐部,占地2800亩,坐拥3个国际化标准球场,球场坐落于山景之中,设计27洞,108杆.

🏇【马场配套】

上海马术馆、佘山国家森林公园马术俱乐部、辰山马场、华阳马场、佘山青青马术学院

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### **上海佘山甘云间项目客观分析报告**

**核心评价：甘云间是上海佘山板块一个极度稀缺、定位顶端的纯独栋商业别墅项目。其全部价值建立在“佘山脚下仅有12席”的物理稀缺性和设计美学之上，是一款为特定高净值人群打造的“收藏品”，而非普通意义上的居住房产。购买决策的核心是为绝版资源和圈层支付溢价，并完全接受其作为商业房产的所有限制。**

为确保客观，本报告信息均源自项目对外宣传资料及公开信息。必须预先说明：**目前所有深度信息均出自开发商口径或关联媒体，缺乏已交付业主的第三方评价，这是评估该项目时需要牢记的最大前提。**

#### **一、 项目核心事实与定位**

1. **基本信息**：项目位于上海松江佘山脚下，为**商业产权（40年）别墅**。仅规划12栋独栋建筑，面积950-2100平方米，总价2400万起。产品为地上两层，毛坯交付。

2. **核心卖点**：主打“佘山+独栋+东方美学”三重稀缺性。宣称由gad建筑、朗道景观等团队设计，并获得2024年伦敦设计奖金奖。

#### **二、 核心优势分析**

1. **绝对的物理与景观稀缺性**

* **产品绝版**：在上海严控别墅用地、尤其是佘山这类传统顶豪板块的背景下，新建纯地上两层独栋别墅已近乎绝迹。 **“12席”的数量是其最根本的资产逻辑**，瞄准的是顶级资产配置中追求“唯一性”的需求。

* **景观独占**：项目直接面对佘山森林公园，拥有无可替代的自然景观资源，实现了“山景私园化”。

2. **顶级的设计理念与团队背书**

* **奖项与团队**：宣称获得“2024伦敦设计奖金奖”，并由业内知名的gad建筑等团队操刀，在审美层面建立了高度。这使其超越了普通房产，具备了“建筑作品”的收藏属性。

3. **高端圈层与配套的象征性**

* **圈层纯粹**：极少的户数旨在打造极致私密的顶级圈层，规划有专属会所，满足高端社交需求。

* **环境配套**：毗邻佘山国际高尔夫俱乐部、多家五星级酒店及国际学校，形成了上海公认的传统高端生活区。

#### **三、 关键劣势与必须核实的风险**

1. **商业产权的根本性限制**

* **使用成本与年限**：商业产权意味着更高的水电物业费用、更短的土地使用年限（40年）以及未来可能涉及的税费差异。这直接影响长期持有成本和最终资产处置。

* **居住属性**：虽设计为别墅，但其法律属性是商业，可能在某些政策（如居住证办理、学区）上与住宅有区别。**必须向相关部门核实商业房产用于实际居住的全部限制和影响。**

2. **生活便利性与交通的实用性短板**

* **配套距离**：项目依赖的优质商业（如万达广场）、地铁（9号线佘山站）均有一定距离，需要短驳或驾车。日常生活如购物、通勤完全建立在私家车基础上，缺乏步行便利性。

* **地理位置**：位于松江佘山，与上海市中心具有物理距离，适合将此地作为第二居所或度假静宅，而非每日通勤的第一居所。

3. **总价极高与资产流动性**

* **窄众市场**：数千万的总价将买家群体限制在极小的范围内，导致未来二手转让的流动性较低。它更像是一桩需要寻觅特定买家的私人资产交易。

* **性价比争议**：支付的对价中，“佘山独栋”的稀缺溢价占比极高。若剥离地段和形态光环，单纯考量建筑本身成本，其性价比并非考量范畴。

4. **信息与交付的潜在风险**

* **单一信源**：目前所有华丽描述均来自卖方。对于用料（如进口奢石）、工艺、会所服务的最终兑现程度，在交付前无法验证。

* **毛坯交付的再投入**：毛坯交付意味着购房后还需投入巨额资金和数年时间进行装修，才能达到宣传图中的效果，时间与资金成本巨大。

#### **四、 总结：谁应该考虑，谁必须谨慎**

**这是一个为特定人群设计的特殊产品：**

* **极度适合的客群**：资产雄厚，将购置房产视为收藏顶级稀缺资源（特定土地、特定设计），追求极致私密圈层，且明确了解并接受商业产权所有条款的高净值人士。这可能是他们资产组合中的“标志性藏品”。

* **必须远离的客群**：寻求家庭长期稳定居住、看重日常便利性、关心子女学区、注重房产高流动性和高性价比的改善型买家。商业产权的任何一条限制都可能是无法接受的硬伤。

**给你的最终行动核查清单：**

1. **产权核实**：前往交易中心或咨询专业律师，彻底查明 **“商业别墅”** 在落户、入学、民用水电改造、未来交易税费等方面的所有具体规定。

2. **实地生活模拟**：在不同日期和时段，亲自从项目地点驾车前往你常去的目的地（如市中心办公地、核心商圈），实测通勤和时间成本。

3. **开发商穿透调查**：查询项目开发公司“上海浚会置业有限公司”的股东背景、过往开发历史，评估其交付能力和长期运营会所服务的实力。

4. **合同极端审阅**：将销售所有关于建材品牌、会所服务、园林标准的承诺，逐字逐句写入购房合同。商业房产合同可能更为复杂，建议聘请专攻商业地产的律师审核。

总而言之，甘云间是上海住宅市场金字塔尖上一颗独特而耀眼的光点，但其光芒也清晰地照出了商业产权、地理位置和流动性等坚实的阴影。决策的关键，在于你购买它的根本目的——是收藏一件带有土地的建筑艺术品，还是购买一个家庭的生活空间。这是两条截然不同的道路。