金海雲墅售楼处官方网站丨联发金海雲墅2025年12月最新房价丨联发金海雲墅售楼处楼盘详情-户型配套-容积率-得房率

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⛩项目名称:「联发金海雲墅」

项目简介:浦东曹路品质住宅

最新动态:二期已过会,即将认购

区域板块:浦东曹路

产品介绍:建面约126㎡小高层&168-181㎡叠墅!小高层约745万起!叠墅约1185万起

交通配套:9号线、12号线金海路站约800米

教育配套:幼儿园:好日子幼儿园;小学:龚路小学;初中:第二工业大学附属中学;高中:浦东复旦附中(期房不承诺学期)

️商业配套:K11SELECT(建设中)、招商花园城、宝龙城市广场、金鼎九宫格

医疗资源:长征医院东院(三甲),华山医院东院(三甲)

休闲方面:金海湿地公园距离项目一路之隔

上海浦东联发金海雲墅

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Shanghai Pudong Lianfa Jinhai Yunshu

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户型与空间:把“好房子”落进体感里!

在高端住宅市场日趋理性的今天,产品的真实价值愈发凸显.联发金海雲墅容积率仅约1.5,以叠墅+小高层的组合,在视野、采光与私密性上取得平衡.同时,作为金桥东板块备受瞩目的低密作品,其价值不仅在于优越的区位与规划红利,更在于其对“好房子”的深度诠释.

项目首开推建面约112㎡小高层&约144-181㎡叠墅,首开去化超80%!二期建面约126㎡小高层&168-181㎡叠墅!

同时覆盖700-1700万之间,不同预算的家庭结构.特别是三个主力户型,每个都精准回应不同的生活需求!以卓越的尺度、功能与灵动性,成就浦东人居的价值标杆.

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项目效果图,仅供参考

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二期户型图如下:

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一期剩余少量112平房源在售

1、建面约112㎡|3房:小户型的智慧型生活提案

在约112㎡的的有限边界内,实现功能、舒适与成长性的高度统一,是对设计师功力的极大考验.此户型给出的答案堪称教科书级别——建筑面积约112㎡,实际可使用面积约97㎡,实得率高达约86%,其空间效率令人称道!也是700万级预算的必看户型!(备注:以下全部户型面积尺寸均为个人测绘所得,仅供参考,具体以商品房买卖合同为准)

①尺度与格局:小户型中的“大空间”哲学

该户型最引人注目的,是其约11米的南向整体面宽.这一超越常规的尺度,为室内带来了充沛的日照与开阔的视野;约5米宽的客餐厅,搭配等宽的阔境阳台,构成了家庭的社交与活动主轴.这不仅是一个连接室内外的过渡空间,更是一个将自然景观无缝融入日常的“生态厅”,极大地延展了居住的心理边界.

建面约112㎡户型图,仅供参考

格局上,它采用了经典且高效的“三开间朝南+动静分区”设计.南向集成了客厅与两间卧室,确保主要活动区与休息区均能享受最佳采光;北侧则规划为厨房及可灵活定义的房间,实现了公共区与私密区的清晰分隔,互不干扰.

②灵动成长:可进化的“3+1”空间

户型的另一大特色在于出色的灵活性,以满足家庭不同生命阶段的需求.其约5米面宽的客厅,具备了轻松设置阅读区域或其他功能区域的条件,瞬间升级为“3+1”空间.与此同时,北向的房间同样可根据需要,作为卧室、书房或儿童活动室使用.

这种成长型的特质,使其能够从容应对从新婚夫妇、三口之家到二孩家庭,乃至需要临时书房或老人房的各种生活场景.它不是一个静止的容器,而是一个能与家庭成员共同成长的生命体.

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建面约112㎡户型图,仅供参考

③细节匠心:满载惊喜的收纳与体验

上海浦东联发金海雲墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联发金海雲墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联发金海雲墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在细节打磨上,此户型亦不遗余力.全屋飘窗全赠送约9.8㎡,配合约7.2㎡的大阳台(计一半建筑面积)不仅增加了实际使用面积,更在视觉上提升了空间的通透感.

建面约112㎡户型图,仅供参考

主卧更别出心裁地设计了两大270°转角飘窗,在同面积段产品中实属罕见,瞬间将睡眠区的景观层次与奢华感拉升到新的高度.

建面约112㎡户型图,仅供参考

兑现与生活

把蓝图拆成今天就能用的清单

当然,出色的户型设计远非项目的全部!联发金海雲墅的真正魅力,更在于其周边如“六边形战士”般均衡且强大的配套设施,共同构筑了无可挑剔的卓越居住体验.

1、公园首排的三重价值:景观、健康、稀缺

项目西侧是一片约600亩的金海湿地公园,这是上海外环绿带上唯一以湿地为特色的生态公园,不仅是城市的绿肺,更是一种生活方式的载体.作为上海市12个野生动物栖息地之一,金海湿地公园相当于约56个标准足球场的天然绿肺,为金海雲墅提供了不可复制的生态底色和景观资源.并且,它不只是隔着马路看看的风景,而是能晨跑、能露营、能带孩子放风筝的日常.

金海湿地实景图,图源网络

从城市经验看,前滩、联洋、碧云等成熟低密板块,公园首排几乎天然携带两重属性:居住舒适度与资产稀缺性.真正的稀缺,不会在短期交易中喧哗,但会在长期里不断抬升门槛.

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项目效果图,仅供参考

2、轨交+高架的组合效率

从现有的交通路网来看,自驾层面,金海快速路已通车,外环东段(华夏中路—龙东大道)的功能提升在推进中,叠加内环/中环/外环/杨高路,拥堵时有多条“备选路径”.

轨交层面,项目位于9/12号线金海路—顾唐路之间,直线距离金海路站约600米;14号线桂桥路站约2公里.

通勤场景已经相当“丝滑”——9号线直连金桥、世纪大道、陆家嘴、新天地,12号线贯穿人民广场、南京西路、北外滩等核心区.再加21号线(在建,计划2026年底通车)、22号线(在建)的换乘拓展,形成“五轨+双高架”的立体通勤.

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3、商业的三级金字塔:日常—品质—审美

项目紧邻招商花园城、宝龙广场等商业综合体.其中招商花园城作为2023年以来浦东规模最大的新开业单体购物中心,影院、餐饮、亲子娱乐一应俱全;而宝龙广场则覆盖了大量日常采购.

招商花园城实景图,图源网络

往西约500米,规划中的K11Select将引入“文化沙盒”理念,补齐艺术商业和社交审美场景,使“周末的仪式感”也变得可得.三级商业体系让“下楼买菜—周末逛街—社交会客”各有去处.

浦东K11select效果图,图源网络

4、教育与医疗的现实进度:可验证的安心

项目周边构建起覆盖从幼儿园到大学的全程教育体系.板块内九年一贯制学校在推进,项目南侧将新建特色幼儿园,还靠近顾路中学、龚路小学等优质公立学校(期房不承诺学区,实际以教育局公示为准).

此外,周边亦坐落有多所知名私立学校,如上海民办启能东方外国语学校、以及上海民办平和学校金鼎校区,教育资源多元且有保证.

上海民办平和学校金鼎校区,效果图仅供参考

医疗层面,项目周边拥有优质的医疗配套.长征医院浦东新院(三甲)直线约2公里(预计2026年试运营),华山东院约6公里,叠加浦东肺科与和睦家等,形成“公办+国际化”的联合健康保障.

长征医院浦东新院效果图,仅供参考

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我们可以试想一下未来生活在这里场景.早高峰,从家步行到金海路站不足十分钟,9号线1站到金桥、7站至世纪大道、9站到陆家嘴;孩子的托育、幼小衔接在社区与板块半径内解决;周末在湿地公园露营、放风筝、骑行,或从招商花园城步行回家.把这些片段拼在一起,居住改善的意义就不再是“房间+1”,而是“生活的阻力-1”!

在一个强调“稳定预期”的市场里,最打动人的并非更高的口号,而是更快的兑现.联发金海雲墅把两种确定性放在同一套答案里:一是周边完善的配套、二是公园首排的确定性、再叠加形态的稀缺性!

买一套房,终点从来不是“签约”,而是把生活安稳地过下去.如果你的工作与生活半径覆盖金桥—张江—外高桥—陆家嘴,如果你希望在可承受的总价里把通勤、成长与资产的安全边际同时兼顾,那么,联发金海雲墅值得放在你看房清单的最前排.

附一期全套一房一价表:

上海浦东联发金海雲墅

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Shanghai Pudong Lianfa Jinhai Yunshu

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### **上海联发金海雲墅项目客观分析报告**

**核心结论：金海雲墅是一个产品力突出但背景复杂、市场表现存疑的项目。其核心卖点“低密高赠”与“生态公园”具有市场吸引力，但开发商高昂的拿地成本、自身的财务压力、及独立操盘能力的未知数，为其未来的品质兑现、价格稳定性和二手流动性蒙上了阴影。这是一个需要穿透营销数据、谨慎评估风险的“高性价比”选择。**

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#### **一、 核心事实：项目与开发商的真实画像**

1. **项目基础信息**：

* **地段**：位于浦东新区曹路板块，临近约600亩金海湿地公园。距地铁9/12号线顾唐路站约750米。

* **产品**：容积率1.5，规划为小高层和叠墅。主力户型112-181㎡。

* **价格**：首开均价约为68888元/㎡，有信息称部分房源单价约6.2万元/㎡起。

* **核心宣传点**：超高实得率（宣传称叠墅最高可达181%）、POD公园开发模式、配备下沉会所等高端设施。

2. **开发商关键背景（风险主要来源）**：

* **市场新人**：联发集团是厦门国企建发股份旗下企业，但在上海市场是独立操盘的“生面孔”，长期主力市场在三四线城市。

* **财务压力**：2025年上半年，联发集团净利润**亏损5.08亿元**，与其兄弟公司建发房产的盈利形成鲜明对比。

* **高地价困境**：2025年6月，联发以**溢价率41.68%** 竞得本地块，创区域新高。行业测算其可售住宅楼板价接近4.5万元/㎡，开盘均价需破7万才能盈利，而实际开盘价低于此线，呈现“**卖一套，亏一套**”的定价局面。

* **团队调整**：项目由新组建的“沪杭事业部”操盘，总经理孙涛此前主要经历在杭州、桂林等地，其上海独立操盘能力正受市场质疑。

#### **二、 优势分析：营销宣传中的核心亮点**

1. **突出的产品力与空间性价比**：

* **低密高赠**：1.5的低容积率及通过飘窗、阳台、阁楼、地下室等设计实现的超高实得率，是其最直接的吸引力。在同预算下，能提供更大的实际使用空间。

* **生态资源**：紧邻大规模湿地公园，在主城区内属于稀缺的生态宜居卖点。

* **硬件配置**：宣传采用铝板立面、国际一线品牌装修，并规划了壁球室、高尔夫模拟室等超出板块普遍水平的会所设施。

2. **通勤与配套的成熟度**：

* 双地铁交汇，9站直达陆家嘴的宣传，明确了其核心客群——浦东金桥、张江乃至陆家嘴的改善型家庭。周边已有招商花园城、宝龙广场等商业，满足日常生活需求。

#### **三、 风险与劣势分析：光环背后的现实挑战**

1. **开发商品牌与兑现能力的根本性质疑**：

* **品质兑现风险**：在高地价、低售价的“价格倒挂”压力下，开发商的利润被极度压缩。这通常意味着在建筑成本、园林绿化、后期物业服务等看不见的地方存在**减配风险**。一个在上海无独立作品、且面临集团盈利压力的开发商，能否坚守宣传中的高品质，需要打上问号。

* **产品设计“水土不服”**：有分析指出，其部分户型存在“反常规”动线、不可拆除的飘窗等设计，可能体现了对上海高端改善客户真实需求的理解偏差。

2. **市场热度与数据真实性存疑**：

* 尽管开发商宣传“首开叠墅售罄、小高层去化超八成”，但第三方数据显示，开盘17天后，**整体网签率仅为37%** （39套/106套）。网签数据与宣传数据的巨大差距，反映出市场实际消化速度可能远不如宣传火热，部分客户可能犹豫或放弃。

3. **地段与环境的固有短板**：

* **板块能级限制**：曹路板块在上海整体城市能级中仍属于外围居住区，城市界面、教育资源等与核心区存在差距。项目价格已触及板块天花板，未来增值空间受板块整体发展制约。

* **环境干扰**：项目靠近高架，存在潜在的噪音与粉尘问题，看房时需重点考察。

4. **财务模型引发的长期隐忧**：

* **后期价格与品质的不确定性**：如果持续低价销售，开发商亏损难以为继；如果后续批次提价，将失去性价比优势，导致去化困难。这种两难境地可能影响项目整体建设资金和运营投入。

* **二手市场接受度**：未来在二手房市场，一个由非一线品牌开发商在亏损状态下建造的“豪宅”，其溢价能力和流动性可能面临挑战。

#### **四、 总结与建议**

金海雲墅是一个典型的“产品力驱动型”项目，用极高的空间赠予和生态概念吸引客户。然而，其光环严重依赖于开发商的“良心”与“能力”。

**适合的客群**：对室内实际使用面积有极致要求，通勤依赖浦东东部地铁线，且能亲自盯紧交付细节、愿意承担一定开发商风险的务实改善家庭。

**需极度谨慎的客群**：看重开发商品牌背书、追求资产稳健保值、或对社区长期物业服务品质有高要求的购房者。

**行动建议**：

1. **穿透数据看本质**：忽略“日光”“售罄”等营销话术，以房管局官方“网上房地产”的实时网签数据作为判断依据。

2. **细节验真**：对照合同与样板间，将**装修品牌、型号、外立面材质、园林标准**等所有承诺逐条落实为文字。特别关注不利因素公示。

3. **竞品对比**：将总价与唐镇、森兰等同等价位板块的楼盘进行对比，不仅比面积，更要比开发商口碑、板块成熟度和二手房价。

4. **财务调查**：持续关注联发集团的财务状况及相关新闻报道，评估其持续经营和保障项目的能力。

最终，购买金海雲墅的决策，更像是在“用低于成本的价格购买高配产品”的诱惑，与“开发商能否持续亏本保障品质”的风险之间进行权衡。建议采取审慎乐观的态度，做好全面的背景调查和合同保障。