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一英里徐汇滨江、上海中学旁

15号线与23号线(在建)双轨交新盘

「海上·清和玺」持续热销中!

在售建面约112-177㎡3-4房

均价11.9万/m²!总价1200万起

上海徐汇海上·清和玺

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Shanghai Xuhui Haishang · Qinghexi

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上海徐汇海上·清和玺售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海上·清和玺售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海上·清和玺售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】徐汇滨江的楼市,一直都是上海高净值购房者关注的重点.

去年8月份,徐汇滨江原小米地块以30%溢价率触顶成交,折合楼板价约13.1万,轰破时隔八年的全国地王记录!业内预测最终售价可能会超过18万+!

随后上海土地推介会中,徐汇滨江龙华西路334弄地块,也受到了广泛的关注.据了解,该地块此前一套51㎡的房源,最终到手742万,收储成本折合约14.2万/㎡!(以上数据来源上海土地市场)

沪徐协示(2025)第1号协议出让公示东安新村首幅住宅用地,徐汇区C030301单元127b-23地块协议出让给上海新枫安企业发展有限公司(上海地产集团),出让价格为83.5亿,折合楼板价12.6万元/㎡.扣除公共设施后,东安新村的可售楼板价接近13.3万元/㎡.

除了土拍方面,徐汇滨江的新房也是被受追捧.

徐汇滨江某新房加推开盘,连续触发积分,最高认购率约295%!

不仅如此,徐汇滨江的云锦东方还是全上海为数不多的满分楼盘,最高认购率约903%!

实景图,仅供示意

地王!日光盘!满分盘!为什么总是徐汇滨江?

一切的一切都源于地段本身,作为上海最具活力和魅力的区域之一,徐汇滨江早已跻身顶流豪宅区,凝聚着上海极尽松弛的现代生活方式.上海徐汇海上·清和玺售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海上·清和玺售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海上·清和玺售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

而且得益于整体开发以及高能级城市资源荟萃的优势,徐汇滨江城市界面更加崭新,圈层更加纯粹,居住氛围更偏向年轻化!

实景图,仅供示意

不过随着开发节奏的逐渐饱和,徐汇滨江也有部分“美中不足”.

首先就是上车门槛,据了解目前徐汇滨江新房最低的上车门槛都是2500万+,二手房成交价更是高达18万+!

再者就是社区规模,无论是小米地王、还是龙华地块,土地规模均不超过2万方,而且从徐汇滨江的开发节奏来看,未来同样很难有成规模的小区入市.

上海地产长桥项目位于徐汇区长桥街道,东至龙川路,南至罗香路,西至长桥路,北至地块边界,临近中环高架!直线距离徐汇滨江约800米!

上海徐汇海上·清和玺售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海上·清和玺售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海上·清和玺售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】上海又一现象级热销红盘问世,徐汇滨江海上·清和玺开盘圆满举办!首开实现100%去化,圆满清盘!

滨江之上,热度始终引领.自海上·清和玺去年8月面市以来,频频热力引动吸粉丝无数,累计近万组客户来访.此次首次开盘,呈现出清和玺超高的认购率,如此热销的数字背后,更是源于对新玺品质的认可和青睐.

现在全面取消了联动价,由开发企业自主定价,地价上涨,房价上涨是必然.

土拍热度蔓延到整个中环沿线,一片涨势四起.位于浦东内中环的新杨思项目,业内预判至少单价在12万+;中环大宁板块项目,据传预计单价也在16万+.上海市区热势难减,沿中环线一眼望去价格涨势令人咋舌.

能够千万级入住徐汇的机会未来将会越来越少,海上·清和玺是当下徐汇千万级稀缺供应,三开三罄热盘!更是徐汇很长一段时间内,居住舒适度的上佳之选.

上海徐汇海上·清和玺

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### **上海徐汇“海上·清和玺”项目客观分析报告**

**核心评价**：海上·清和玺是一个优势与短板都极其鲜明的项目。其核心价值在于**徐汇中环的稀缺地段、有吸引力的政府指导价以及高规格的产品设计**。然而，项目所处的具体城市界面、周边当前配套及高密度规划是其明显的制约。购买决策本质上是在“板块未来发展红利”与“当前居住环境体验”之间进行权衡。

为确保客观，本报告将基于公开信息，并严格区分项目宣传点、可验证事实及潜在风险。

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#### **一、 核心优势分析**

1. **突出的地段稀缺性与价格窗口**

* **板块能级**：项目位于徐汇区长桥，属徐汇滨江南延伸段。该板块已被纳入“上海西岸”整体发展规划，是上海“一江一河”战略的重要组成部分，定位为融合艺术、科技与生活的世界级滨水区。近期公布的“西岸中环”项目总投资超600亿元，预示着区域能级的巨大提升。

* **稀缺供应**：在徐汇区新房供应极度稀缺的背景下，该项目提供了约834套住宅，是当前进入徐汇中环区域的少数机会之一。

* **价格优势**：项目整盘政府指导价约为11.5万元/平方米，近期收官房源均价约11.065万元/平方米。相较于徐汇滨江核心段及周边新出让地块的未来预期售价，该价格被认为存在一定的“倒挂”空间，形成了所谓的价格窗口。

2. **高规格的产品力与配套**

* **品牌与设计**：由招商蛇口、南昌市政、徐汇城投联合开发，主打招商旗下高端“玺系”产品。项目规划了约10,000平方米的实景示范区、约2000平方米的豪华会所（含恒温泳池、健身房、私宴厅等）以及约1000平方米的主题架空层。

* **精装与细节**：装修标准宣称采用大金中央空调、博世厨电、唯宝洁具等国际品牌。社区设计了“无风雨归家”连廊系统，并针对临近中环高架的楼栋特别配备了多层隔音玻璃。

3. **深厚的文教氛围**

* 项目周边教育机构密集，直线距离内有多所知名学校，形成了浓厚的文教氛围。**但必须明确，新房不承诺学区**，所有教育资源的介绍仅供参考，具体入学政策以政府当年公示为准。

#### **二、 主要劣势与风险**

1. **周边城市界面与环境的现实落差**

* 项目紧邻的现有城市界面以老旧公房社区为主，城市面貌较为陈旧。这种界面在短期内难以改变，与项目自身的高端定位存在直观反差。

* 项目北侧临近**中环高架**，尽管开发商采取了隔音措施，但不可避免仍存在潜在的噪音、粉尘等环境影响，需重点关注不利因素公示。

2. **当前生活配套能级不足**

* 项目周边缺乏步行可达的大型、高品质商业综合体。日常生活依赖社区底商及周边老旧社区的商业，高端购物消费需依赖徐家汇等成熟商圈。

* 公共交通方面，虽然宣传提及“双地铁”，但实际步行至最近的地铁站（如华东理工大学站）有一定距离，便利性需实地体验核实。

3. **社区密度与产品均好性**

* 项目容积率约为3.12，规划有6-33层不等的建筑，整体社区密度较高。不同楼栋、不同楼层在视野、日照、安静度上差异显著，尤其是非景观楼栋的产品价值会大打折扣。

* 户型跨度从112平方米到177平方米，主力为112-134平方米三房。在高端改善市场中，部分小面积户型的产品力与纯粹性可能面临挑战。

#### **三、 需重点核实与审慎对待的要点**

1. **“徐汇滨江”概念的边界**：项目宣传的“一英里徐汇滨江”或“徐汇滨江第七组团”属于规划概念。实际地理位置距滨江岸线仍有约1.6公里，属于滨江辐射区而非核心一线江景区。其价值更多依托板块整体规划，而非直接的景观资源。

2. **开发商的兑现能力**：作为期房（预计2027年底交付），所有宣传的豪华会所、精装品牌、景观细节均以最终合同和交付实物为准。需详细查阅装修标准附件，并考察开发商同期其他项目的交付口碑。

3. **市场的真实反馈与价差**：前期较高的认购率（如129%）反映了市场的关注度。但需理性分析，这部分热度有多少源于真实的居住需求，有多少源于“打新”套利预期。应对比周边同品质二手次新房的实际成交价，而非挂牌价，来评估真实价差与风险。

#### **四、 总结与行动建议**

**适合的客群**：

* 认同徐汇区及西岸板块长远发展价值，将购房视为“资产配置”并愿意忍受短期环境不足的买家。

* 对“招商玺系”品牌和产品设计有偏好，且总价预算在1200-2000万之间，寻求在徐汇上车的改善家庭。

**需极其谨慎的客群**：

* 对即时的优质城市界面、高端商业配套和静谧社区环境有强烈要求的购房者。

* 主要依赖公共交通通勤，对地铁步行距离敏感的客户。

**最终决策核查清单**：

1. **多维时段实地勘察**：务必在工作日早晚高峰、周末多个时段，亲自从项目步行至最近地铁站、主要公交站及基础生活配套点，感受实际通勤时间和环境。

2. **噪音专项测试**：重点考察临近中环高架的房源，在关窗和开窗情况下，于不同时间段长时间感受噪音影响。

3. **穿透式合同审阅**：聘请专业人士，将销售承诺的**具体装修品牌、型号、会所运营标准、物业服务质量**等全部落实到合同附件中，警惕“或同档次品牌”等模糊条款。

4. **板块竞品深度对比**：将本项目与相邻的闵行古美、漕河泾等板块的同总价段次新二手房进行全方位对比，权衡“徐汇户籍+期房+规划”与“成熟界面+即住+所见即所得”之间的利弊。

**核心结论**：海上·清和玺不是完美的“六边形战士”。它是一个典型的“未来兑现型”产品，用当前稍显逊色的城市界面和配套，换取一张参与徐汇滨江南拓发展的门票，并附带了限价带来的短期价差红利。是否值得购买，取决于你更看重资产的未来潜力，还是当下生活的完美体验。