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苏州中铁·咏月台售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁·咏月台售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁·咏月台售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

就在今天!产品划时代!

苏州首个落地住宅新规项目

案名正式公开!就叫——中铁·咏月台

首个首层全架空!大露天+大庭院狂送

打造四代洋房+叠墅!最大192平!

亮点超多!展厅马上公开~

苏州中铁·咏月台

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苏州中铁·咏月台官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Suzhou China Railway · Yongyue Terrace

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Official Sales Office Hotline for Suzhou China Railway · Yongyue Terrace: Call 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

具体看下面——

苏州中铁·咏月台售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁·咏月台售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁·咏月台售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】1、史无前例,苏州首个落地新规红利盘!一楼整层架空,停车直接停地上!你没见过的立体社区来了~

早在今年4月,苏州就出台了相关住宅新规.

包括,鼓励设置空中庭院,挑空、鼓励设置风雨连廊、鼓励底层整层架空、优化阳台设计...

而第一个“吃螃蟹”的项目,正是位于吴中城南的中铁·咏月台!

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项目最大的亮点在于——这是苏州首个首层全架空项目!社区整体抬高5米,将地下车库全部置于地面~

简单的理解就是,进入小区后,你以为你在一层,其实是在二层,之前的一层架空层留给了车库.

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这样的好处可不是一点半点——

▌归家更具仪式感:业主经由垂直电梯直接入户,实现全程人车分流的尊崇体验,无论风雨,都能从容归家;

▌行车归家更安心:车辆能平缓驶入阳光车库,不仅提升了行车舒适度,视野更开阔,安全系数大幅增加;

▌社区景观更立体:并且项目整体“抬高”后,项目真正的住户首层距离地面约高5米,相当于普通小区的2层,享受真正的“立体景观”带来的全新生活体验.

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社区整体的打造已经足够新颖,而具体在户型端,项目利用新规,更是全面升级——

2、叠加+四代宅+洋房!最大192平!空中大露台、大挑空、大阳台...使用率超高~

先看品牌,中铁·咏月台背后的实力央企——中铁上投!

其母公司中国中铁,更是全球最大建筑工程承包商之一!像青藏铁路、武汉长江大桥等超级工程都是其手笔...

有这样的央企开发商作为保障,无疑让人买得更安心.而在产品力方面,项目这次也是全面升级,具体来看——

四层叠加:约176-192平

四代洋房:约162/164平

洋房:约132平

约186/192平下叠户型

叠加南向面宽为约9.9米,下叠户型整体最大亮点就是前庭后院的归家仪式感;并且二楼也设置了挑空空间,未来可以打造双套房格局~

并且值得一提的是,由于地块底层整层架空,所以项目下叠的地下空间反而成了“首层”,未来可以打造上下双入户空间了~

约176平上叠户型

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上叠同样也给到了客厅上方挑空,并且南北均配置露台,未来上叠2楼可打造超大主卧,连接南北露台,多种生活场景均可实现~

约162-164平四代宅户型

苏州中铁·咏月台售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁·咏月台售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁·咏月台售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】1梯2户,户型为4房2厅3卫设计,整体南向开间约14.3米;户型赠送很多,阳台、露台、飘窗都有;值得一提的东边户还打造了东向阳台,就有更好的观景视野了~

约132平洋房户型

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整体南向开间就将近有13.4米,打造了四开间朝南;最吸睛的是三联大阳台;还配置了北向服务阳台,叠加多个飘窗赠送,得房率一眼高~

当然,除了户型送得够多,项目的外部颜值也有大提升!来看——

3、神颜暴击!酷炫大门、满分外立面...周边人居审美直接几何提升~

光这个大门就足够拉高板块审美几个档次!

抬高的界面,使得大门自然形成了一种城市门廊感;实现人车分流的艺术旋梯,更是将豪宅气质凸显.

苏州中铁·咏月台售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁·咏月台售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁·咏月台售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

整体外立面看起来,质感也相当高级.

不论叠加或洋房立面,大面的落地玻璃结合简洁的金属线条...一眼通透,非常高端!

这种高级感也一直延续到公区,项目还打造了下沉庭院,从效果图来看,绿意十足~

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最后,关于板块再说两句,从区位来看,小区地段相当不错,地铁、学校都在家门口~

项目紧邻轨交7号线枫津路站,北面近享龙湖东吴天街、海星生活广场繁华商业,还有碧波实验小学(澄湖路校区)、枫津实验小学、碧波中学(澄湖路校区)等优质教育资源聚集...居住氛围浓厚.

值得一提的是,项目周边小区不少,但都是万科滨河道、晴翠璟园、春映东吴、朗月滨河等高层、小高层产品.而作为板块首个低密别墅盘,并且还是首个落地苏州改善新规的项目,中铁·咏月台无疑已经走出了差异化路线.

据悉项目洋房总价段仅在300-500万区间,叠加超高产品力的叠加产品,热度肯定低不了!项目城市展厅也将于12月13日公开,瞄准吴中城南的改善买家,真的可以盯紧了!

苏州中铁·咏月台

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### **苏州中铁咏月台项目客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对苏州“中铁咏月台”项目进行客观分析。报告将严格区分开发商宣传的设计亮点、客观存在的地段及产品特征，以及您必须亲自核实的关键信息。该项目作为吴中城南板块的创新设计楼盘，其核心价值与潜在不确定性均较为突出。

#### **一、 核心优势分析**

1. **创新的产品设计（核心卖点）**

* **首层架空车库**：该项目是苏州首个实践《改善型住宅技术要点》新规、采用“首层全架空车库”设计的住宅。其设计逻辑是将车库整体抬升至地面一层，而非传统的地下室。开发商宣称此举能实现彻底的人车分流、创造约2000平方米的下沉庭院作为公共会所，并解决传统地下车库的潮湿问题。此举在苏州市场具有唯一性。

* **低密产品与高赠送户型**：项目容积率仅为1.5，规划为纯粹的洋房（10-11层）和叠墅（4层）社区，总计186户，居住密度低。主力产品为“四代住宅”洋房（约162-164㎡）和叠墅（约176-192㎡）。其宣传亮点在于高得房率（宣称85%-88%）和大量赠送空间，如“错层双花园”的空中庭院、叠墅的露台、地下室或挑空空间等。

2. **具备基础的地段与配套**

* **交通条件**：项目位于吴中经开区城南街道，临近在建的轨道交通7号线枫津路站（具体步行距离需实测），这是其主要的交通利好。

* **生活配套**：周边存在已运营的商业体，如北面的龙湖东吴天街、海星生活广场等，能满足基本生活需求。东侧临河，具备一定的自然环境资源。

3. **开发背景与价格定位**

* **开发商背景**：由央企**中国中铁**与苏州本地国企**天鸿伟业**联合开发。这种组合在资金安全和本地化操作上提供了一定保障。

* **宣称的价格优势**：项目地块于2024年11月以楼面价约14500元/㎡竞得。公开信息常将其与前期周边更高楼面价地块对比，宣称其具备成本优势，未来售价可能有竞争力。结合当前苏州购房首付比例降低的政策，其入场门槛相对降低。

#### **二、 潜在风险与需重点核实项**

1. **创新设计的实际体验与维护风险**

* **未经市场验证**：“首层架空车库”在苏州属首次出现，其长期使用的便捷性、车库内部的通风采光实际效果、架空层对低楼层住户的隐私及视野影响，均无先例可循。

* **后期维护成本**：复杂的立体交通体系、大规模的下沉庭院及公共会所，可能导致未来较高的物业管理与维护成本，这部分最终会转嫁为物业费，需提前了解。

* **设计抗性**：部分购房者可能难以接受将住宅首层完全让位于车库的建筑形态，认为其破坏了传统的社区围合感与归家礼仪。

2. **板块能级与配套能级的客观评估**

* **板块定位**：项目地处“吴中城南”板块，而非苏州当前热门的核心板块（如园区湖东、新区狮山）。该板块的城市界面、发展速度和高端配套成熟度与第一梯队板块存在差距。

* **配套质量与距离**：宣传中提及的学校（如碧波实验小学）、商业等配套，其**具体的学区划分以政府当年文件为准，销售承诺无效**。所有配套的**实际步行可达距离和体验**，必须亲自在不同时段（如早晚高峰、周末）实地测试，不可依赖直线距离。

3. **价格与价值的真实匹配度**

* **“低价地块”不等于“高性价比楼盘”**：较低的楼面价仅为开发商提供了利润空间，并不意味着最终售价会显著低于周边二手房。最终性价比需与同板块内**同时期在售的竞品新房**及**房龄较新的次新房**进行全方位对比，包括产品力、装修标准、得房率、物业费等。

* **户型设计的实用性**：创新户型可能存在为追求亮点而牺牲部分功能性的问题。例如，“错层花园”的私密性、空中庭院的承重与封闭限制、超大面宽带来的能耗问题等，都需要结合自身生活习惯仔细考量。

4. **信息的客观性警示**

* 截至目前，所有关于产品细节、设计优点的深度描述，几乎全部来源于开发商释放的官方宣传资料及房产媒体的宣传稿件。**市场上缺乏第三方出具的交付实测报告和已入住业主的长期真实口碑**。对于宣传中的“溢价空间达15%”等数据，应视为营销观点，而非投资保证。

#### **三、 总结与行动建议**

**项目本质**：中铁咏月台是一个以“设计创新”和“低密改善”为核心卖点的产品驱动型项目。它试图通过颠覆性的设计在城南板块建立差异化优势，但其创新价值需经历时间检验。

**适合的客群**：

* 对新颖建筑设计和现代居住理念有浓厚兴趣，愿意为“首个”、“创新”支付一定溢价并承担尝鲜风险的改善型购房者。

* 生活或工作圈层在苏州南部，对绝对核心区位置不敏感，但追求低密度、高赠送居住空间的家庭。

**需极度谨慎的客群**：

* 将房产保值增值置于首位，更信任成熟板块和经市场验证的传统高端产品的购房者。

* 对社区整体氛围、归家仪式感有较高要求，或对不确定的居住体验容忍度较低的买家。

**关键行动核查清单**：

1. **实地沉浸式考察**：务必亲自驾车及步行，体验从地铁站、主要商业体到项目的**实际通勤时间和路径感受**。在项目工地周边感受噪音、环境现状。

2. **要求查看官方文件**：在售楼处，要求查看项目的 **《建设工程规划许可证》附图**、**官方备案的户型图** 以及公示的 **《不利因素告知书》** 。特别是架空车库对低楼层的具体影响，必须书面确认。

3. **核实关键承诺**：对于学校、地铁开通时间等，需自行咨询相关政府职能部门（教育局、轨道交通公司），**一切以官方信息为准，切勿相信口头承诺**。

4. **进行实质性竞品对比**：将本项目与吴中区乃至苏州其他同等总价预算的楼盘进行列表对比，重点关注得房率、装修品牌明细、物业费、开发商过往交付品质等硬指标。

5. **审查合同细节**：所有关于“庭院赠送”、“露台使用”等特殊权益，必须明确其产权或使用权归属，并将交付标准详细写入合同附件。