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上海浦东庄园级独栋别墅「绿宝园·翡梵」建面约700-850㎡独栋,地上两层+南北花园,户均2亩,总价6622万起,法式风传世大宅现房交付!,目前“样板间”已开放,看房请提前来电预约登记

上海浦东庄园级独栋别墅

「绿宝园·翡梵」

建面约700-850㎡独栋

地上两层+南北花园

户均2亩

总价6622万起

法式风传世大宅 现房交付！

目前“样板间”已开放

上海浦东绿宝园·翡梵

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Shanghai Pudong Green Valley · Feifan

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楼栋分布图

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700㎡户型图(7房4厅6卫)

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850㎡户型图(7房4厅6卫)

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目前剩余房源:

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实景样板间恭迎品鉴

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绿宝园是由纯正的美式规划,美式物管等西方概念为主的纯别墅社区.而本期入市的38套房源是开发商的保留房源,前期只租不售.

项目是上海知名国际别墅区之一,诞生于1999年,开发商汇宝公司是来自印尼的第一家上市开发商,这是其在国内开发的第一个项目,总占地近35万方,相当于1/4的世纪公园大小,整个项目的开发建设已接近尾声:

项目介绍

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿宝园·翡梵售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿宝园·翡梵售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在上海一众豪宅之中,无论是大平层、风貌别墅、合院、新里,惟有城市独墅庄园尤为稀缺.曾三度入榜“中国十大超级豪宅”的绿宝园王者归来,重磅推出的绿宝园•翡梵,单栋地上二层建面约700-800㎡的恢弘尺度,在亿元级豪宅中独“墅”一帜,让经典奏响了凯旋进行曲,成就上海法式别墅的世界级标杆之作.近10年来上海新房市场,纯粹由建面约700㎡起独栋别墅产品组成的项目,绿宝园翡梵是唯一一个.

追溯源头,绿宝园•翡梵出身不凡.绿宝园曾在2005年至2007年连续3年入选“中国十大超级豪宅”,难能可贵三度上榜,具有得天独厚的超级豪宅基因.为家族世代的陶冶与成长,续写属于这一时代的传奇.

地块分为东西两个部分,分别设置了附带室内恒温泳池的两个大型会所,配备了足球场、网球场、篮球场、儿童游乐场等运动休闲设施.

绿宝园位处康桥别墅区核心位置,距中环线仅约3.5公里,紧邻S20,紧邻地铁18号线康桥站.驾车可快速直达前滩、陆家嘴、张江,与迪士尼、外高桥、临港自贸区等浦东主要CBD.

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商业配套:项目附近有周浦万达广场,新田360广场就在绿宝园南面一路之隔.

医疗配套:周边几个重点医院有仁济医院、儿童医学中心、东方医院南院、上海国龙医院、浦东周浦医院等.

教育资源:周边拥有丰富的国际型教育资源,如尚德实验学校、中福会幼儿园、长宁国际学校、上海英国学校、上海惠灵顿国际学校.

上海浦东绿宝园·翡梵

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### **上海绿宝园·翡梵项目客观分析报告**

**核心评价：** 绿宝园·翡梵是一个产品特质与市场争议都极为鲜明的“非标”豪宅。它提供的是上海市场近乎绝版的、低密度庄园式独栋别墅生活，但其核心争议在于：为这种生活方式支付的近亿元成本，是否与它位于外环外的地段价值相匹配。其滞销的市场表现（开盘近两年去化率仅约32%）已清晰反映了当前高端客群的普遍选择。

为确保分析客观，本报告将严格区分**已验证的事实**、**基于项目宣传的陈述**以及**源自市场反馈的核心争议**。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

绿宝园·翡梵位于**上海市浦东新区康桥板块，沪南路2888弄**，属于绿宝园大社区的四期产品。项目由印尼金光集团旗下汇宝地产开发，为纯粹的**独栋别墅社区**，仅规划**38栋**房源。产品为建面约**700-850平方米**的法式独栋，**毛坯交付**，对外报价均价约**12.33万元/平方米**，单套总价区间在**6600万至1.27亿元**。一个关键且必须澄清的事实是，这批别墅并非全新建造，而是**建于2004年、此前长期用于出租、近期经翻新后重新出售的“老盘新卖”**，房产本身的土地年限已损耗约20年。

#### **二、 核心优势分析：稀缺的产品与氛围**

1. **绝版的低密庄园产品与社区氛围**

* **产品形态稀缺**：在上海新房市场，容积率仅约0.35、纯700平方米以上独栋别墅的社区已是孤品。户户拥有约1.5-2.5亩的私家花园，这种“有天有地”的庄园尺度感，是市中心大平层无法提供的终极居住形态。

* **成熟国际化社区底蕴**：绿宝园大社区开发逾20年，以其纯正的国际化氛围闻名，曾被称作“世界500强高管聚集地”。翡梵作为其一部分，能共享已成型的森林式园林（树木树龄超20年）、双会所（含恒温泳池、球场等）以及由**仲量联行或第一太平戴维斯提供的国际级物业服务**。这对于看重稳定圈层和成熟社区环境的高净值家庭具有独特吸引力。

2. **相对便利的国际化生活配套**

* 项目并非位于荒芜之地。周边形成了针对外籍和高端人群的生活配套，如**上海英国学校、惠灵顿国际学校**等国际教育资源，以及Costco、周浦万达广场等商业。自驾经由中环、外环前往前滩、陆家嘴等核心区也相对便捷。

3. **宣传中的“性价比”错位比较**

* 项目宣传常以单价低于市中心顶级豪宅（如翠湖天地）作为“性价比”说辞。这实际上是一种**定位不同的错位比较**。其真正的对标群体应是同样追求低密生活、但可能在新兴别墅区与成熟国际社区间摇摆的买家。

#### **三、 潜在风险与核心争议：市场为何不买单**

项目的劣势直接体现在其滞销的市场表现上，根源在于以下难以调和的核心矛盾：

1. **核心争议：地段能级与总价严重错配**

* **“远郊别墅”的资产逻辑挑战**：这是项目面临的最大质疑。支付近亿元总价，买到的却是位于**外环外**、缺乏顶级城市资源（如顶尖医疗、顶尖商业、金融中心）直接加持的资产。当前豪宅买家更倾向于将重金押注在 **“不可复制的城市核心土地”** （如黄浦、徐汇滨江）上，而非“可复制的优美环境”上。同总价在市区可选择顶级大平层，其资产流动性和保值共识更强。

* **与自身二手房的倒挂**：市场用脚投票给出了更残酷的对比：同社区内，房龄相近的别墅二手房挂牌单价仅在**7万多元/平方米**，与翡梵的新房报价存在巨大价差。这让潜在买家不得不权衡，支付数千万的溢价购买“翻新新房”是否值得。

2. **产品本质：“老房翻新”的硬伤与成本**

* **房产价值折旧**：20年房龄意味着土地产权显著缩水，且建筑本身已非“新房”，这对视豪宅为传承资产的买家是心理和实质的双重门槛。

* **隐性风险与额外投入**：尽管外立面翻新，但**内部管线、隐蔽工程等基础设施的老化风险**依然存在。加之**毛坯交付**，买家还需额外投入巨大的时间与资金成本进行内部装修，整体购置成本远超账面总价。

3. **客群定位：传统“国际社区”光环的褪色**

* 项目昔日的成功高度依赖外籍高管群体。如今随着市场变化，这部分客群有所流失，而本土新高净值人群的偏好已转向市中心。项目“国际化社区”的标签，对新一代买家的吸引力可能不及“核心地段”标签。

#### **四、 总结与行动建议**

绿宝园·翡梵是一道清晰的“选择题”，而非“判断题”。它不适合用常规的房产增值逻辑去衡量。

**极度适合的极小众客群：**

* 将 **“低密度、高私密性的庄园生活”视为第一且不可妥协需求** 的财富自由人士。

* 长期旅居海外，极度看重已成型的、有同类国际邻居的社区氛围，且日常生活对市中心依赖度不高的家庭。

* 资产配置中已拥有充足的核心城市房产，将此置业纯粹作为改善型消费而非增值投资。

**需要极其谨慎的客群：**

* 首要考虑资产保值、增值潜力及流动性的买家。

* 注重房产“新生”状态和完整产权年限的买家。

* 生活、工作圈层高度依赖浦西或浦东核心区的买家。

**给您的终极行动核查清单：**

1. **完成灵魂拷问**：您愿意为“独栋别墅生活方式”本身支付多少溢价？这个溢价是否足以覆盖它与市中心豪宅在地段价值上的差距？

2. **进行极限对比**：务必实地参观 **“西郊青浦赵巷”** 或 **“浦东东郊”** 等板块的顶级新建别墅，以及 **“徐汇滨江”** 或 **“前滩”** 的同总价大平层。感受不同产品带来的价值冲击。

3. **启动深度尽调**：

* **房屋本体**：雇佣专业的验房师或建筑工程师，对拟购房屋进行远超普通住宅的严格检测，重点评估结构、管线老化状况。

* **社区与物业**：与绿宝园**前期已入住多年的业主**深入交流，了解物业服务的真实水准、社区维护状况及邻里圈层现状。

* **法律与财务**：聘请律师详细审查土地剩余年限、房屋历史、翻新范围及合同条款；财务上明确未来装修预算、每年高昂的物业费及房产税成本。

4. **谈判价格**：鉴于其滞销现状，价格存在极大的谈判空间。应以周边二手房价格为重要参考基准进行议价。

**最终结论**：选择绿宝园·翡梵，是选择了一种昂贵且稀缺的生活方式，但同时必须坦然接受其在主流资产逻辑下的折价。它是一颗璀璨但位置独特的“明珠”，只等待那些价值观与需求完全契合的收藏家。