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10年前,它还被调侃是“脱节的副中心”;如今,已完成华丽蜕变.未来,随着真如翠谷、真如之心的落地,板块还将再上一个台阶,持续领跑!

它完全担得起一句——“普陀之光,鼎流商圈真如”.

断供两年的普陀核心区域,迎来首个新规产品

中海真如翠谷项目

【中海环宇玖章】

预计推出建面约125-135-145-178㎡

多阳台+公园会所+高定装标,定鼎真如改善标杆

样板间已正式开放

上海普陀中海环宇玖章

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01、

基本信息

上海六批次土拍中,普陀真如的翠谷首发地块出让,由一幅住宅和一幅商业用地组成,中海地产以总价65.25亿元竞得,溢价率约14.17%,成交楼板价约5.88万/㎡.

上海普陀中海环宇玖章售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海环宇玖章售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海环宇玖章售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中海真如翠谷项目定名中海·环宇玖章,项目规划方案同步出炉.其“大中轴、全架空、豪宅感”的产品理念,将沉寂多年的真如重新拽回聚光灯下.

作为普陀新规下的开篇之作,中海环宇玖章实现了全维度产品突破——从建筑颜值、公区品质、会所配置,到户型实得率与装修标准,均树立了新标杆.

纵向超过200米的大中轴线与横向140米的景观轴,共同构成项目的空间骨架,这种尺度的轴线规划在土地资源紧张的上海城央住宅项目中确实少见.

尤为引人注目的是约50米横向楼间距,这一尺度远超常规住宅项目,在小区内部嵌入一座相当于小型城市公园的公共空间,光是看效果图就能感受到.

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中海环宇玖章可视面都是古铜色金属铝板、米黄色铝板/石材、边套270°大转角飘窗,且从正面、侧面到背面,立面都保持精致统一,四面平权尽显高端质感.

项目还采用全域架空设计,一层全部架空,层高达约4.5-6.6米.这一设计带来的好处显而易见:一是首层住宅标高更高,有效避免潮湿问题,同时业主视野更开阔;二是超高的架空层高,未来将规划丰富的社交、娱乐场景,无论邻里互动、儿童游乐,还是长辈休闲,都有专属空间.

项目南侧还规划公园,以后散步、遛娃、休闲都有了绝佳去处;更间接降低项目“视觉容积率”,再搭配超200米的景观轴,满眼绿意,提升居住舒适感.

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而中海在舒适度的打造上,更玩出“创新操作”,没有把会所局限在社区内部,而是建在了公园地下,地下连通,这种设计的巧思太绝——既避免会所占用社区内部的景观空间,把“社区景观最大化”地给到业主;又能让业主在享受会所服务时,顺带沉浸在公园的绿意氛围里.

会所的规格则一脉相承玖系会所,由徐汇滨江领邸玖序原班设计师团队打造,规划健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空间.

项目不是单一住宅,而是约16万方综合体.

项目南侧是约4000㎡公园,推窗见景,也是清晨慢跑、傍晚散步的好去处.

项目拟引入仓廪市集,打造街区精致商业,以“日咖夜酒”为特色,引入咖啡馆、小酒馆、精致餐饮,出门即享高阶烟火气,真正实现上海稀缺的“出则繁华、入则静谧”生活.

居于此,日常通勤后逛街区商业就能满足生活所需,周末还能轻松前往环宇城MAX,享受更丰富的消费体验.

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02、

推售信息

户型而言,装修标准5000元/㎡,硬性指标已为高品质改善社区奠定基调.中小套型不低于30%,实则是对市场需求的精准回应.一方面,上海改善客群并非一刀切的大户型偏好者,许多二胎家庭或三代同堂群体需要小而精的功能空间.另一方面,中小套型的存在能降低上车门槛,让项目覆盖更广泛的客群基数,避免陷入高总价孤岛的困境.

1、全系多阳台,实得率拉满!

以建面约123㎡3房为例,区别市面上多数仅单或双阳台布局,该户型四面宽朝南+罕见的南向三阳台,实用性和采光度更强.

从性价比来看,相当于“买1得2”;从功能上,两个房间拓展后可形成两个大次卧,放下衣柜+大床绰绰有余,实现“全家生活平权”;也可打造联通阳台,一侧休闲,一侧承载家政功能,灵活满足不同需求.

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2、部分户型配明窗玄关,罕见又实用!

明窗玄关十分少见,进门就能拥有自然采光,避免传统玄关的昏暗压抑,同时让入户区域更显通透,提升归家仪式感.

3、全系户型带储藏间/家政间,收纳井然有序!

常规项目只有大户型才配置室内储藏间,而中海环宇玖章全系户型配备储藏间(176㎡户型为家政间),让居家物品摆放更井然有序.

4、应飘尽飘,边套270°满飘窗,全景视野太惊艳!

项目户型做到“应飘尽飘”,尤其是边套户型,主卧标配270°转角飘窗,主卫也设计了多角度采光飘窗(常规项目不具备),形成“全景舱”般的视野.

飘窗除了铺就大床之外,还可是私人观景台,还能承载猫咪慵懒的午后,更能成为收藏品、艺术品的摆台,打造多元生活场景.

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值得一提,部分户型连接设备平台,空间灵活多变.

其他户型图过程稿:

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最近很多人都在问上海“好房子”新规落地后,到底会带来什么不一样的产品?

当中海环宇玖章出现时,我们发现,它给出的答案不是生硬的标准堆砌,而是一份关于“如何住得更好”的标准答案.

首先,最直观的感受是:空间变“大”了,也变“巧”了.

我们以最近刚刚开放的123㎡的户型样板间为例,走进去的第一个感觉,就是宽敞、明亮、舒适.

上海普陀中海环宇玖章售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海环宇玖章售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海环宇玖章售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】它通过精心设计的南向三个阳台和全屋的飘窗,巧妙地多出了约几十平的面积.这意味着,你花的123㎡的钱,享受的是接近140㎡左右的居住体验.

这背后,是它实实在在的高实得率.

阳台全部朝南,不再是传统户型中晾晒衣物的角落,而是变成了养花、喝茶、晒太阳的休闲空间,实用性大大提升.

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更为贴心的是,它在北面还设计出了一个独立的空间,可以作为独立的北阳台、储藏室灵活使用,这在同等面积户型中极为少见.

主卧的转角大飘窗,甚至主卫的淋浴间也带采光飘窗,让阳光和风景成为家里最普通的背景,这种居住的愉悦感,是很难用数字衡量的.

其次,生活的动线被重新规划,更加贴心.

房子不只是一个个房间的集合,更是生活发生的地方.中海环宇玖章在规划生活场景上,花了很多心思.

家的核心区变得更开阔:客、餐、厨连成一体,进深可达8.6米,整体LDK空间接近30㎡,尺度感媲美市面上140㎡以上的产品,处处都有生活场景的细节.

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厨房间配置了美诺六件套、交付的岛台,当你每次在家下厨或聚餐,你一定会惊叹于这些家电和设计的实用性.

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每个家人都被平等关照:三个卧室都朝南,次卧的面积也足够大,能轻松放下大床和书桌.这保证了无论是老人还是孩子,都能拥有同样温暖的阳光和舒适的私人空间.

上海普陀中海环宇玖章

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### **上海普陀中海环宇玖章项目客观分析报告**

**核心事实概览**

中海环宇玖章位于上海市普陀区内环旁的真如板块。项目于2025年12月取证，首推8号楼共90套房源，均价约11.8万元/平方米。主力户型为建筑面积约123-144平方米的三至四房，装修标准为5000元/平方米。该地块由中海地产于2023年以总价65.25亿元竞得。

以下分析基于以上事实及公开信息，并明确指出潜在的不确定性。

#### **一、 核心优势分析**

1. **明确的价格与产品力错位优势**

* **横向价格对比清晰**：在内环及周边新房市场中，项目11.8万元/平方米的均价，与静安大宁（约14.68万元/平方米）、长宁天山（约13.68万元/平方米）等区位可比的新房存在显著价差。这构成了其最直观的“性价比”标签。

* **高实得率带来的实用优势**：项目宣称部分户型实得率超过95%。这意味着购房者以相近建筑面积购房，可获得更高的实际使用面积。若宣传属实，按实用面积折算的实际单价将更具吸引力。

2. **交通与现有商业配套成熟**

* **轨交通达性高**：项目周边有5条轨道交通线路覆盖。公开信息称距离地铁7号线岚皋路站约500米，4站可达静安寺。这一交通网络是其作为内环旁项目的核心便利性支撑。

* **商圈能级已呈现**：真如板块已拥有包括山姆会员店、中海环宇城MAX（约32万方）在内的商业综合体，总体量巨大。这些已开业的商业为日常生活提供了成熟保障，并非停留在规划层面。

3. **产品设计的改进性亮点**

* **户型设计优化**：作为普陀区“新规”后的项目，其户型在设计上有所突破，如宣称的南向多开间、三阳台设计，旨在提升空间利用率和采光通风。

* **社区规划概念**：项目规划了约16万平方米的复合生活场，包含住宅、公园与商业。通过设置超宽楼间距（宣称最大达57米）和底层架空，旨在提升社区通透感与景观视野。

#### **二、 潜在风险与需核实事项**

1. **板块价值的预期与兑现风险**

* **“副中心”潜力需时间验证**：真如作为“后发”的副中心，其长期发展高度依赖“真如之心”、“真如翠谷”等重大城市更新规划的落地。虽然前景被广泛宣传，但规划的完全兑现需要漫长周期，存在不确定性。

* **当前城市界面混杂**：项目地处发展中的区域，周边城市界面新旧交织，与市中心传统豪宅区的纯粹环境有区别。短期内可能仍需面对城市更新带来的施工环境影响。

2. **开发商宣传的交付兑现风险**

* **“超高实得率”的真实性**：超过95%的实得率是项目的核心卖点，但这属于开发商宣传口径。购房者必须将户型图纸与预售合同中的面积测绘条款进行严格比对，以确认最终产权登记面积与使用面积的差异。

* **装标与配置的细节模糊**：尽管有5000元/平方米的装修标准和提及部分国际品牌，但具体品牌型号、用料等级、施工工艺等细节均需在合同附件中明确。宣传中的“公园地下会所”、“铝板立面”等，其最终用材和呈现效果均以交付实物为准。

3. **项目与房源的具体性风险**

* **“价格优势”的相对性**：11.8万元/平方米的均价是针对首开房源。不同楼栋、楼层、朝向的房源单价差异显著，需具体比较。此外，其价格优势是针对其他内环板块的新房，与同板块内品质相当的次新房相比，价差可能不同。

* **不利因素的客观存在**：所有项目都存在不利因素，如临近道路的楼栋可能有噪音影响、部分楼层视野可能被遮挡、社区商业可能带来人流等。这些必须在售楼处现场公示的《不利因素告知书》中逐一核实。

#### **三、 总结与核心建议**

中海环宇玖章是一个典型的“潜力型”改善项目。其核心逻辑在于：以低于传统核心区的价格，购买一个**交通便利、商业配套已落地、且在产品设计上有一定升级**的住宅，同时**押注真如副中心的长远规划红利**。

**决策的关键在于核实与权衡：**

1. **必须进行实地对比**：切勿仅凭宣传做决定。务必亲自前往大宁、天山等对比板块，感受成熟区环境与价格的差异；同时在不同时段考察项目周边，评估当前真实的环境和交通状况。

2. **穿透宣传看合同**：将“实得率”、“装标”、“会所配置”等所有吸引你的卖点，逐一对应到购房合同的条款中。对销售的任何口头承诺保持警惕。

3. **明确自身需求优先级**：若你更看重**即时的成熟度、纯粹的圈层和确定性**，传统核心区二手次新房可能是更稳妥的选择。若你能接受板块当前的过渡状态，更看重**未来的增长潜力、户型实用性和当下的价格差**，则该项目值得深入考量。

4. **核实具体房源信息**：抛开项目整体的“均价”和“概念”，聚焦到你意向的具体房源，核算其总价、得房率、位置不利因素，并与其他选择进行总价段的直接比较。

最终，该项目的高认购率反映了市场对其“性价比”逻辑的认可，但这不构成个人购房的直接依据。你的决策应基于对上述优势与风险的充分理解，以及对自身财务计划和居住偏好的理性匹配。