港城云樾观海售楼处电话：400-812-3664港城云樾观海位于浦东新区，是浦东新区的地标性建筑，户型多样，首套首付约75万起享精装3房。因其优越的地理位置和开发商提供的内部优惠，是浦江新城仅剩的价格洼地。距离惠南东站约900米，地铁三站，房价相差约100万。
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港城国企钜制，惠南人居标杆。浦东地铁盘港城云樾观海售楼处电话：400-8123-664【预约☎】
明星产品建筑面积约99m²户型，首套首付约75万起享精装3房。
港城云樾观海
16号线约900米，总价245万起买精装三房！开盘在即！
众所周知浦东新房竞争激烈，高分盘频出上车难度大。以陆家嘴为中心，直径约30km为半径，新场约4.96万/m²，航头约4.8万/m²，惠南港城云樾观海联动价约3.3万/m²，是仅剩的价格洼地！
上海浦东【港城云樾观海】
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“2”字开头
245万起精装地铁3房更是少见！
以地铁16号线为轴，惠南港城·云樾观海售楼处电话：400-8123-664【预约☎】距离惠南东站约900米，往前三站的新场在售新房价格高出约1.5万/m²，地铁三站，同样3房价差100万左右！而在2023年第二批次的土拍中，惠南新市镇D-02地块的土地联动价已经涨到了4.01万/m²，错过，上车成本只会越来越高！
在售楼盘价格信息来自安居客
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港城云樾观海
地处浦东三角辐射
“一廊一带一枢纽”交汇点
惠南镇地处浦东新区中央，正当“东方枢纽、南北科创走廊、浦东中城带”三项重大战略规划的交汇点，也是“祝桥-惠南综合发展型城镇圈”的核心镇，未来可期！
惠南是南北科创走廊张江与临港的“握手之地”，承接产业溢出效应；是浦东中部城镇带“金腰带”上的“后花园”。
在“浦东2035规划”中，惠南未来将会被建设为“祝桥-惠南综合发展型城镇圈的核心镇”，肩负起“宜居之城、服务之城、融合之城”的发展目标，承载着产城融合、宜居后花园的功能，未来承载高净值人群宜居的需求。
【祝桥-惠南城镇圈各镇功能定位】
微距东方枢纽约3KM，承接世界级交通枢纽资源辐射。
2023年2月上海将“浦东综合交通枢纽”正式更名为“东方枢纽”，上海浦东国际机场与上海东站（在建）“强强联合”，打造的“空铁一体化”的综合交通枢纽，总投资超1500亿元！其规划面积高达约155㎞²，将以上海东站为依托，集航空、国铁、市域铁路、城市轨道交通等交通功能于一体，其规模比“大虹桥”（含拓展区）还大。将成为上海面向国际国内“两个扇面”的战略链接和双向门户，已于2024年3月开工建设。
【东方枢纽与虹桥商务区的规范范围对比】@是规划不是鬼话
【东方枢纽核心区与惠南镇距离】@是规划不是鬼话
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双TOD驱动
高品质15分钟社区生活圈
2023年9月28日备受期待的惠南地体站综合体项目（即“惠南TOD”项目）的控规调整终于公示，目前已确认年内开工建设，用地面积约为29.56公顷，规划“塑造集商业商务、文化娱乐、公交枢纽、品质居住和公共空间于一体的综合性地区中心，多重赋能打造惠南生活新范式。这无疑是对整个惠南镇商业的一次升级。
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【港城云樾观海项目区位】
根据惠南镇2035总体规划，在港城云樾观海与惠南东站之间轨交站点附近也规划了成片的商业商办用地。结合轨道交通16号线惠南东站T0D地区，强化商业、商办功能，同时结合‘15分钟社区生活圈’要求，进一步完善公共服务设施布局。”未来通过TOD开发，不仅能够提振惠南东的城市活力，更加为未来生活提供多重便利。
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港城云樾观海
国企港城
为更好惠南而来！
港城集团精筑馨系、悦系、云系三大产品系，树立了多个行业标杆作品。港城云樾观海作为港城集团惠南云系首作，以“港城6G高品质住宅”为品质核心，以“都市港湾·光之秘境”为设计理念，精筑约17万方花园式滨水活力住区，礼献城市菁英人群匠造理想品质人居。
项目外立面选用米白色系的真石漆配合灰色涂料，艺术风的装饰立面配合现代简洁风的建筑线条稳重大气。
规划建筑面积约88-195㎡高层、洋房、底复、叠加四类产品。
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高层得房率高达80%，超越市面上在售大部分楼盘。洋房及叠加更是区域少有的少量改善产品。
高层栋距约为30-55米，采光充足。挑空约5米高的酒店式社区迎宾大堂，营造仪式感与归属感。
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景观公共空间规划极具亮点，约3.5万方景观空间绿化率达35%，营造一处城市菁英的理想居所。
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视频详情
周边生活配套成熟售楼处电话：400-8123-664【预约☎】，地铁一站范围附近有南汇图书馆、南汇体育中心、上海野生动物园等，驾车约半小时可抵达迪士尼乐园。
距离港城云樾观海以北约2㎞即是南汇大学城生活广场、世纪联华、弘基休闲广场等大型超市和商场。项目西侧惠南社区卫生服务中心。
约5㎞范围内还有复旦附属上海浦东医院、南华医院、光明中医院等。教育资源方面，项目东规划有幼儿园用地，西北方向规划有高中教育用地。周边还有浦东新区东城幼儿园、建平实验附属小学（惠南第二小学）、南汇第三中学等学校，可覆盖全年龄段教育。
首批次311套，以明星产品99㎡户型为主。总价245万起，首套首付约75万起，精装地铁三房。拟于2月2日开盘！
项目户型图如下：
上海浦东【港城云樾观海】
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港城云樾观海售楼处电话：4008123664【开发商售楼中心热线】港城云樾观海营销中心热线400-812-3664港城云樾观海售楼处地址400-8123-664，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线 上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打港城云樾观海售楼处电话☎400_812_3664✔✔✔
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70%；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；次级商圈：拥有客户占20%；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS=（C*RE）/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70%
高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七理论：好10%、次20%、差70%；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5;
3）中档小区3； 4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差；
