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浦东三林

「招商臻境源上」在售中

推出建面约95-152㎡

高层&叠墅！

内附一房一价表

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

浦东，这两年的楼市情况，总结下来就四个字：焦虑、急迫。

跟大家分析一下：

第一，浦东的土拍市场，是全市更具热度的存在。

浦东从去年年底至今一共有4盘入市，平均溢价率高达约35%（目前封顶40%）。

并且，这四盘均比隔壁的同板块新房贵出了1-2万/㎡的价格：

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就连外环外的唐镇，也越级到了约800万级的总价门槛了。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664换句话说，现在不买房，将来就只剩昂贵的地王给你选了：

第二，整个浦东2024-2025年的新房供应是急剧下滑的：

也就是说，抛开临港、惠南等偏远地区，目前浦东没有什么有联动价的存量新房，想买新房就得等未来的土拍。

而现在的土拍市场开头就说的清楚了，只会越来越贵。

所以，现在极其稀缺的存量新房，就是各位购房者最后的机会。

第三，存量新房中，约550-600万级的新房，面临断档！

别怀疑，是真的没有。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664作为全上海产业引擎，浦东购买力强、需求旺盛是有目共睹的。所以近几年各大板块的新房门槛都在上升，尤其是外环沿线：

唐镇从当初的600万→800万；

康桥从当初的600万→700万；

川沙从当初的550万→650万；

数据来源小胖看房

整个浦东外环沿线，目前唯一的约600万级新房，就只有TA：招商臻境·源上。

并且，一旦错过这个项目，未来约600万级，或许要去“老南汇”等区域试试运气。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664最重要的是，这是目前浦东的鼎流红盘，更是浦东首个三阳台产品，是真正质价比无敌的上车首选！

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项目火热认购中

推出建面约95㎡三阳台真3房

总价约600万级

还有少量建面约148-152㎡叠墅产品

总价约千万级

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上海不曾有过的“超级尺度”！

3阳台的建面约95㎡3房！

说句实在话，不管您近期是不是要买房，我都推荐你来看看这个户型的展示空间。

3阳台的设计真的是颠覆性的，开创了上海户型新的时代。

先来看下户型图：

真3房，真正可容纳三代同堂的全生命周期户型！

招商臻境售楼处电话：400-8123-664不能说所有，但起码小胖君从业那么多年，建面约95㎡的3房，几乎都是2+1房的配置。

北次卧只能做一间书房甚至是收纳间，而南次卧放下一张标准床后，也没有什么收纳空间或者走道了。

这是百平米3房那么多年一直无法解决的通病。

但招商臻境源上的建面约95㎡3房却截然不同，TA凭借着3阳台的设计，给到客户一个真正的三房户型：

南次卧除了住人外，阳台的设计还增加了收纳的空间。说实话，这个次卧堪比其他百平米3房的主卧尺度感；

最后来看主卧，招商并没有为了放大两间次卧的尺度而牺牲主卧的标准。飘窗的设计更是把这个空间的视野和收纳空间延展开来，尺度感真的很惊人。

这个户型的实用性、尺度感，说实话堪比建面约110㎡的3房户型。

一方面，这个低总价、高实用性的产品，保证了业主所有的生活需求。给了业主一个真正一步到位上车中环沿线的机会。

另外一方面，这样一个上海未曾有过的百平米3房产品，一定会在接下来的二手房市场中独领风骚，走出独立行情！

S墙设计，释放厨房空间，小户型也能放下双开门冰箱！

招商臻境售楼处电话：400-8123-664市场上绝大多数建面约90-100㎡的3房户型，小厨房+单开门冰箱是标配。对于一生爱囤货的中国人来说，如此格局只能说“需要忍受”。

为此，招商臻境·源上设计了一面S墙，可以放下一个双开门冰箱。

同时，把原本冰箱的空间都留给了厨房，让业主有更多的空间进行烹饪。

并且，像西门子或同档次品牌的油烟机，燃气灶，洗碗机等大牌精装一应俱全。

整个厨房能给主人非常出众的烹饪体验，对于爱做饭的家庭成员而言，绝对是福音。

MAX巨量收纳，满足所有的生活需求！

首先，玄关柜方面设计了三段式的玄关柜。

并且玄关柜和鞋柜的部分做了非常多的功能分区设计，小到隐藏的鞋子、钥匙、伞架，大到鞋柜精灵装置，都能放进这个空间内。

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其次，U型厨房，做成半开放式的，设计了大量的收纳空间。

不管是小碗、大碗还是其他特殊餐具，都有不同的大小规格的抽屉可供整齐的摆放。

最后，卫生间的收纳更是创新。

外侧分隔墙调整为收纳柜，镜柜中间设有开放式置物架，大大增加了收纳空间。

镜面还有照明和除雾功能，能给女主人日常的梳洗化妆提供便捷。

昂贵石材点缀，比肩高端豪宅的规格！

除了收纳和精装外，整个户型还设计了昂贵石材用于点缀，比如：玄关中间置物区的透光石材、大面的岩板和局部大理石的结合的电视背景墙、卫生间烟雨江南的石材台面...

招商臻境售楼处电话：400-8123-664总结一下，不管您的重点是低总价还是实用性，是收纳空间还是精装，招商臻境源上这建面约95㎡的正3房户型统统能满足你，真正的一步到位神户型。

除此之外，项目还有少量的稀缺叠墅产品，不夸张的说，这绝对是手慢无的臻稀产品。

附全套户型图：

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毗邻约百万方城市公园（在建中）

咫尺前滩-世博-新杨思繁华，转身即世界！

关于地段，有几点跟大家强调一下：

第一，招商臻境丨源上毗邻约百万方城市公园（在建中），妥妥的公园首排。

尤其是本批次推出的45#、37#、38#，真的是无遮挡俯瞰百万方的城市公园（在建中），即使是低区也有极佳的采光和视野。

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公园在建中

而这样的优势背后蕴含着两点意义：

第一，这个公园（在建中）的能级真的超高。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664首先，这片全新打造的三林南楔形绿地就位于金色中环发展带和滨江商务文化休闲走廊的交汇处，是中心城区八大生态楔形绿地之一。

图片来源：网络，仅供参考

整座公园（在建中）划分为：湿地花园区、鸣湖共享区、林荫跃动区和社邻园艺区，四大功能分区。

嵌入人性化和生态化的设施，激活场地引人入园，构建市民休闲化的游憩绿地。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664图片来源于公园方案设计稿；公园为本项目红线外设施，图片仅供参考，最终以政府审定以及实际建成为准，开发商不作承诺。

也就是说，招商臻境丨源上不仅拥有俯瞰百万方城市绿肺的景观。

整座高能级公园（在建中）带来的生活方式更加出色：

清晨，下楼就可以展开一场公园（在建中）慢跑，每一次深呼吸都是清鲜的畅快。

落日时可挽着爱人，一边漫步湖畔遛娃遛狗，人与自然融为一体。

时下流行的露营、野餐成为业主随性而为的“常规节目”。

最重要的是，从功利角度看，公园首排的住宅对非一线，几乎能形成价格的碾压。

比如世纪公园、比如和平公园，都是很好的证明。

招商臻境售楼处电话：400-8123-664换句话说，占据着公园首排的招商臻境丨源上未来不管是自住还是出售，都是这个市场上更具价值、舒适度和溢价空间的产品。

第二，咫尺前滩-世博-新杨思，浦东目前更高能级的资源，都在业主的生活圈内。

如今浦东更热门、资源规格更高的三个区域，就是前滩-世博-新杨思。

前滩：双太古系+晶耀前滩等商业汇聚了包括LV、卡地亚等大量高端奢侈品品牌，在整个南上海，这是可以代替南京路、淮海路商圈的存在。

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数据来源小胖看房

世博：以梅赛德斯-奔驰文化中心为核心的各类展馆，更是上海接洽来自全球的知名大展，举办各类音乐节，无数绚丽的世界文化盛景于此绽放。

数据来源小胖看房

新杨思：浦东新晋的鼎流板块，新房均价从去年的9.9万/㎡，转眼就到了约11万+的水准，区域内未来会落地更具能级的重奢商场+生态绿地。

而这三个区域的资源能级、辐射力度有多强呢？

有一个很好的例子就是浦江镇：

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招商臻境售楼处电话：400-8123-664由于前滩-世博-新杨思的崛起，浦江镇在今年年初拍出了一块溢价率约18.97%的宅地，如今的售价高达约6万/㎡+。

要知道，距离这块宅地约3km的地方，去年的新房售价仅约4.3万/㎡。

这巨大的提升，是对市场热度、辐射力度、区域潜力更好的证明。

所以，你完全可以想象一下，距离这三个区域直线约3-7km的招商臻境丨源上周边，如果再出来一块地，将会卖出怎样的高价。

总而言之一句话：招商臻境丨源上这约600万级的三阳台3房，真的要抓紧，质价比和潜力真的太高了。

六维六巷景观

复刻海派风情

除了室内产品升级+外部环境优越，项目此次在社区的生活场景打造方面也是不遗余力！

首先，招商臻境丨源上以现代海派奢雅风为调性，意为打造摩登，经典，优雅又富有浪漫气息的国际花园社区。

结合上海高端酒店的设计基因及经典海派建筑元素，为业主打造出海派摩登生活场景。

本次地块景观设计过程稿，仅供参考，以最终官方发布为准

招商臻境售楼处电话：400-8123-664项目设计了六大场景主题花园，包括庭院式落客酒店展廊·宝格丽白玉兰艺廊、核心摩登水院·思南水韵、院载摩登、海派象棋花园、儿童丛林探险乐园、专为长者定制的“五感疗愈花园”。

整个社区内不管是恢弘的归家仪式、审美感、互动性全部拉满，妥妥的豪宅级规格。

总结一下：

在土拍狂飙的市场下，约600万级如今在浦东真的没有什么项目，招商臻境丨源上是仅有的选择。

并且，三阳台的正三房户型、豪宅规格的精装标准、毗邻百万方城市绿化的占位、咫尺前滩-世博-新杨思的地段...

这是如今上海约600万级质价比最强的六边形战士，不容错过！

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。