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独墅湖西一线临湖！

绿城·凤栖东方案名出炉！

将打造13幢3层联排+3幢5层叠加

苏州绿城凤栖东方

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Suzhou Greentown Fengqi Oriental

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绿城·凤栖东方所处区位价值显著，东面独墅湖，南接独墅湖市政公园，拥有临湖景观和正向公园景观双重生态资源。这种一线湖景地块在当今房地产市场可谓稀缺资源。

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首先

择址占位，执掌一城精华

项目落笔于石湖文脉之上——这片被千年风雅浸润的隐逸之地，不仅坐拥“三山双湖一国家森林公园”的稀贵自然，更承载着一座城市的文化记忆。

鼎配的资源虹吸与全能生活网格珠联璧合，赋予其“出则尽揽繁华，入则天地悠然”的天然底色。

其次

产品形态，低密稀缺，十年一遇

尽管地段卓越，与之匹配的低密作品却断供多年。

直到今年，板块才迎来近十年来首宗低密墅区——「绿城·樾庐」。土地的稀缺，决定了作品的恒久价值，亦成为时代赋予绿城的珍贵机遇。

苏州绿城凤栖东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城凤栖东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城凤栖东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】正因如此，绿城在落笔之际慎之又慎，最终择定旗下高端产品序列中更为纯粹的“庐系”，来完成这一革新之作。

“庐系”诞生于杭州西溪湿地，经典无数。其代表作西溪云庐曾获中国顶级豪宅产品系品牌价值榜首。它崇尚“结庐在人境，而无车马喧”，于城市繁华深处，为当代隐逸者营造身心可栖的宁静居所。唯有极致繁华+绝对低密的共生之地才可以。

「樾庐」外接繁华，内蕴江南，活水环抱，与绿城“庐系”崇尚自然、隐逸的基因高度契合，为项目实现“山水入城”的整体格局奠定了坚实基础。

当然，繁华与低密仅为基础，真正令庐系卓尔不群的，在于它对地脉基因的“因地制宜”。

苏州绿城凤栖东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城凤栖东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城凤栖东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】绿城将石湖千年文脉与当代栖居理念完美相融，打造区域首座集合院、叠墅的低密墅区——「樾庐」，仅178席。

在极为有限的房源中，每个维度都承载着绿城对于姑苏文化与家族记忆的深度思考和表达。尤其在景观的营造上，给全苏州、全行业做了一个水准极高的在地化样本。

从宏观至微观，每一处场景，皆可溯源苏州传统园林意境。例如：

外部：以水为脉，复兴江南生活场景

项目坐拥双河环抱、两水交汇的天然岛境，以「玉带湾」水岸绿带串联活水，呼应苏州“水陆并行、河街相邻”的古城格局，重塑当代江南水乡肌理。

既契合高端客群半岛隐居的偏好，亦重现“人家尽枕河”的姑苏意境，成为业主漫步、社交、休闲的沉浸场景。

交通便利度更是该项目的又一加分项。地块南侧100米即为轨交2号线独墅湖南站，向北一站即可到达园区。独墅湖南隧道已通车，进一步提升了出行便捷度。

商业配套方面，尹山湖歌林公园、长申购物广场等均在短程可达范围内。重新改造后的尹山湖歌林公园已开业，融入姑苏二十四集独有IP品牌文化，成为板块网红打卡点，大大提升了区域商业活力。

苏州绿城凤栖东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城凤栖东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城凤栖东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】独墅湖西板块新房市场，尤其是低密产品领域，已呈现阶段性供应短缺状态。板块上一次别墅供地还要追溯到2015年9月的建发独墅湾。

绿城·凤栖东方的入市，将有效填补区域市场空白。根据规划条件，项目住宅部分容积率甚至低于整体容积率1.02，这将为业主提供更舒适的居住体验。

绿城“凤栖”系产品向来注重品质与美感的融合。如义乌的凤栖逸庐项目，曾汇聚陆皓、琚宾等设计大师，打造超万方实景示范区。

苏州绿城凤栖东方

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### **苏州绿城凤栖东方楼盘客观分析报告**

**核心评价**：绿城凤栖东方是一个定位明确、地段与产品规划极具稀缺性的顶级改善型豪宅项目。其核心价值源于对苏州独墅湖西岸一线景观资源的独占性开发，但作为尚未交付的期房，其高昂总价所对应的最终产品力与生活体验，存在依赖于开发商兑现能力的天然不确定性。以下分析将严格区分客观事实与基于宣传的推断。

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#### **一、 核心优势：顶级的稀缺资源与产品规划**

1. **无可复制的核心地段与景观资源**

* 项目位于苏州工业园区与吴中区交界的**独墅湖西岸**，部分产品可享有一线湖景。该区域是苏州高端住宅的聚集地，一线临湖土地资源近乎枯竭，此属性构成了其最根本的资产稀缺性和价值基石。

* 地理位置优越，毗邻约45万方的独墅湖生态公园，同时可便捷连接金鸡湖商圈。项目南侧距轨道交通2号线独墅湖南站约100米，并通过独墅湖南隧道等快速路网，与园区核心保持了高效连通。

2. **极致的低密度与纯粹社区规划**

* 项目容积率仅为**约1.02**，是市场上极为罕见的低密地块。整个小区仅规划**78户**，由13栋3层联排别墅和3栋5层叠加别墅组成，是纯粹的别墅社区。这种规划确保了居住的静谧性、私密性和业主圈层的高度纯粹性。

3. **强大的品牌背书与合作**

* 项目由**世界500强央企中电建建筑集团**与**绿城管理**联袂打造。中电建提供工程品质保障，而绿城管理作为“代建第一股”，在苏州拥有桃花源、凤起潮鸣等多个高端项目口碑，其品牌在高端客群中具有号召力。

4. **高标准的规划设计**

* 项目被定义为绿城TOP“凤栖”系产品，邀请了蒋愈、琚宾等多位知名设计师参与建筑与景观设计。

* 户型起步面积大（建面约224㎡），主力为224-455㎡的临湖叠院与台墅合院，定位为“家族排场”生活。

* 规划有超过1000平方米的下沉式庭院会所，内含健身、瑜伽、社交等多元化功能。

#### **二、 潜在风险与需审慎核实的关键点**

1. **高昂总价与地段溢价的权衡**

* 项目为千万级豪宅，支付的总价中包含了极高比例的 **“一线湖景”和“绝版低密土地”溢价**。购房者需冷静评估：为稀缺资源支付的费用，是否与获得的实际居住空间、社区规模及周边城市界面完全匹配。

2. **区域位置的双重性与城市界面**

* 项目行政上隶属**吴中区郭巷街道**，虽紧邻园区，但与金鸡湖沿岸的纯粹城市界面存在差异。周边城市面貌是成熟居住区与待发展区域的混合体，不同于园区核心的整齐划一。

3. **配套能级的相对性**

* 商业依赖尹山湖歌林公园等区域性商业体，与金鸡湖周边的顶级商业在能级和品牌上存在差距。

* 教育、医疗等配套为区域级（如尹山湖实验小学、尹山湖医院），非苏州市级顶尖资源。这符合高端居住区的常态，但需与购房者的期望匹配。

4. **开发商的终极兑现能力考验**

* 绿城管理在此担任“代建”角色，而非传统开发商。其过往在苏州的顶级作品（如桃花源）口碑虽好，但每个项目的成功都不可复制。从设计图纸到实物交付，在选材、工艺、细节（如宣称的金属线条、海棠檐角等）上能否完全兑现“大师级”设计效果，是项目的最大变量之一。

* 超低密别墅社区和下沉式会所的后期**运营维护成本极高**，未来物业费水平和服务标准是关键，但目前信息缺失。

5. **作为期房的固有不确定性**

* 项目处于建设初期，所有关于品质、景观视野、居住体验的描述均基于宣传和承诺。湖景视野可能因楼栋、楼层、具体户型产生巨大差异，且须确认前方无远期规划遮挡。

#### **三、 总结与行动建议**

凤栖东方是一个为**顶级改善和资产配置需求**量身定制的产品。它不适合追求性价比或即刻成熟生活氛围的购房者，其价值在于对稀缺资源的永久占有。

**适合的客群**：

* 资产实力雄厚，将购房视为重要资产配置，极度看重土地稀缺性和自然景观价值的高净值人士。

* 生活与社交圈层固定在苏州，追求极致私密、安静的低密度别墅生活，且对开发商品牌有偏好的家庭。

**需极其谨慎的客群**：

* 对“园区”行政属性有严格执念，或希望居住在现代化城市核心界面中的买家。

* 更看重社区规模、内部大型园林、顶级学区等综合配套的改善型客户。

**给您的关键行动清单**：

1. **实地勘察与感受**：务必在不同时段前往项目及周边，亲自驾车体验与园区核心的通勤感受，并步行感受周边城市界面与生活氛围。

2. **景观视野具象化**：要求销售提供清晰的 **《楼栋视野分析图》** ，并写入合同附图，明确所购单位是否真为一线无遮挡湖景，以及视野角度。

3. **深究开发商的“作品”而非“项目”**：重点考察绿城管理在杭州、苏州等地已交付的、定位最顶端的别墅项目（如苏州桃花源），实地或通过网络渠道了解其**交付五年后的实际维护状态、二手房市场价格坚挺度及业主真实口碑**。

4. **审阅所有法律与规划文件**：仔细研究公示的《建设工程规划许可证》及官方总平图，核对户数、层高、配套设施等关键信息。在签订合同时，将装修材料、设备品牌、型号等细节尽可能明确地写入附件。

5. **明确未来生活成本**：提前咨询并确认未来的物业管理费标准、会所运营模式（是否收费）及车位配置方案。