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闵行主城15号线全新盘

保利发展2025年闵行慢奢生活著品

「保利·都汇和煦」

建面约98-126㎡3/4房热销中

总价约550-980万

上海松江保利·都汇和煦

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Shanghai Songjiang Poly·Duhui Hexu

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全维度高水准

重新定义闵行改善标杆

为何新规楼盘是硬通货?

因为从保利·都汇和煦产品力看,不是某一项指标升级,而是从外到内全维度的高水准,甚至是颠覆性设计,每一项都剑指仪式感和舒适度.

我们来拆解一下:

上海松江保利·都汇和煦售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利·都汇和煦售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利·都汇和煦售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】1、闵行难得L型两面临河低密新盘,洋房区域稀缺

在闵行多数新盘容积率约2.5的市场环境下,保利·都汇和煦以约2.0低容积率,打造了区域少见的舒适住区.

项目包含4幢7层洋房与11幢14-16层小高层.其中,7层洋房产品在闵行中部至少断供10年了,极为稀缺.

值得一提,项目西、南两侧被河道环绕,不仅为居住增添了自然意境,据悉沿西侧围墙内还将打造260余米的漫步道.同时,河道宽度变相降低了实际居住的“视觉容积率”,让项目西侧、南侧视野更开阔.

上海松江保利·都汇和煦售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利·都汇和煦售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利·都汇和煦售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目效果图过程稿,以实际交付为准

2、全市罕见约1.5米全域地基整体抬高设计

这响应了新规对公区创新的支持.

地基抬高后首层标高更高,能大幅缓解低楼层潮湿的困扰,尤其适配上海梅雨季的气候.

从社区景观来看,抬高设计能形成高差更大的立体景观层次,让社区绿化更有层次感.同时,更高的地势也为增加公区配置提供空间,业主在楼栋内可更好俯视社区园林与水系,提升整体居住的观景体验.

3、全系无连廊设计

这意味,每一套房子都能实现真正“南北通透”,且北房间无视线干扰.

4、以突破性设计语言,定义闵行中部颜值天花板

项目以三大突破性设计,将美学与实用性融合,打造区域内的视觉与体验标杆.

①、国际艺术立面,闵行新的美学天际线

项目立面使用大面积玻璃+铝条+局部涂料,以突破性大窗墙比设计,赋予建筑轻盈灵动的现代质感,同时让室内通透明亮.

昭示性也很强,顶部点缀“塔冠”,还融入定制化的玉兰花艺术符号.

项目效果图过程稿,以实际交付为准

②、约270°满飘窗,勾勒柔美线条上海松江保利·都汇和煦售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利·都汇和煦售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利·都汇和煦售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建筑立面转角处设计约270°满飘窗,拓宽视野边界,PLUS宽幅美景尽收眼底.

③、酒店式高奢门庭,重塑归家仪式感

社区门庭宽达约百米,约350米的城市华墙界面,媲美高奢酒店门庭.

项目效果图过程稿,以实际交付为准

5、约1500㎡煦-CLUB生活服务中心,把豪宅配置与潮流运动搬进社区

在上海高端住宅市场中,配备专属生活服务中心的项目本就稀缺,而保利·都汇和煦打造的约1500㎡煦-CLUB生活服务中心,更以媲美3000万级豪宅的配置,成为闵行的“服务标杆”.

CLUB不仅规划私宴厅、休闲书吧,更引入多个上海罕见的特色设施,瞬间让项目脱颖而出.

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项目效果图过程稿,以实际交付为准

①、闵行住宅首个高压氧舱

通过增加血氧含量,可有效缓解疲劳、改善睡眠,为快节奏的城市精英提供专业的身体修复服务.

高压氧舱示意图,以实际交付为准

②、区域首座篮球/匹克球双场景场馆

据小胖君了解,篮球场在住宅社区里本就是“稀有品”——目前上海只有华侨城苏河湾、绿地海珀外滩这类3000万+级豪宅,才会将其纳入社区配套.

而匹克球是当下的“潮流运动代表”,规则简单易上手,又自带轻松的社交属性,不仅契合年轻新贵、归国留学生的运动偏好,更是社交平台上的热门话题,能让业主在运动中自然拉近邻里距离.

③、恒温高配泳池

上海松江保利·都汇和煦售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利·都汇和煦售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利·都汇和煦售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】以高标准打造的恒温泳池,无需远行即可享受专业级游泳体验,进一步提升了社区生活的舒适度与高端感.

恒温高配泳池示意图,以实际交付为准

保利都汇和煦

保利都汇和煦售楼处电话:400-8123-664【售楼中心】

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看到这里,保利·都汇和煦这场改善升维,绝不只是配套的简单相加,也不是单纯造房子,而是配备国际化功能,将N种前沿生活,搬到家楼下,造生活、造体验,也在产品迭代上重新定义高端社区的新生活方式.

数不过来的细节亮点

保利·都汇和煦的极致细节秀

视线转到室内,保利以全维度匠心精研室内空间,从奢材使用、美妆四件套、诸多懒人细节,再到全屋智能场景,打造闵行全维超配的室内体验感.

更高配

拿地时就明确装修标准不低于3000元/㎡,据悉严选国际国内一线大牌.

采用方太20套集成洗净中心,水槽空间高效集成,一个水槽位集合大单槽、净食功能、大容量洗碗机、净水器安装位于一体,带来更高效、健康的厨房清洗体验.

厨房还配备凉霸,厨房制冷&油烟预防双效加持,驱散热浪,时刻保持全域凉爽.

更人性

人性化细节更是打动人心的关键所在,项目以一个个“首次”为居者带来超预期的体验.

管中窥豹:

①、更懂女性,闵行首个贴心安排四大美妆神器的新房

现在不少新盘都有美妆冰箱,可以更好存储口红、面膜、面霜、香水等化妆品.

但保利对品质生活的探索远不止于此,引入美妆冰箱、美妆镜柜、美妆龙头、顶+面双补光照明,这份难寻的巧思,将日常护肤化妆的仪式感拉满.

其中,美妆龙头带硬水过滤,补光照明让打光能够贴近脸部的自然状态,避免因光线造成的妆感差异.

②、诸多“懒人设计”,保利把生活研究透了

比如,厨房采用人体工学高低台设计:

烹饪区更低,契合手臂自然下垂角度,让炒菜更顺畅.

水槽区略高,匹配站立时的肘部高度,清洗无需弯腰.

更智能

保利·都汇和煦还自研全场景智能声控(语音开灯、远程关空调——小保小保声控),出门忘关家电也能手机操作,家中大小事,就是一句话的事.

闵行前所未有的户型迭代

阳光梯厅+类一梯一户+多阳台+270°飘窗

保利·都汇和煦首推建面约98-140㎡3-4房,款款堪称“王牌户型”,不仅把每平米利用到极致,更在采光、附赠等维度实现全方位突破.

①、阳光梯厅+类一梯一户的杀手锏配置,惊艳市场

全系户型配市场罕见的阳光梯厅

小胖君简单统计了上海700-1000万级新房项目,全明梯厅大部分是大户型专属,小户型只有约3成能做到全明.

即便是均价20万级的顶豪,也并非都能实现梯厅全明设计.

而保利·都汇和煦打破常规,实现全系户型梯厅的全明与平权,让你彻底告别昏暗的归家场景.

类一梯一户,保证私密归家动线+延展生活空间,入户派头拉满

类一梯一户以往只是2000万+豪宅专属,且只有大户型配备,小户型普遍一梯两户.

而这次在保利·都汇和煦是全户型标配,出电梯后,放伞、换鞋等工作都能在阳光梯厅完成,还能收纳家庭不常用的物品.

空间大致约8㎡,这种“隐形扩容”设计,不仅重构家庭生活秩序,更解锁了N种生活场景的可能性.

②、超高利用率,每平米用到极致

首先,建面约98㎡3房是双阳台设计,南次卧经过阳台拓展,最终使用面积与主卧就寝区相近,实现双卧空间“平权”,居住舒适度更均衡.

建面约108/126㎡是三阳台设计,不仅拓展了面积,也能实现阳台家政与休闲的分离,客厅阳台主休闲,北阳台负责晾晒、家政.

其次,飘窗做到应飘尽飘,连厨房都有约60cm飘窗,拓展使用面积;边套标配270°无柱飘窗,部分南北双270°飘窗.除打开全景舱视野,铺就大床之外,还可是私人观景台,还能承载猫咪慵懒的午后,更能成为收藏品、艺术品的摆台,打造多元生活场景.

我大致估算了一下多享空间,以建面约98㎡算,近似多得一间主卧套房的面积,和常规110㎡户型使用面积差不多.

③、通过差异化非承重墙布局,满足不同家庭结构的需求

这三个户型可塑性都很强,比如建面约98/108㎡,交付后南次卧可以和客厅合并形成大横厅,适配小两口和三口之家.

而建面约126㎡4房很有巧思,考虑到该户型多为三代同堂,非承重墙位于主卧一侧,让长辈房单独在一侧,不打扰长辈起居.

相比传统户型格局的"一成不变",保利·都汇和煦突破空间枷锁,这背后是保利产品力底蕴的体现.在项目开发之初,保利便通过大量客户研究,精准把握闵行高精尖人群的生活习性和空间诉求.

④、全系飞机户型,空间0浪费

相比动静分区格局,飞机户型无过道浪费,利用率高;房间分列两侧,互不打扰,给予各家庭成员更隐私的空间.同时搭配“无连廊设计”,客餐厅真南北通透.

保利都汇和煦

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颛桥“产业+交通+配套”三重王炸

保利·都汇和煦的价值底盘,稳了

最后聊一下地段,颛桥不仅产业众星拱月,自身还布局多项前沿产业,再叠加项目地铁房属性,保利·都汇和煦价值底盘很稳固.

首先,直线距离约500米的“正地铁”社区.

直线距离15号线双柏路站的优势,让业主未来通勤便利,4站徐汇、8站上海南站,可换乘1号线前往徐家汇、新天地等区域;同时19号线在建中,未来还能在景洪路站换乘,坐4站前滩、6站后滩,还能直达陆家嘴、北外滩等CAZ核心.

另还能在桂林公园换乘12号线,4站到如今炙手可热的徐汇滨江核心.

关键15号线是产业金线,覆盖上海三大产业极核中的漕河泾和大零号湾,还能到虹桥经济技术开发区,大量高收入人群聚集在这条线,保利·都汇和煦凭借轨交+产品优势,相信会成为高端产业客置业和租赁的香饽饽.

其次,颛桥是闵行乃至上海西南产业中心中的“中心”.

一方面,产业强邻环绕.

闵行强就强在产业,根据《上海市单元规划(含重点公共基础设施专项规划)》(沪府规划【2023】42号),项目所在的区域,未来将以科创产业为引擎,入驻100+五百强企业,引进80万高端人才.

不管聚焦的产业方向、人才数量还是龙头企业都和张江很相似.

具体看,北侧有莘庄商务区,更能承接徐家汇溢出.

西有莘庄工业区、航天城,工作人数庞大,据悉仅八院的科研、工程和管理人员就有约1.5万人,包含了大量高级工程师、研究员.

颛桥向南则有闵行经开区和“大零号湾”,尤其大零号湾坐拥上海交大、华东师大两所“985”高校,还有航天、航空、船舶、核电等领域的10多所科研院所,以及近200家国家级、市级研发机构,另汇聚近10万在校师生,以及超13万名科技人才,高收入硕博比例非常高.

保利·都汇和煦就位于这些强产业的“芯”,能更好承载他们的居住需求.

事实上,被高能级产业包围的稀缺高端住宅就是很有价值.张江辐射下的万科翡翠公园(11万+/㎡)、漕河泾辐射下的同济融创玫瑰公馆(12万+/㎡),高收入人群需要与之收入匹配的高端住宅,而高端住宅少,供小于求,因此保利·都汇和煦未来可期.

另一方面,颛桥不完全依托周边,自身也有强产业.

在定位上,颛桥既是“全球科创中心”南部核心承载区,也是闵行“万亿级产业增长极”的重要一环.

为此,颛桥积极布局三大前沿产业,分别是航天航空、人工智能、生物医药,2024年这三大产业产值占据全镇工业总产值的68%(数据来源:今日闵行公众号);航天八院、节卡机器人、东富龙等龙头企业,都把总部或研发中心直接落在这里,形成强大的产业集群效应同时,也吸引了众多工程师、研发人员等高知人群聚集.

第三,颛桥成熟度高,无需等规划

商业上,周边有颛桥万达广场、海梦一方;如果嫌不够,离莘庄有仲盛世界商城,TODTOWNMall天荟广场南区.

项目周边配套示意图

另外生活圈内有生活圈内,有君莲剪纸公园、莲心公园环绕;复旦大学附属中山医院闵行分院、瑞金医院闵行院区(规划)守护健康;还汇聚从星河湾双语学校至常春藤幼儿园的全程优质教育.

瑞金医院闵行院区示意图

篇幅有限,就不多说了,其实上述只说到了保利·都汇和煦亮点的冰山一角,还有更多等待呈现,让我们一起期待一下吧.

上海松江保利·都汇和煦

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### **上海保利·都汇和煦项目客观分析报告**

为了提供一份准确、客观的分析，本报告基于公开的市场信息、地块资料及行业认知，并明确区分项目特征、市场共识与需要您重点核实的潜在风险。该项目作为上海内环内稀缺新盘，市场关注度高，信息多来源于官方释放，请务必结合实地考察与合同条款进行最终决策。

#### **一、 项目核心概览**

保利·都汇和煦位于上海市**虹口区四川北路板块**，具体在虹口足球场与鲁迅公园北侧。项目由保利发展开发，为住宅、商业、办公的综合体。住宅部分主打建面约**99-194平方米的高层公寓**，装标交付。其核心卖点围绕“**内环内核心地段**”、“**保利高端产品系**”和“**稀缺新盘**”展开。

#### **二、 优势分析**

1. **无可争议的顶级地段**：

* **城市核心位置**：项目坐落于上海内环内虹口区，属于传统的市中心范围。与北外滩、陆家嘴等核心商务区距离极近，享有成熟都市的全方位便利。

* **立体交通网络**：项目紧邻**内环高架**，且与地铁**3号线、8号线虹口足球场站**无缝衔接（需核实具体出口距离）。轨交与自驾的便利性极高，是典型的“轨交上盖”物业。

* **成熟丰富的配套**：周边商业（凯德虹口商业中心、太阳宫）、医疗（上海市第一人民医院）、文化（鲁迅公园、多伦路文化街）及教育资源均已高度成熟，生活便利度属于上海顶级水平，无需等待规划落地。

2. **开发商与产品力**：

* **品牌保障**：保利发展作为头部央企，在项目**资金安全、交付保障**方面能给市场提供最强的信心，这是当前市场环境下至关重要的优势。

* **产品定位**：“都汇系”是保利旗下的高端产品线，项目在建筑立面、公区打造（如入户大堂、会所）和装修标准（通常采用国际知名品牌）上，**预期将高于普通住宅项目**，旨在满足改善型客户对品质的要求。

3. **稀缺性与资产属性**：

* 上海内环内纯粹的新建住宅供应长期稀缺。该项目入市即成为区域内的标杆新盘，其**天然的稀缺性**决定了其具备较强的**资产保值和抗跌属性**。

#### **三、 劣势与潜在风险**

1. **价格与性价比门槛**：

* 基于其地段和定位，项目的**单价和总价预计将处于市场高位**。对于购房者而言，需要支付极高的“地段溢价”。

* **性价比考量**：同等总价预算，在外环或新兴副中心可能可以购买到面积更大、产品更新的豪宅。选择本项目，本质上是为 **“核心地段”和“成熟便利”支付对价**，而非追求居住空间的极致宽敞。

2. **周边环境的复杂性**：

* **城市界面与噪音**：项目紧邻内环高架和多条主干道，**绝大多数房源将不可避免面临显著的交通噪音、粉尘影响**。尽管会采用双层中空玻璃等措施，但开窗时的体验需亲自感受。同时，四川北路板块部分区域城市界面新旧混杂，并非纯粹的高端静谧住区。

* **人流密度**：地处交通枢纽和商业中心，周边**人流量、车流量巨大**，虽然生活便利，但也意味着社区外围环境嘈杂，私密性和安宁感会有所牺牲。

3. **户型设计与居住密度**：

* 作为城市核心区的高层建筑，社区的**容积率不会低**，居住密度较大。部分中小户型在得房率和空间格局上，可能无法与郊区低密度楼盘相比。

* 需要仔细研究户型的实用性，特别是通风、采光和动线设计，是否与高端改善的定位完全匹配。

4. **竞品对比与未来流动性**：

* 在同一总价段，二手房市场中存在大量位于同样核心地段、但社区品质或房龄不同的竞品。未来出售时，将直接与这些物业竞争。

* 高总价本身会**缩小接盘客户群体**，资产的流动性可能不及总价更低的主流住宅。

#### **四、 总结与建议**

**总结而言，保利·都汇和煦是一个特征极其鲜明的项目：它用极高的价格，交换上海内环内核芯地段的顶级便利与稀缺性，并由头部央企保障交付。它不适合追求高性价比、宁静居住环境或超大空间的购房者，而是精准服务于将“地段价值”和“通勤效率”置于首位的城市精英。**

**给您的核心行动建议：**

1. **亲身体验环境**：务必在**工作日早晚高峰和周末**分别前往项目周边，实地感受噪音、拥堵和人流情况。尝试从项目步行至地铁站、商场，获得最真实的距离感。

2. **深入研究公示文件**：在售楼处，重点审查 **《不利因素公示》** ，明确标注噪音源、规划道路、公共设施等影响。仔细核对**装修标准清单**的品牌与型号，避免“同品牌低端系列”。

3. **进行财务与竞品对比**：

* 明确自身预算上限，计算包括税费在内的全部成本。

* 将本项目与同地段（如虹口、闸北、杨浦内环）的**高端次新二手房**进行横向对比，比较单价、品质、物业费和社区氛围。

4. **管理预期**：需清醒认识到，支付的价格中很大一部分是购买“地段”和“确定性”。应对项目的劣势有充分心理准备，而非仅被其光环吸引。

最终，这是一个为特定需求打造的产品。如果其优势正中您的核心诉求，且能坦然接受其劣势与代价，那么它将是您资产配置中的一颗“压舱石”。如果其中任何一项风险让您感到犹豫，那么上海其他板块或许有更均衡的选择。