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杨浦「中铁云绣外滩」规划设计方案公示!预计叠墅建面约155-180㎡,合院建面约185-250㎡!

中铁置业杨浦定海社区I15-01地块(大桥街道89街坊)案名发布:中铁云绣外滩!

杨浦滨江全新盘

中铁置业杨浦定海项目定名

（大桥街道89街坊）【中铁云绣外滩】

预计推出建面约155-180㎡叠墅

&建面约185-250㎡合院

售楼处线上提前预约中！

上海杨浦中铁云绣外滩

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Shanghai Yangpu China Railway Yunxiu Waitan

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25年1月,中铁置业拿下杨浦定海社区I15-01地块,地块成交价14.3亿,楼面价75005元/㎡,用地面积13585㎡,总建筑面积44994.85㎡,计容面积19019㎡,容积率1.4,限高12米,地块公共租赁房占比5%.

根据项目规划设计方案,地块拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院,以及1栋3F保障

房性住房,另需建设社区配套等.

据悉,预计叠墅建面约155-180㎡,合院建面约185-250㎡.

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上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中铁置业上海公司自2007年进军上海以来,紧跟国家发展战略和城市发展规划,积极参与上海城市更新进程.与城发展同频共振的历程中,深度提炼上海各阶段城市发展要义,致力城市更新建设,助力上海迈向全球卓越城市的发展进程.

历年来,中铁置业上海公司深度挖掘城市历史,融合品牌开路先锋的进取精神,将海派文化肌理融入产品的核心要义之中,匠心精筑多元业态,谨呈上海中铁中环时代广场、中铁逸都、中铁虹桥逸都、中铁北城时代、中铁湖光逸景、中铁峯汇里、古美阅华、中铁·世博云境等作品,在每一轮城市更新的浪潮中赋能城市发展,以更好的产品致敬上海这座全球卓越城市.

此次,中铁置业上海公司落子杨浦滨江核心区段,以城市风貌类产品突入上海高端改善市场.中铁置业上海公司将持续以大国巨匠开路先锋主义精神、城市核心区发展脉络及海派风貌文化肌理的有机融合作为重点,打造高端改善类风貌产品,不负城市、市场及客群的期许,奏响“中铁好房”的产品强音.

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更美滨江激荡杨浦百年湾流

回首往昔,中铁置业上海公司与卓越滨江同行.作为中铁置业上海公司重点战略布局,中铁·世博云境与杨浦滨江I15-01风貌地块在上海的鎏金湾流上,延续了大国巨匠先锋基因,丰满中铁置业上海公司在黄浦江两岸的作品集.

杨浦滨江,是传承上海文脉的重要部分,是近代工业的重要发祥地之一,先后创造了中国第一座现代化自来水厂、远东第一的杨树浦发电厂和煤气厂等“工业之最”.进入21世纪,杨浦滨江更新改造规划启动,原先吊车、烟囱耸立的杨浦滨江,随着岸线贯通、空间更新,已从工业锈带蜕变为生活秀带.杨浦滨江正在成为特色生活水岸,既有艺术与生活带来的温度,又有历史文脉的厚度.

2024年10月发表《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划》中,杨浦滨江定位百年新秀带,活力桥头堡全球水岸高能规划,推动板块能级跃升,以互联网为标签,将成为未来互联网产业的聚集地.目前,有B站、美团,字节跳动、得物等互联网公司新入驻,千亿产业规模将带来近20万高资高知高端人才引进,再一次引领上海产业变革.

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中铁置业上海公司深谙城市、滨江发展脉络,持续挖掘城市深层价值,在中铁·世博云境后,再造滨江沿岸人居风向标,用城市风貌作品致敬百年水岸;

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更续历史科技+织绣启幕生活新章

历史建筑是城市的记忆,也是文化传播的载体.杨浦区是上海乃⾄中国近代⼯业的发源地之⼀,杨树浦路⼀带先后建成了杨树浦⽔⼚、上海机器造纸局、上海机器织布局等,轻纺⼯业已具相当规模,杨浦滨江工业带始终为中国发展先行,为人民生活攻坚.

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】同时占据杨浦滨江4.0科创中心价值高地,响应国家创新型城区定位,重塑杨浦城市功能新名片.杨浦国家创新型城区要与闵行“大零号湾”、已具备辐射能力的浦东张江科学城以及在建的青浦华为基地一起,形成东、西、南、北各具特点的全市创新格局,共同支撑起建设具有全球影响力的科创中心.以高能级产业先行,价值前置兑现,有效提振片区价值预期,倾力打造千亿级总部秀带、世界级互联网企业总部集聚地.

作为中国近代纺织⼯业的发源地,杨树浦的棉纺织企业以开办时间早、数量多、规模⼤⽽著称于沪.1910-1930年代,杨浦滨江形成纺织工业聚集带,纺织业曾建有⼤⼩⼯⼚108家,解放前,纺织⼯业占杨浦滨江⼯业带⽐重⾼达86%,从业⼈员也是上海各类⼯业产业中最多的,职⼯⼈数更是⾼达55万,是近代杨浦滨江工业带“南厂北居”模式实践地的一个重要组成部分,寄托着在地居民的深厚的土地情结.

百年⻛华,杨浦滨江始终为⼈⺠美好⽣活织绣,过去辉煌厂房随着城市更新脚步逐渐变为锈厂,而每一处斑驳的锈迹都是工业精神在历史长河中留下的印记,承载着人们对于这片土地的记忆和情谊,需要用好的设计、好的产品去保存与传承这⽚传奇的⼟地,⼀起织绣美好生活的未来.

上海杨浦中铁云绣外滩

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### **上海中铁云绣外滩项目客观分析报告**

**核心评价：** 中铁云绣外滩是央企中铁置业在杨浦滨江核心区打造的低密度豪宅项目，主打稀缺的叠墅与合院产品。其核心价值与潜在风险均高度绑定于**杨浦滨江“九宫格”板块的未来兑现**和**开发商自身在顶豪领域的产品兑现能力**。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

项目位于**上海市杨浦区定海社区，杨浦滨江“九宫格”规划范围内**，直线距离黄浦江约500米。地块由中铁置业于2025年初获取，楼面价约7.5万元/平方米。根据已公示的设计方案，项目容积率仅为1.4，规划建设**6栋4层叠墅**和**13栋2-3层合院**，叠墅面积约155-180平方米，合院面积约185-250平方米。这是一个定位于高端改善、产品形态在上海内环内极为稀缺的低密社区。

#### **二、 核心优势分析**

1. **稀缺的产品形态与规划条件**：在内环线内、尤其是杨浦滨江这样的重点发展区域，容积率1.4、限高12米的纯低密墅类社区（叠墅+合院）本身即是最大的稀缺品。这与区域内普遍的高层、小高层住宅形成显著差异，迎合了高净值客群对私密性和空间感的终极追求。

2. **明确的板块规划与产业前景**：项目所属的杨浦滨江南段定位为“世界级科创中心”，是上海内环内唯一的科创中心。美团、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头总部已确定入驻。这种产业能级规划为板块带来了长期的高素质人口导入和财富聚集预期，是支撑其豪宅价值的底层逻辑之一。

3. **拿地成本带来的潜在价格空间**：与周边同类地块相比，其约7.5万元/平方米的楼面价具有一定优势。有市场分析指出，这为其未来的定价提供了相对不错的利润空间，其售价可能冲击14.5万元/平方米。若最终售价与周边高地价项目形成一定倒挂，将构成短期价格吸引力。

#### **三、 核心劣势与风险分析**

1. **开发商高端操盘经验的重大缺失**：这是本项目最突出、也是最被市场质疑的风险点。中铁置业在上海长期的布局多集中于外环及五大新城，以开发刚需和普通改善产品为主。这是其首次在上海核心地段开发低密合院及叠拼这类顶级豪宅产品。在竞争极为激烈的上海豪宅市场，面对瑞安、绿城、融创等经验丰富的对手，缺乏成功案例背书的中铁置业，其**产品细节打磨、顶级建材选用、奢华生活场景营造及后期物业服务的能力，均需经历从零到一的严峻考验**。

2. **板块处于开发现状，成熟需要长周期**：杨浦滨江“九宫格”是宏伟蓝图，但非现成盛宴。目前整个区域仍处于大规模开发建设初期。这意味着未来数年，业主将长期面对周边工地的施工干扰（噪音、粉尘、工程车流），且承诺中的高端商业、文化等配套需要等待相当长的时间才能完全落地。

3. **激烈的同质化市场竞争**：2025年，杨浦区将迎来多个风貌别墅项目的集中供应，如翠湖滨江隆新里、保利·外滩序等。这些项目同样主打稀缺性和历史文化概念，且部分开发商的豪宅口碑更胜一筹。在有限的顶豪购买力面前，中铁云绣外滩面临激烈的客源争夺战，其产品创新力将是成败关键。

4. **宏观市场与公司财务的潜在压力**：有分析师指出，上海豪宅市场购买力的可持续性存疑。同时，中铁置业在2025年上半年出现归母净亏损，此时高价加仓上海豪宅地块，被部分市场观点解读为“为了抢夺豪宅红利”甚至背后存在盈利压力。这为其项目的长期、稳健运营增添了一丝不确定性。

#### **四、 总结与行动建议**

选择中铁云绣外滩，本质上是在**下注杨浦滨江的未来**，并对**中铁置业品牌跃升的能力**投下信任票。它是一个“潜力股”，而非“蓝筹股”。

**适合的客群**：对杨浦滨江科创中心规划有深度认同并愿意长期陪伴其成长，极度渴望在内环内获得低密墅居生活，且对开发商品牌溢价不敏感、更看重产品稀缺性的高净值买家。

**需极度谨慎的客群**：追求即享的成熟城市界面与顶级配套，看重开发商过往顶豪作品的口碑与稳定的二手市场表现，或对短期周边施工环境耐受度低的改善型客户。

**给您的关键行动清单**：

1. **深度尽调开发商**：重点考察中铁置业在全国其他一、二线城市开发的、定位最高端项目的**实际交付品质、业主口碑和二手市场流动性**，这比任何宣传都重要。

2. **进行极限竞品对比**：必须实地走访杨浦、虹口滨江沿线所有同价位段竞品。抛开营销话术，从**窗墙比、立面材质、庭院实得面积、精装品牌清单、会所运营方案**等细节进行逐项比对。

3. **实地勘测现状**：在不同时段（尤其是早晚高峰和周末）前往项目地块，亲身感受当前周边的交通、环境和未来的施工包围状态，评估对您生活的实际影响。

4. **审阅法律与规划文件**：要求查看杨浦区关于“九宫格”的官方控制性详细规划文件，并在合同中明确**房屋交付标准、不利因素及违约责任**。

最终，这个项目价值的实现，一半取决于板块发展，另一半则完全依赖于开发商能否交出超越市场预期的产品。建议您以最挑剔的“考官”心态，审视其每一个承诺。