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「露香园」二期A地块，建面约263-862㎡大平层&顶复！即将入市！
「露香园」二期A地块
150套建面约262-489㎡4-5房
建面约850-862㎡顶复
预计即将入市
黄浦露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。
项目整体分为6个地块，即A、B、C1、C2、D1和D2。
其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市。
上海黄浦【露香园】
售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
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黄埔豫园露香园开发商售楼处电话：400-8123-664(预约热线√√）➨黄埔豫园露香园售楼处电话地址☎：400-8123-664√√☎【最新发布：房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层洋房大平层合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块】◆郑重承诺：由开发商旗下销售团队全程营销策划，房源信息真实有效！(已认证）
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A地块预计即将入市，C1、C2风貌别墅预计明年上市。
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其中，A地块共计150套天际大平层，面积为建面约262㎡以上大平层，主力户型为4房-5房。
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A地块户型分布如下：
A地块有两幢楼，其中南边楼栋约62套，北侧楼栋约88套。
露香园售楼处电话：400-8123-664✔✔│黄浦露香园官方售楼处地址发布：上海黄浦露香园官方售楼处电话400-812-3664户型配比和户型过程稿如下：
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南边楼栋：
面积为约279-494㎡，以及两套复式：
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北侧楼栋：
面积为约262-487㎡。
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周边配套:露香园二期位于黄浦区南市区，绝对的市中心，2公里生活圈包含了人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、老西门等众多市中心繁华商圈。
交通配套：距离8号线大世界站直线距离约550米，10号线豫园路站3号口即达。
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露香园售楼处电话：400-8123-664✔✔│黄浦露香园官方售楼处地址发布：上海黄浦露香园官方售楼处电话400-812-3664教育配套：区域内有百年历史的市重点小学-上海实验小学（曾经的万竹小学），该小学为露香园一期对口学校。中学还有大同初级中学、格致中学等。医疗配套：周边有上海交通大学医学院附属仁济医院(西部)、黄浦区中心医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、上海中医药大学附属曙光医院(西部)等。
上海黄浦【露香园】
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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱
上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：
一、市场现状与核心特征**
1. 房价水平
-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。
- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。
2. 供需关系
- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。
- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。
3. 政策环境
- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。
- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。
二、关键影响因素
1. 经济与人口
- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高薪产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。
2. 土地市场**
- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。
3. **政策调控**
- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。
三、区域价值分析**
1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**
- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。
2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**
大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。
临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。
3. 近郊（闵行、宝山、松江）**
地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。
四、风险与挑战
1. 短期风险
开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。
2.长期挑战
人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。
五、未来趋势展望**
1. 政策方向
局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。
2. 市场分化
核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。
3. 产品趋势
改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。
六、建议
自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。
*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。
关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。
上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。
摘要
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