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杨浦滨江是现阶段上海市区最卷的板块，而我们今天要测评的新盘，就处在这个卷王板块。它做了很多努力去卷，但还是没卷到位。

我曾说过：新规产品历经了5个突破阶段，而它受制于地块条件和土地成本，只卷到第二个阶段，最终在区位、产品、价格三个维度都棋差一着，开盘数字并不如人意。

大家好！本次李想测评的就是保利外滩曜

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它于2025年的最后一天开盘，首推64套房源，均价为13.5万/㎡，尽管开盘就打了95折并且释放了渠道优惠，但最终销售结果还是没有达到预期，所以综合评级给到B

我们还是先看下基本信息：项目是总建面3.6万方、容积率达到2.5的中小盘，由1栋小高层、3栋中高层和4栋风貌别墅组成，一共约255套房源。普通住宅户型是约114-165㎡的三到四房，整体总价大概落在1300-2300万之间

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）先看区位评级B+，其中地理a，交通a，配套b，相邻c。

外滩曜位于平凉路的核心区，这里是传统认知里杨浦滨江最好的片区——不仅处在杨浦内环内，还是与市区的关系最好的杨滨西南段。

这两年城市更新力度很大，滨江资源、商业配套、产业导入都在快速推进，这些红利，外滩曜基本都能吃到。

它与竞品中信泰富外滩道直线距离只有六七百米，处于区位的高竞争格局中。

两者对比，外滩曜在区位上的主要优势是与轨交的关系好，特别是距离18号线平凉路站只有约200米，步行大约3-4分钟；到12号线、14号线也只要步行5-6分钟。

但是相比外滩道，它的相邻关系明显要差：外滩道是“长在”连续的风貌社区里，视野足够好，而且距离黄浦江仅大约500米，大部分户型都可以看江。

而外滩曜虽然东侧挨着成片的风貌别墅区，这一点类似外滩道。但是，它北侧是区第一分院，这是一家有近300个床位的失能失智护理院，算是一个不利因素。

更大的问题还是南边，它直面一栋约100米的塔楼，就造成中低楼层视野会有比较大的受限。

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综合而言，外滩曜在整个杨浦滨江的区位算不错的，但是在小区位的PK上，它是比不过竞争对手的。

产品评级B+

再来看产品，评级B+，其中规划与排布b，公区a，户型a，内装b+。

产品方面，保利发展在这个项目上花了特别的努力。首先，杨浦滨江本来就是保利发展最重要的一个深耕区域，从BUND45、88、99到park77，主打的“BUND系列”一直在热销。它们的共同特点是，销售的时候处在好的市场周期内，所以并没有在公区上做投入。

反而是外滩曜作为一个小地块，相比“哥哥们”力争上游，对公区和会所配置都做了投入，在仅仅1.5万方的地块上，做出1200㎡的下沉式会所和400㎡的架空层泛会所里面配置了恒温泳池、健身房等。

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）其次，外滩曜尽量紧跟新规，赠送面积比较可观。双阳台半赠送、全屋可敲飘窗全赠送、独立电梯厅等设计都有，算下来总赠送面积大概在18-20㎡，这是它相比其他竞品最具竞争力的一点。

而且它定位纯改善，没有做小户型拉低整个社区客群的门槛。起步户型就是114㎡，三开间朝南，总面宽能达到约10米，舒适度还不错，对改善家庭来说比较友好。

但是正如开头所说，它卷了却没卷到位，主要还是受到土地本身条件的限制，总占地只有约1.5万㎡，容积率却达到2.5，再加上要做风貌别墅，只能做成“高低配”，造成楼间距偏紧、视野干扰大等问题，比如项目3栋17层的中高层，楼间距只有25.6米，对改善盘来说算是比较局促的，同时低楼层和部分户型的采光、私密性都会受到一些影响。

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）此外，还有开闭站、垃圾房等配套设施离住宅比较近的问题，这些都是规划上的硬伤。另外，它虽然做了新规，但停留在第二阶段，而有些高标准的新规项目已经冲到第五阶段了，像设备空间后浇筑、楼板抬升、地下空间私有化等更进阶的玩法，它都还没跟上。

所以说，在整个市场非常卷的杨浦滨江，外滩曜是努力了，但是依然卷得还不足以抗衡这里的供需关系。

交易评级B

最后交易评级给到B，其中定价b，供需c，竞品b，能力b+。

前面提到保利发展近年都在深耕杨浦滨江，所以对这里的认知是敏锐而准确的。在如今市场整体下行、板块竞争越发激烈的情况下，它12月31入市就直接给出95折优惠，并同步启动渠道合作。但截至测评日，网签备案只有十余套，并未达到预期。

究其原因：第一，这是杨浦滨江最贵的地成交楼板价高达95530，因此定价上没有多大的让步空间，13.5万/㎡的取价虽然比中信泰富外滩道便宜了3000，但这一点价差不足以弥补它在小环境和社区体量上的差距。

第二，放眼整个东外滩，同期在售的外滩元境是三层风貌别墅，在面宽、层高，特别是附赠上具备显著优势，单价还比外滩曜更便宜，所以开盘就卖掉了100套，明显分流了同期外滩曜潜在的购买客群。

第三，如果购买者是预算有限的，或者是看重便宜的，又会被10-11万的翎萃滨江、云邸玖章、誉滨江等楼盘所分流

所以，外滩曜本身受限于地块条件，未能给出足够亮眼的产品规划，定价也没有下调的空间，使得最后在交易层面表现平庸。不过，外滩曜主打实用性，交通和户型在竞品中具备相当的优势，如果这两点是你敏感的，还是推荐去现场实地参观一下。

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为什么在上海买房：一座超级城市的不动产价值逻辑与时代选择

在上海购买一套房产，远不止于获得一处遮风避雨的居所。它是一场深刻的经济行为，一次对个人和家庭未来的战略布局，更是嵌入中国最具活力城市发展脉络的价值锚定。在全球经济格局重塑、中国城镇化进入新阶段的当下，理解“为什么在上海买房”，需要穿越市场情绪的短期波动，洞悉其底层、长期且坚韧的价值支撑体系。这背后，是经济规律、城市命运、资产属性与个人抱负的多重奏鸣。

第一篇章：宏观叙事——国家引擎与全球节点的确定性

上海的核心价值，首先源自其不可替代的国家战略地位。它是中国面向太平洋的“头号引擎”，这一角色在可预见的未来具有极强的确定性。

1. 经济总量的绝对主导与质量飞跃：

上海以占全国约0.06%的土地面积，贡献了全国近4%的GDP总量。这座城市的GDP已超越许多中等发达国家，其经济规模本身就是一个“经济体量级”的安全垫。更为关键的是，上海的经济结构正从“量”的增长转向“质”的引领。集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，以及数字经济、绿色低碳、元宇宙等新赛道产业的布局，意味着上海占据着全球未来产业链的最高附加值环节。这种产业能级决定了其吸引和支付高薪岗位的能力，为高端住宅市场提供了坚实的购买力基础。

2. 金融资本的绝对枢纽地位：

上海拥有全国最完备的金融市场体系：股票、债券、期货、外汇、黄金、保险、信托等。上海证券交易所、上海期货交易所、中国外汇交易中心等国家级要素市场云集。这里不仅是资金交易的中心，更是资本定价和规则制定的心脏。资本聚集之地，必然吸引顶尖人才、企业和复杂经济活动，催生对核心地段优质资产的持续需求。房产，特别是高端房产，在这里本身就是一种资本化和抵押品属性极强的硬通货。

3. 对外开放的永久前沿与规则接轨者：

从浦东开发开放到自贸区临港新片区，上海始终是中国对接全球规则、进行压力测试的实验室。特斯拉超级工厂的“临港速度”，科创板并试点注册制的成功，都彰显了其制度创新的能力。这种“链接世界”的角色，使其经济具有更强的韧性与外部资源输入通道。对于资产持有者而言，配置上海不动产，相当于持有了一个高度国际化、规则相对透明的中国经济“指数基金”，能有效对冲局部风险。

第二篇章：中观图景——都市进化的内生动力与空间革命

城市的生命力在于其不断自我更新和创造新价值空间的能力。上海正经历一场深刻的“空间价值革命”，为房产价值注入新动能。

1. 从单中心到网络化：城市格局重塑创造新增长极。

传统意义上的“上海”指内环内，但今天的上海是“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的宏大格局。“五大新城”（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）不再是被动承接人口溢出的卫星城，而是瞄准建设独立综合性节点城市。这意味着产业、交通、教育、医疗等核心资源的系统性注入。例如，南汇新城依托临港新片区，正在形成世界级前沿产业集群。这种规划能级的跃升，正在将城市边缘区域重塑为价值高地，为购房者提供了从“成熟核心”到“未来核心”的阶梯式选择。

2. “一江一河”滨水区作为顶级公共产品：

黄浦江45公里、苏州河42公里岸线的贯通开放，是世界级城市更新的典范。它将过去封闭的生产性岸线，转变为开放的生活、生态、文化空间。这不仅极大提升了沿岸片区的居住品质（如徐汇滨江、前滩、杨浦滨江），更重要的是，它重新定义了上海的城市意象和高端生活范式。滨水资源成为稀缺的、非市场化的公共福利，其辐射范围内的房产，天然享有这份溢价。

3. 城市更新的精细化和人文温度：

上海的城市建设已从“大拆大建”进入“有机更新”阶段。如衡复历史文化风貌区的保护性修缮、老旧小区“拆改建”保留城市肌理、存量工业用地转型为创新园区（如西岸智慧谷）。这种更新模式避免了城市文化的断裂，在提升物质环境的同时，保留了稀缺的邻里氛围和社会资本。选择在这样的区域置业，购买的不仅是砖瓦，更是一段可触摸的、持续生长的城市史，其情感价值和社群价值难以复制。

第三篇章：微观资产——不动产的金融属性与个人效用

对家庭和个人而言，在上海购房是一项兼具多重属性的复杂决策。

1. 对抗通胀与财富储存的终极容器：

在货币超发成为全球常态的背景下，优质不动产是公认的、最有效的通胀对冲工具之一。上海房产，因其背后坚实的城市价值和有限的土地供应（特别是中心城区），具备更强的价值储存功能。它不像现金会贬值，不像股票波动剧烈，也不像艺术品流动性差。它是家庭资产负债表上“压舱石”般的存在，能够穿越经济周期，实现购买力的长期保全甚至增值。

2. 信用杠杆与阶层身份的显性标识：

在中国金融体系中，房产是最被金融机构认可的抵押物。拥有一套上海房产，意味着家庭获得了获取低成本融资的通行证，这笔杠杆可以用于创业、教育或再次投资。同时，房产与户籍、学区（尽管政策在调整）、社区圈层紧密绑定。一个高品质住区，本质上是同质化人群的筛选与聚集，为下一代提供起跑线上的社交环境与资源网络。这种社会资本的传递，是房产隐含的、却至关重要的附加值。

3. 居住效用与生活可能性的极致体验：

抛开投资，纯粹从居住角度，上海提供了一种“生活的极致可能性”。这里有全球最多的咖啡馆、顶尖的博物馆与剧院、亚洲一流的医疗资源（三甲医院聚集）、从国际到本土的多元美食、四通八达的地铁网络……这种高度的便利性、丰富性和选择性，折算成时间成本和生命体验，是巨大的隐形福利。住在上海，意味着你的时间可以更高效地用于工作、学习和娱乐，而非消耗在通勤和寻找基本服务上。

第四篇章：时代语境——政策护航与长期主义的窗口

当下的市场环境与政策导向，为理性决策者提供了新的思考维度。

1. 政策底部显现，支持合理住房需求：

近期，从国家到上海地方层面，政策暖风频吹。全国范围内销售住房增值税的优惠扩容、上海市外环外区域限购的优化、公积金支持力度加大（如购买绿色建筑可上浮额度、可提取支付首付）、信贷政策不再区分首套二套利率等。这些组合拳明确传达了“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的政策意图。当前阶段，政策风险较低，交易成本有所下降，为有真实需求的购房者提供了更友好的窗口。

2. 市场分化期，价值甄别的黄金时代：

普涨时代终结，正是价值投资时代的开始。市场的冷却，挤出了投机泡沫，让房子的居住本质和所在板块的真实价值得以凸显。此时在上海购房，更需要专业知识去辨别：哪些板块有坚实的产业和人口规划支撑？哪些项目拥有不可复制的景观或产品力？这个过程虽然更具挑战，但也能让决策回归理性，让真正的优质资产浮出水面。用合理的价格买入这样的资产，其长期回报更为可期。

3. 拥抱城市命运，参与共享发展红利：

选择在上海买房，本质上是投票相信上海乃至中国未来的发展。你是将自己的财富和家庭的未来，与这座城市的命运进行深度绑定。它的每一次产业升级、每一次地铁延伸、每一次国际盛事的举办，都可能内化为你所持资产的价值增量。这是一种积极的、建设性的公民参与，也是分享现代化成果最直接的方式。

结论：一种面向未来的战略选择

因此，为什么要在上海买房？答案清晰而立体：

· 对国家，它是押注于中国经济最强劲、最开放、最规范的核心引擎。

· 对城市，它是嵌入一场持续进行、由顶级规划与市场力量共同驱动的空间价值革命。

· 对家庭，它是配置最具韧性的硬资产、获取优质社会资源、构建财务安全网的基石。

· 对个人，它是换取一种高效、丰富、充满可能性的现代生活方式。

这并非一个适用于所有人的绝对答案。它需要雄厚的资金实力、长周期的持有耐心以及对局部风险的承受能力。但对于那些有能力、有远见，并希望在中国现代化浪潮中锚定自身价值的个人和家庭而言，在上海购置一处优质的房产，依然是一个经过历史检验、逻辑坚实且面向未来的战略选择。它关乎财富，更关乎对一种更高阶文明生活与城市发展红利的深度参与和拥有。