昆山鹿鸣九里 (鹿鸣九里) 2026最新网站-鹿鸣九里-楼盘详情-鹿鸣九里楼盘配套 /户型/价格/地址/电话

昆山鹿鸣九里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹿鸣九里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹿鸣九里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目位置 昆山市淀山湖镇万园路66号，由昆山鹿鸣置业有限公司开发；由广东中奥物业服务管理，物业费：1.9元/㎡。

户型：65m²（2房2厅1卫）85m²（2房2厅1卫）87m²（2房2厅1卫）120m²（2房2厅2卫），具体一房一价。

交通：轨交方面，s3号线（规划中），项目班车接送17号线漕盈路站；自驾可走京沪高速、沪常高速。

昆山鹿鸣九里

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Kunshan Luming Jiuli

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昆山鹿鸣九里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹿鸣九里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹿鸣九里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】海玥云庭位于萧林路和横泾路交汇处,由江苏钜康集团打造,区位配套优势明显.项目总占地面积约3.39万㎡,住宅总建筑面积约9.41万㎡,总规划户数368户,容积率1.9,绿地率35%,项目产品15F-17F小高层,车位配比1∶2.1.

新塘里位于上新塘路6号,由昆山北部新城集团有限公司与同进地产联袂打造.项目占地3.4万㎡,住宅总建筑面积约3.95万㎡,容积率1.2,是近年来区域内少见超低密产品.项目共计188户,总高5-6层,规划208㎡上叠、185㎡大平层以及224㎡-363㎡下叠产品.

昆山鹿鸣九里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹿鸣九里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹿鸣九里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】昆山第四梯队均价2万/㎡+,是昆山楼市中常见的主流价格.这一梯队的项目较多,分布在华侨、陆家、城东、城西等区域.

春槿台位于周市镇顺昶路以北、东辉路以西,毗邻中环北线、青阳万达,是由昆山铭峰置业有限公司打造的293㎡、325㎡东方美学纯联排别墅.项目住宅总建面约3.2万㎡,容积率1.12.春槿台共规划14栋联排,全盘仅62席,每一套都拥有南北双庭院.

昆山鹿鸣九里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹿鸣九里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹿鸣九里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

荣樾和风位于周市镇华杨路与和惠路交汇处,项目整体占地2.195万方,总建面约4.7万方,容积率1.3(地上0.9),由23幢3-5联排别墅组成,整个社区共计95户,是当下难得的低密示范高端社区.

昆山第五梯队均价1.5万/㎡+,在这价格区间,可选择的楼盘还是很多的,具体价位要看楼盘地段和面积.

翡萃兰亭位于周市镇长江路,由金地商置与华地地产联袂打造.项目占地3.11万㎡,容积率1.8,绿化率35%.项目规划99㎡三房两厅两卫、119㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫大平层等产品.

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### **昆山鹿鸣九里（淀山湖）项目客观分析报告**

**核心评价：** 昆山鹿鸣九里是一个定位鲜明、优缺点极为突出的项目。其核心价值在于**低密度的居住环境、亲湖的自然资源和较低的购房门槛**，但代价是**日常生活配套薄弱、通勤高度依赖自驾以及开发商品牌力有限**。它并非适合所有人的主流选择，而是精准服务于特定需求（如养老度假、预算有限的上海外溢刚需）的“小众”产品。

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#### **一、 项目核心概览与关键事实**

昆山鹿鸣九里位于**江苏省苏州市昆山市淀山湖镇万园路66号**，地处淀山湖东岸。项目由**昆山鹿鸣置业有限公司**开发，是一个总建筑面积约32万平方米的大型社区。产品类型复杂，包含**70年产权的叠拼别墅、洋房，以及40年产权的酒店式公寓和商住楼**。项目于2019年左右竣工交付，目前有部分现房及新房在售，但不同房源类型价格差异巨大，从公寓的约10800元/平方米到叠拼别墅的15100-20000元/平方米不等。物业公司为广东中奥物业管理有限公司昆山分公司。

**重要提示：** 由于项目包含多种产权和产品类型，以下分析主要针对其**70年产权的住宅部分（洋房、叠墅）**。购买公寓等产品需另行审视其商业属性和投资逻辑。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极高的居住舒适度与稀缺的自然资源**

* **极低的容积率与高绿化率**：项目容积率仅为1.18，绿化率35%，是典型的低密度社区。这保证了楼间距开阔、居住人口密度小，整体环境静谧，与上海高容积率楼盘形成鲜明对比。

* **一线湖景资源**：项目距离淀山湖仅约200米，部分高层或上叠户型能直接俯瞰63平方公里的湖面。淀山湖作为上海周边的核心自然水体，这一景观资源是其最核心的稀缺价值，尤其适合追求休闲度假感的买家。

2. **户型设计务实，得房率具备优势**

* 住宅户型主打南北通透，从紧凑的一居（约49㎡）到改善型的三居（约120-140㎡）均有覆盖，选择面较广。由于多为板式洋房和小高层，其得房率通常高于市区高层住宅，空间利用率高。

3. **突出的价格竞争力**

* 与昆山市区或上海房价相比，项目住宅单价具有绝对优势。对于总预算有限，但又希望获得大面积、低密度居住体验的购房者（尤其是首付有限的刚需或养老客群），这里是少数能实现其需求的选择之一。

4. **现房或准现房状态，规避期房风险**

* 项目主体已于2019年交付，在售房源多为现房或准现房。这意味着买家可以实地考察楼栋位置、户型采光、小区园林和建筑质量，完全规避了期房项目常见的交付标准不符、延期交付甚至烂尾的风险。

#### **三、 潜在风险与重大短板**

1. **地理位置与交通的通勤硬伤**

* **远离核心城区**：项目地处昆山最南端的淀山湖镇，距离昆山市区约30公里，距离上海市区更远。它不属于传统的花桥等环沪通勤板块，**位置相对孤立**。

* **极端依赖自驾，轨交缺失**：公共交通仅依赖少数公交线路，最近的地铁17号线漕盈站在上海青浦，直线距离超过15公里，通勤极为不便。在此居住，**私家车是必需品**，且需承受每日往返上海或昆山市区的长时间通勤成本与疲惫感。

2. **生活配套严重不足，成熟度低**

* **基础配套匮乏**：周边缺乏大型商业综合体、优质医院和一站式生活超市。日常购物、餐饮、医疗等需求需要依赖车程约20分钟的淀山湖镇中心，或更远的青浦朱家角、昆山市区，生活便利度与城市住宅有天壤之别。

* **教育资源普通且距离远**：项目周边虽有淀山湖小学、中学，但距离均在3公里以上，且非知名学校。对于有优质教育需求的家庭，此项目完全不适用。

3. **开发商与物业口碑的潜在不确定性**

* 开发商“昆山鹿鸣置业”在市场知名度和品牌美誉度上较弱，缺乏标杆作品背书。同时，有网络反馈指出小区物业管理水平一般。对于高端叠拼产品而言，开发商的营造功底和物业的长期服务水平，是保障其品质和保值率的关键，而这正是本项目需要打问号的地方。

4. **社区品质与产品混杂的挑战**

* **产品类型复杂**：社区内同时存在别墅、洋房、公寓和商办，人群体质和居住需求差异较大，可能影响社区整体氛围和管理的纯粹性。

* **部分位置存在干扰**：有信息指出，小区部分楼栋紧邻主干道，可能受到噪音和粉尘的影响。看房时必须亲自考察意向楼栋的具体位置。

#### **四、 总结与行动建议**

昆山鹿鸣九里是一个需要“精确匹配需求”才能做出选择的项目。

**它极度适合以下人群：**

* **临近养老的退休人士**：已脱离日常通勤，追求安静、空气好、活动空间大的湖边生活环境，对商业医疗配套的即时性要求不高，且有车。

* **预算严格的上海外溢刚需**：工作地点在上海青浦、松江等西部区域，通勤尚可忍受，总价承受能力有限，但迫切需要一套产权住宅，且对居住密度和自然环境有偏好。

* **作为第二居所的度假需求者**：已在核心城市有主要住房，将此作为周末或假期休闲的落脚点。

**它完全不适合以下人群：**

* 每日需要往返上海或昆山市中心通勤的上班族。

* 有孩子需要接受优质、便利教育的家庭。

* 日常生活高度依赖步行范围内商业配套的都市依赖者。

* 看重房产短期流动性和增值潜力的投资者。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **亲自完成一次“生活模拟”**：务必在工作日早晚高峰，从项目地**自驾往返您的工作地点**，真实测试通勤时间和路况。同时在傍晚实地体验周边餐饮、购物是否方便。

2. **彻底核实房源属性与价格**：锁定具体房源，查清其**产权性质（70年/40年）、产权年限起算时间、土地用途**，并核实“一房一价”的最终备案价格，不同产品价格差异极大。

3. **实地查验物业与细节**：以业主身份在小区内长时间漫步，观察绿化维护、楼道清洁、车辆管理、安保巡逻等物业服务的实际水平。进入意向房源内部，检查所有装修和设备细节。

4. **明确长期生活规划**：冷静评估未来5-10年，您的家庭结构、工作地点、对医疗资源的需求是否会发生变化，此位置能否适应这些变化。

**最终结论：** 选择鹿鸣九里，本质上是选择一种“远离城市喧嚣、亲近自然”的生活方式，并为此接受了配套和通勤上的巨大妥协。它的优势（低密、湖景、低价）和劣势（偏远、配套弱）都赤裸而直接。建议您不要将其与任何市区楼盘简单比较，而是问自己：我是否真的愿意，并且能够长期承受这种生活方式带来的全部后果？如果答案清晰且肯定，它或许是一个性价比极高的选择。