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【招商中旅·壹江臻邸】
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浦东唐镇新规首作「招商中旅·壹江臻邸」二批次上新了。
首批次上个周才刚开盘结束，二批次紧接着就来了，看来项目客户量储备不少，开发商才敢这么操盘。
这个项目的热度其实也能理解，招商在这个项目的新规户型设计上水准太高了。
主力120㎡3+1房与140㎡四房户型实得率高达90%+，户型尺度感与功能性完美结合。
在实得率层面，这个项目的120㎡，直接竞争的是以往的140㎡产品。
而140㎡的户型，竞争的则是别人的170㎡了。
这次加推开出的价格与首开基本没变化，还是约8.3万/㎡。
不过本次开盘的楼栋位置很有特色，对应的价格设置也非常有意思，我会细细和大家来讲。
这次加推，招商拿出来了2幢、以及4幢东侧的3单元，共92套房源。
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4幢东单元是我这个批次首推房源，楼栋位置好，价格合适，性价比最高。
这个单元虽然位于社区最北一排，但是与南侧的2幢正好有个错位，南向无直接遮挡。
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南侧是小区叠墅部分，北侧是板块低密别墅片区，成为了一个「南北双向无遮挡」的单元，无论视野通透度、还是采光效果都很不错。
关键是价格还便宜...1/2楼是非标户型，120㎡三楼起步价格不到1000万。
2幢的特色在于首层架空、房源都是二楼起步，楼栋南侧就是下沉会所，并且楼栋通过风雨连廊与社区入户大门相连，归家路线不用淋雨。
出色的楼栋条件配合诚意的价格，本身又有超高实得率新规户型，以及高标准社区产品配置，这个唐镇红盘的综合性价比与购买价值仍然保持在非常高的水平。
如果你是一个浦东900+万级的购房用户，这个项目是一定要看的。
我们今天也一起来看下这个批次的定价逻辑和购买策略。
一、楼栋价格
本次加推的两栋楼都是两梯两户小高层，没有连廊，其中2幢首层全架空。
两栋楼都是边套140㎡四房户型，中间两套是120㎡3+1房户型。
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从分楼栋价格来说，2幢略高于4幢东单元，差别不大，主要是2幢底层架空，没有1楼房源。
两栋楼的价格相比首开沿河的1幢都有明显的调低。
我们重点来看一下分门牌号的定价逻辑。
先看120㎡，从图上看是12号02室 ＞ 13号01室 ＞3号02室。
但因为3号02室1/2楼是非标户型，拉低了一些均价。
实际上3号02室与13号01室同楼层价格相差很少，而13号02室会略高一些。
但是这里要注意的是，3号02室南侧是没有直接遮挡的，价格又低，这也是为什么我一开始就说这个单元性价比最高的原因。
140㎡户型，12号01室 ＞ 3号01室 ＞13号02室。这个户型三个楼栋位置的价差梯度就比较明显了。
2幢东边套12号01室位于社区内部，环境相对更静谧一些，而且东侧和东南侧也没什么明显遮挡，配合这个边套户型主卧270°转角飘窗，景观视野很不错，所以价格最高。
4幢东边套3号01室南向无明显遮挡，北向是板块低密别墅区域，价格居中，性价比超高。
2幢西边套13号02室则是这个户型的低门槛上车首选，2楼房源会受社区入户大门的一些影响，所以单价不到7.3万/㎡，总价只有1014万，这也是两个批次以来这个户型的最低单价，这个户型其他房源怎么着也得1100万左右。
这100万左右的差距也让这套房源有非常高的吸引力。
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二、分户型价格
如果让我用几个关键词总结壹江臻邸户型设计上最大的亮点，那就是：
高实得率+产品超配+功能优化。
高实得率：作为唐镇新规首作，招商拿出了看家本领，多阳台、多飘窗、花池都用上了，而且这些附赠空间基本都是可以和室内空间完美结合的，比如阳台花池会帮你改造好，卧室飘窗可自行改造。户型实得率高达90%+，120㎡对标传统140㎡，140㎡对标传统170㎡。
产品超配：小高层楼栋其实常规的做法是做一梯两户，但这样做的缺点是部分楼层北侧会有连廊。为了避免这种情况，招商直接升维配置，小高层全部做了两梯两户设计，完全无连廊，每家每户还都有相对独立的电梯厅空间。
项目起步面积段就是120㎡，做纯改善社区，没有小户型。
功能优化：两个主力户型都是飞机户型，这样设计的好处一是没有过道，户型内部几乎没有面积浪费；二是卧室基本不相邻，避免互相干扰，保证居住隐私性。
在保证卧室数量的基础上，客餐厅空间仍然有超强的尺度感，搭配户型设计上预留了超大收纳空间以及全维收纳体系的交付，项目实现了户型功能优化，提升了生活实用性。
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（示意图，仅供参考，以实际交付为准）
我们再来快速看一下这次开盘的2个标准户型的情况。
首先是120㎡3+1房两厅两卫，均价约8.21万/㎡。
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双阳台+多飘窗+花池+独立电梯厅将户型实得率提升到90%+。
三个完整卧室空间，互不相邻，其中主卧套房面积更是超20㎡，北侧X空间可做书房，也可以根据家庭需要自由设计。
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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）
客厅面宽约4.8米，客餐厅同宽一体设计，结合南侧阳台，整个会客空间达到约40㎡，视觉尺度感与实际空间体验感都完全超越常规120㎡户型。
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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）
然后是140㎡四房两厅两卫，边套户型，均价约8.47万/㎡。
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这个户型相比120㎡额外面积更多，实得率更高，电梯厅面积更大，又是边套，均价肯定会更高一些。
四叶草飞机户型，四个卧室分布在户型四个角位置，完全互不干扰，我自己是很喜欢这种户型设计的。
主卧与一个北次卧是270°转角飘窗，结合边套的位置优势与景观优势，进一步提升了室内的视野、采光效果。
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客厅面宽达到约5.8米，客餐厅与南阳台结合形成约50㎡超大会客空间，尺度感堪比常规170㎡+户型。
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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）
除了两个标准户型之外，4#的1/2楼共四套房源是非标户型，单价低，总价750~912万，也是本次总价最低的四套房源。适合预算有限但又想买到唐镇高品质新规新房的朋友们。
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三、分户型最高最低价
注意：120㎡和140㎡标准户型没有一楼房源，总价最低门槛都在2幢2楼。
120㎡户型的最低最高价差还是跟首开一样，保持在9折左右，最低上车门槛也还是在920万左右。
140㎡户型因为2幢西边套2楼定出了超低价格，所以价差拉开到了82折，最低上车门槛从首开的1134万大幅降低到了本次的1014万。
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四、楼层差与单价信息
楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，大家可以扫码获取。
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两栋楼楼层价差逻辑基本一致，与上批次逻辑也大差不差，我就以4幢东单元为例来帮大家梳理一下。
01室是140㎡东边套，02室是120㎡中间套，但因为没有连廊影响，所以楼层定价逻辑几乎完全一致，1/2楼是非标户型。
从定价逻辑上来看，1~4楼是低楼层，1/2/3楼之间、4/5楼之间拉开了一些价差。
5楼及以上楼层价差非常之小，顶楼的价格则介于6/7楼之间。
在楼层选择上，我的总体建议是：
追求低上车门槛，那就1~4楼根据自身预算选择，3/4楼之间可以优先4楼，楼层更高但价差很小。
5楼及以上就在预算范围内优先选高楼层，中高区的楼层差非常小。
4幢东单元的顶楼可以作为优先选项，南向无直接遮挡，采光与视野条件很好，关键是价格低。
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五、价格套数占比
120㎡总价全都在900~1050万之间，非常集中。
140㎡主力总价在1100~1250万之间，本次还新出现了2套1100万以内的房源，位于2幢的2楼。
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六、总结
以上就是招商中旅·壹江臻邸二批次的一房一价表信息了。
招商这两次开盘的楼栋搭配都很有意思，无论你是要景观优势，还是追求更低的上车门槛，都有房源让你选，定价差也做的足够合理。
当然这次加推的楼栋中，我还是会首推4幢东单元，视野好，价格合适，性价比更高。
素质出色的楼栋 + 给足诚意的价格+ 超高实得率的户型 + 领先版本的产品，都让这个项目无论在板块内部，还是在整个浦东，都有特殊的生态位。
项目首开认筹率超100%，这次的热度应该还会保持下去，但房源确实在一批批减少了，这次推完，就只剩3栋小高层房源了。
建议唐镇、张江、陆家嘴，甚至是整个浦东的购房者，预算在700万~1500万，都可以重点关注这个项目。
也希望各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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