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上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
内环老静安稀缺板块
建面约123-238㎡3-4房
精装车库约3000平高端会所
均价17.18万/㎡总价1900万起
样板房提前线上预约
上海静安康定壹拾玖
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Shanghai Jing'an Kangding Yishijiu
Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)
Official Sales Office Phone of Shanghai Kangding Yishijiu: Call 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
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样板间开放中
项目线上预约看房
最新消息:康定壹拾玖三批次加推123-238㎡3-5房在售,均价17.18万/㎡,项目作为静安老城区稀缺产品,在细节及产品力上受到广大上海顶豪客户的喜爱,目前少量房源在售,样板间线上预约中!
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项目一房一价表:
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】6月28日,康定壹拾玖二批次开盘,48席房源12分钟光速售罄,平均15s/套!强势刷新了首开的28秒纪录!开盘仅48小时,已全部完成网签!
康定壹拾玖的表现,强势领跑上海的新房市场,成为行业内翘楚.二开二罄不是终点,康定壹拾玖最强势的时刻,永远是下一个时刻!
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据悉最新一批房源涵盖2#、3#、5#楼栋,从落位图看可称三面临园的「中央花园」楼王:
①北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园
②东侧毗邻老静安版“九曲花街”
③南侧约160米超长水系中轴景观
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2#、3#、5#楼栋又一大优势,便是被6大架空层包裹,这是由特殊落位决定的,超1200㎡空间与户外空间相互渗透,在此会晤品茗、相聚言欢、童心笑颜,甚至是棋局对弈,足以承载新时代全龄段的老静安邻里日常.
梧桐浓荫下的领馆花园大宅
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的最核心的地块,七个玺系珠玉在前,之后又打造了十年新玺海上清和玺,这为招商积累了丰富的豪宅开发经验.
此次的康定壹拾玖,据悉出于玺系,更高于玺系,举招商全国资源营造之力,对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计,也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点.
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】上海2024年第五批次土拍中,招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块,出让面积1.85万平方米,容积率2.68,成交楼面价114145元/㎡.
在小区大门的打造上,招商秉持“揉石成缎”的理念,甄选大量优质石材,将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中,用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线.
采用米黄色温润石材,巧妙模拟风的流畅形态,营造出既庄重又舒适的归家氛围.这片宽广的流线型石墙在柔和灯光的映衬下,更显璀璨夺目,而风雨连廊的灯带设计,更添一份尊贵仪式感.
流线型工艺石墙在灯光的映衬下,展现出令人赞叹的绝美风采;风雨连廊的灯带设计,更添一份庄重而温馨的仪式感.
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建筑外立面凝聚古典建筑之精华,融汇传统工艺之匠心,选用亘古不变的石料,筑造庄重挺拔的柱式,绘制细腻优雅的弧线,将现代都市的摩登气息,与东方传统之韵味相得益彰.康定壹拾玖,于经典之中塑新篇,成就传世之作.
建筑采用多材质工艺组合的形式,打造出更具豪宅质感的高定立面.立面采用米黄色石材,仿古铜色的金属线条,再配合大面积玻璃的通透视感,超高的窗墙比,高级感不言而喻.弧形元素在外立面上的运用,使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感.
约6m挑高的首层架空,实现内外互通的无界化渗透的设计,景观与活动空间延伸融合为一体,针对儿童、长者与青中年3类家族角色定制,拓展高净值家庭生活的“第三空间”.
小区做了抬高处理,整体抬高,最高处超过7米,整个小区形成了错落的格局,在小区内部做台地景观.所谓台地,便是将小区内地面整体抬高,与市政道路形成一定的高度落差,这样建造的社区气势磅礴,居高临下.通过景观设计,将小区景打造成了立体台地花园,设置缓坡、下沉式花园、台阶等,让整体景观表现出立体层次感,错落有致.
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在现有基地的现状之上覆土,拒绝平铺直叙的风景线,搬来一条旧金山市的LombardStreet九曲花街,勾勒起伏的坡地,层叠垂直的景观.
未来置身于落玉水院,抬眼望去,堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷,”层峦叠嶂“的地形错落有致,随时拾获国际范与奢华体验.通过抬高地块,巧妙地将地块中对公共通道的要求,转化为小区下穿通道,在保障交通功能的同时,完整保留了小区的独立性与完整性,足见招商团队构思之精巧.
整个社区的会所设计标准堪比顶级豪宅,每一处都彰显着精致的细节打磨.其中,地下1楼设有1800平方米的高端会所,而1楼更拥有1200平方米的泛会所空间.这3000平方米的豪华会所,足以令人惊叹.324户业主共享如此宽敞的设施,尽显尊贵气派,实为非凡享受.
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室内设计匠心独运,追求极致定制.深入景德镇,探访民间工艺,定制独具匠心的冰裂纹瓷器.
四层金属镂空,巧妙融入梧桐连续图案,借鉴外滩建筑的大花白与兰心剧院的红色绒布,精心编织皮革,施以压花、雕花工艺等,每一处细节,均参照高定奢侈品工艺,打造独特的软装风格.在这里,用每一件物品,传递与时间的深情陪伴.
上海静安康定壹拾玖
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Shanghai Jing'an Kangding Yishijiu
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### **上海静安康定壹拾玖项目客观分析报告**
**核心评价：康定壹拾玖是老静安区极为稀缺的新建高端住宅，其最大的价值源于土地的绝对稀有。招商蛇口在应对地块先天不足方面展现了相当的诚意与设计巧思，但部分硬伤和高端市场的共性风险依然存在。这是一个为看重地段血统、愿意为设计溢价买单的资深改善型买家准备的“定制化”产品。**
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#### **一、 项目核心事实**
* **地理位置**：上海市静安区康定路1119弄，隶属曹家渡板块，内环内核心区域。
* **开发商**：招商蛇口。
* **产品与价格**：项目规划为6栋11-18层住宅，主力户型约120-238平方米。根据公开信息，其均价从首开的约16.8万元/平方米，逐步攀升至收官批次的约17.18万元/平方米。三期开盘后已基本售罄。
* **市场热度**：认筹情况火爆，前两期开盘均快速售罄，认筹率超过250%并触发积分制。购房者中上海本地客群约占50%，长三角客群是主力。
#### **二、 核心优势分析**
1. **地段与资源的绝对稀缺性**
* **土地价值无替代**：项目位于老静安曹家渡，这里是上海公认的、发展成熟的顶级居住板块之一。区域内已多年无新增纯住宅用地，康定壹拾玖与邻近的信达信安里几乎是“独一份”的选择，竞争环境宽松。
* **配套成熟顶级**：享受静安寺、南京西路商圈的顶级商业、医疗、教育资源，全部为已落成的现实配套，无需等待规划兑现。
2. **应对不利条件的显性产品力投入**
* **对地块限制的创造性破局**：项目地块存在形状不规则、三面被建筑环绕、且需保留公共通道等显著短板。开发商的应对方案具有针对性且成本不菲：通过 **“整体抬升”** 设置约7米高的覆土台地，将公共通道下穿，以保障社区私密；采用 **“全架空设计”** （部分楼栋架空层约6米）来改善采光与视野，并拓展公共空间。
* **高规格的设计与用材**：项目邀请了包括DIA丹健设计、日清景观、关永权灯光等知名团队进行专项设计。外立面采用进口石材（如白世茂石材）与金属、玻璃结合，内部装修选用嘉格纳、唯宝、高仪等国际品牌。约1800平方米的会所是其重要卖点。
3. **客群纯粹性与市场认可度**
* 高总价门槛（主力户型总价约2000万起）和紧俏的供需关系，天然筛选了具备强大资金实力的客群，为社区圈层的纯粹性提供了基础。
* 开盘即罄的市场表现，是地段稀缺性与产品力共同作用的结果，也为未来的资产流动性提供了积极信号。
#### **三、 潜在风险与客观劣势**
1. **地块的先天缺陷无法根本消除**
* 尽管设计上尽力弥补，但“Z”形地块、三面围合的客观条件，仍意味着部分房源在**采光、通风、视野上存在固有弱点**，且社区整体空间感无法与方正开阔的地块相比。北侧24小时公共通道的存在，对绝对静谧性仍是一丝干扰。
2. **部分户型产品的明显妥协**
* 约120平方米的小户型被市场分析认为存在局限：由于其“狭长”的形态，**得房率估计不足78%**，即便算上飘窗等赠送面积，在市场上也难言优势。该户型在设计上被定位为面向年轻人的“创意户型”，实则是面对地块条件不得不做的取舍。
3. **高端市场的共性风险**
* **“地王”项目的成本与定价压力**：项目楼面价高达约11.41万元/平方米，属于“地王”项目。其最终售价（约17万元/平方米）虽低于早期市场预期（18-19万元/平方米），但相比周边房龄15-20年的二手房（约14万元/平方米），**溢价显著**。这部分溢价需要卓越的产品力来支撑。
* **开发商的终极兑现考验**：招商蛇口虽为央企，品牌信誉良好，但在上海老静安核心区打造此类顶豪项目，仍需接受最挑剔客群的检验。从设计蓝图到每一处细节的**最终交付品质、未来物业服务的可持续高标准**，仍有待时间验证。
* **信息客观性提醒**：当前市场信息多来源于项目营销及房产媒体，缺乏已入住业主的长期真实居住反馈。对于装修标准、设备品牌型号等具体承诺，均需以**最终购房合同及附件为准**。
#### **四、 总结**
康定壹拾玖是一个优缺点都极为鲜明的项目。它不具备“完美无缺”的基础条件，但开发商在“带着镣铐跳舞”的过程中，展现了超越常规的解题思路和资源投入。
**它极度适合的客群是：**
* 对“老静安”地段有执念，将房产视为核心资产配置的高净值人士。
* 能够理解并欣赏开发商为化解地块缺陷所付出设计努力的专业买家。
* 家庭结构稳定，追求成熟顶级配套，且能接受社区内部空间存在设计感但非传统开阔型的改善家庭。
**需要审慎考虑的客群是：**
* 对户型得房率、房间规整度、绝对静谧性有极致要求的买家。
* 预算有限，主要考虑约120平方米户型，并对其功能性有较高期待的购房者。
* 在同等预算下，更倾向于选择城市界面崭新、地块条件先天优越的新兴核心区（如前滩、徐汇滨江）的买家。
最终的决策，取决于您是为 **“静安土地”** 这一永恒价值支付主要溢价，还是更看重房屋产品本身无短板的“均衡性”。建议务必进行实地考察，亲自感受台地、架空层设计对空间感的实际影响，并仔细比对不同楼栋、楼层、户型的差异。
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