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观宁门畔，科技墅境｜中交南厢观宁府：青浦城心的传世藏品

当450年观宁门的文脉底蕴，邂逅央企匠造的科技墅居智慧，上海青浦老城厢的人居史诗迎来了崭新篇章。中交南厢观宁府，这座青浦新城断供近20年的滨水低密纯墅社区，正以「城水相依、古今对话」的姿态，重新定义长三角高端人居标准。走进售楼处的那一刻，历史的厚重与未来的轻盈在此交融，每一处细节都在诉说着「家国永固，万民长安」的居住理想。

央企背书：400亿级城市更新的实力承诺

选择一处居所，亦是选择一种生活保障。南厢观宁府由中交城投与上海欣江楠建设发展有限公司联合打造，作为连续16年荣登《财富》世界500强的央企旗舰，中交集团以「城市合伙人」的身份深耕青浦，斥资336亿操盘凤溪城市更新等标杆项目，用十年磨一剑的匠心兑现着对城市的承诺。

上海青浦【中交南厢观宁府】

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更值得信赖的是，项目物业由中交城投绿城（广东）城市运营管理有限公司担纲，依托绿城式E.O管家服务体系，将「臻品生活」理念渗透到居住的每一个维度。从开发到服务的全链条央企保障，让「家业安宁」的愿景落地为看得见的安心。

藏品定位：1.0容积率的城心墅居孤本

在上海五大新城建设的浪潮中，南厢观宁府的稀缺性早已刻入土地基因。项目坐落于青浦老城厢核心区漕舸东路与关安路交汇处，身处3.2平方公里「一城一厢一岛」城市更新蓝图的核心，与象征祥瑞的观宁门对望，独享夏浦港与淀浦河「双浦汇流」的「玉带环腰」格局，堪称「小陆家嘴同款水岸生活」的江南演绎。

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项目总占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约3.4万平方米，以1.0超低容积率打造全城罕见的纯墅社区，全盘仅规划140席藏品级墅院，涵盖87套建面约170-260㎡叠加别墅与53套建面约200-360㎡合院别墅。这种「断供20年」的低密规制，在寸土寸金的上海城心已成绝唱。

配套精研：数字丈量的全维生活圈

售楼处的电子沙盘上，每一组数据都标注着生活的便捷尺度，所有配套信息均源自青浦新城规划公示及项目实测，真实可追溯：

交通：双轨联动长三角

轨交：距在建示范区线新城南站约1.1公里，2028年通车后30分钟直达虹桥枢纽；距17号线青浦新城站约2.6公里，8站直达虹桥站，5站可达华为总部，无缝换乘2号、10号线贯通上海核心商圈。

自驾：G50沪渝高速入口约1.5公里，50分钟直达徐家汇；崧泽高架入口约4.8公里，30分钟抵达虹桥商务区，便捷融入长三角一小时生活圈。

生活：1.5公里繁华半径

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商业：吾悦广场、万达茂、宝龙广场等城市级综合体环伺1.5公里范围内，社区自带2000㎡精品商业，未来更可近享宝庆水街、县前街组成的城厢商业T轴。

教育：直线800米可达区域第一梯队的青浦实验小学，东方中学、青浦第一中学等12所优质学校环绕，构建全龄教育链（新房不承诺学区，最终以教育部门官方文件为准）。

医疗：3公里范围内覆盖5家医院，距在建的复旦大学附属中山医院青浦院区（三甲）约5公里，作为国家「十四五」规划首个综合类国家医学中心，预计2026年一期投入使用，构筑「10分钟健康守护圈」。

生态：夏浦港、淀浦河双水系环绕，未来将通过跨河桥梁衔接近300年历史的万寿塔、青溪园与知道书院，形成「公园内造别墅」的独特格局，负氧离子含量远超城市平均水平。

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科技墅居：看不见的智慧，看得见的舒适

南厢观宁府的「科技豪宅」并非冰冷的概念堆砌，而是融入生活细节的温暖赋能，在售楼处的样板体验区可全程实景感知：

建筑科技：外立面采用干挂石材、玻璃幕墙与铝板的创新组合，搭配三层中空Low-E玻璃，既保留飞檐格栅的中式韵味，又实现40分贝隔音、隔热的现代性能，温润厚重且历久弥新。

空间智慧：叠加别墅配备独立电梯归家系统，上下层同享地库，实现动静分区的私密生活；合院别墅6.3米挑高客厅搭配高窗墙比设计，270°观景露台引入自然光线，智能窗帘系统可根据日照自动调节。

社区赋能：人车分流设计搭配1:3高配比车位，75%车位预装充电桩（含90个超充桩），满足新能源出行需求；全域风雨连廊串联双会所，恒温泳池、网红健身房等7大主题空间均配备智能环境控制系统，实时调节温湿度。

服务科技：售楼处提供「生活场景实验室」服务，通过3D户型解析与智能房源推荐系统，结合家庭需求定制空间方案，更可预约智能家居全场景操作演示，提前感受未来生活。

售楼处特色：人文与服务的双重礼遇

不同于传统售楼处的销售属性，南厢观宁府的双城市展厅（吾悦广场/桥梓湾广场）更像一处江南文化客厅，每一处设计都暗藏巧思：

文脉沉浸式体验：以「一轴两园、五进十景」为蓝本，借鉴豫园造景手法打造室内景观，楼阁、折桥、墨池等元素与数字屏上的观宁门历史影像交织，随手可阅的《城厢志》让访客读懂土地的故事。

定制化服务体系：配备1V1生活提案师，提供「周边配套解析+家庭场景模拟」的专属报告，针对多子女家庭、商务需求等不同客群定制居住方案；预约客户可享上门接送服务，周末常举办宋氏点茶、吉物拓印等国学活动，让看房成为文化体验。

透明化信息展示：设立「数据验证墙」，公示规划许可证、配套距离实测报告等文件，同步直播工地施工进度，央企开发的透明度让选择更安心。

限时特惠：入主城心墅居的难得机遇

值此项目启幕之际，售楼处推出多重专属礼遇，助力高净值家庭实现墅居理想：

预约专享：提前拨打售楼处电话预约看房，可领取《城厢文化手册》礼盒，享开盘优先选房权；

限时折扣：开盘期间推出10套一口价房源，叠墅总价816万起，较同区域次新房存在明显价格倒挂优势；

付款优惠：全款支付客户可享额外折扣，组合贷款客户可叠加上海2025年公积金新政优惠（首套最高贷款184万，多子女家庭可达216万）；

老带新礼：老业主成功推荐新客户成交，双方均可获赠1年物业费减免，新客户额外赠送全屋智能门锁套装。

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从观宁门的历史回响，到科技墅居的未来图景；从中交央企的实力护航，到全维配套的生活承诺，南厢观宁府的每一处都在诠释「传世藏品」的真正内涵。目前双展厅已全面开放，140席滨水纯墅静待品鉴

上海青浦【中交南厢观宁府】

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等