众说纷纭!苏州四大行“提前还款收取违约金”,你很可能理解错了!

原标题：众说纷纭！苏州四大行“提前还款收取违约金”，你很可能理解错了！

从8月1日开始，苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款政策：客户若在房贷期5年内提前还款，将被收取违约金。

一石激起千层浪，该则新闻引发了全网的激烈讨论，其中，有众多不理性的声音、错误的判断——不少的网友，对银行此举表示不解，乃至是不满。

因而，关于“提前还款收违约金”的几个重大误读，笔者必须要纠正一下。

误读①：提前还款收违约金，合法吗？

△网友：银行此举有什么依据？

一般来说，借款合同里都会对违约金有明确约定，单方面变更合同约定，自然属于违约。

你想啊，你去租房子，提前退租还要多给房东一两个月的租金，以弥补房东重新找下家的时间损失。银行借贷同理，本质上是商业行为。银行不是慈善机构，房贷是需要成本的，大额借款如果只用一段时间就还，根本拿不到这么低的利率，说好30年还的，提前还款，银行肯定有资金安排的利息损失。

于情于理，收违约金其实没毛病，至于有朋友问银行收违约金，是不是违法，那就更无稽之谈了。《合同法》208条中明确规定：

“

除当事人另有约定以外，借款人提前偿还借款的，应当按照实际借款的期间计算利息，银行不能收取违约金；如果贷款合同中没有规定可以提前还贷，则由双方当事人协商是否提前还贷，银行如果不同意，可根据《合同法》第七十一条的规定，拒绝债务人提前履行债务。

”

看懂了吗？提前还贷，是否要付违约金，要看双方合同有没有约定。说到底，借贷合同本质上是一种契约行为，契约行为就是说双方认可才会签约——不认可，可以换一家嘛。

误读②：提前还款，所有人都要交违约金。

很多的朋友很气愤，理由是觉得这个规定，切身影响到了自己。然而，事实是，“违约金新规”跟90%的围观群众，都没有直接利害关系。

让我们仔细审题，苏州四大行的“违约金”新规，基本只针对8月1号及以后新签贷款，在此之前办理的贷款不受此条款影响。

也就是说，如果在2018年8月1日前，你已经签订了贷款合同，那这个政策是和你无关的。再通俗点，对于已经有房贷的苏州人来说，新规的影响几乎为0。

真正要揪心的是，近期准备办房贷的朋友们——四大行因为额度充足，一直是很多人办理房贷的排名前列选择，如今想签约，肯定是在8月1日之后了，就不得不接受“违约条款”。

当然，目前苏州范围内，也只有四大行有这个规定，如果觉得不能接受，也可去其他银行贷款，代价也有，部分城商行贷款的利率上浮比例，是高于四大行的。

误读③：提前还款收违约金，苏州“独一份”？

还有很多朋友认为，“提前还款收取违约金”系苏州首创，可能会推广到全国——这句话基本没有一个字是对的。

提前还款，银行收取违约金，苏州是“独一份”吗？ 很多办理过房贷的朋友，应该都懂，这个规定以前有，现在有，将来也会有；上海有，北京有，哪儿哪儿都有。

△上海银行违约金约定 来源：网络

区别只是在于，各家银行规定不同。

首先，不同在年限上，有的银行规定房贷不满一年收违约金，有的则是房贷不满3年收违约金，也有更夸张的，部分银行只需要正常还款1个月后就可申请提前还款；其次，不同在违约金的数额上，有的银行是收取几个月利息，有的银行则是收取提前还款额的1%~3%，金额高低各不相同。

那么，为何很多的苏州朋友会“怅然若失”呢——自己办房贷时，没有“违约金”规定，凭啥现在办房贷就要加这一条？

只能说，这些朋友，以前办理合同时机比较好，正赶上了银行“宽松期”——提前还贷收取违约金，在四大行总部一直有规定，但或是考虑到业务需求，在实际操作中却很少真正执行，苏州地区而言，四大行以前一般都不会收取违约金，或者象征性地收一点。

此次，8月1日，四大行统一政策，房贷不满5年，收取6个月利息，从无到有，违约金数额还不小，很多近期准备新办房贷的朋友，自然心里会有落差。即便有落差，但我们还是要知道，过去没收是幸运，并不能指望一直幸运。

说完这个几个误读之后，我们应该怎样看待“房贷不满5年收违约金”的新闻呢？

不着急，我们先来看最近2则重要的新闻：

① 7月31日，中共中央政治局召开会议。会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

② 7月31日晚，深圳公布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》共4点，具体包括直接暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。

△深圳限售令

提取一下关键词：遏制房价、房住不炒。结合目前房地产大政策环境，就不难理解苏州“房贷不满5年，收取违约金”的新规了。

普通购房者，5年内提前还贷很少，那么提前还款，在哪里最为常见？二手房交易市场，特别是炒房套现。

二手房交易时，房东必须把手上贷款结清，才能做产权过户，因而就触发了“提前还款”，违约金新规的出现，增加了二手房的交易成本，拉长了房屋的转手周期。

对于短线炒房客而言，二手房的流动性降低，影响还是挺大的——违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用，银行此举，有很强的配合政府抑制炒房行为的意味。

也有人说，羊毛出在羊身上，不管违约金再高，最后都会转嫁给购房者，炒房客其实压力并不大——但购房者也并非就一定要“背锅”，只要市场上房源充足，大可选择那些“房贷满5”的房源——购房者是有主观能动性的，过去不满五年征收营业税时，很多买二手房的就自动避开了不满五年的房源。

当然，违约金新规也存在误伤，比如过了两三年之后，手头稍微宽裕，想提前换房的改善客户，换房势必增加了交易成本。

END

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