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静安区苏河湾中兴城核心

超高性价比10万方社区

「静安玺樾」

重磅小户型加推

建面约94-165㎡2-4房

均价约12.4万/㎡

实景示范区&样板间已开放

上海静安玺樾

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市场走势,瞬息万变,稍不留神,便会被时代抛弃!

而你知道吗?静安内环内的新房价格要冲18万/㎡了!

作为上海人公认的白月光,静安一直是沪上置业的大热门,即使是不那么核心的内中环,目前新房的预估售价也将超过16万/㎡.

至于资源更集中的内环内,曹家渡项目更是17万+/㎡仍然强势售罄.

而下半年,刚成功出让的东斯文里地块预估售价或超过18万/㎡!

伴随着中小套型的放开,未来想买进静安甚至静安内环内,两三千万或是常态门槛!

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不少置业者们问,想要用千万级的总价买入静安内环内,现在还有机会吗?

静安玺樾的出现,就是一次难得上车的大好机会!

1、不可复制的地段天赋.站位静安内环内核芯区域,享塔尖资源,直线距离外滩仅约3.8km.1km里拥有百万方城市更新项目,苏河湾&北外滩、人民广场&陆家嘴等上海地标建筑尽收眼底.

2、稀缺的千万级总价.在区域内新房价格攀升时,静安玺樾12.5万/㎡的过会价格,比起周边的新房以及二手次新房,在板块内很有性价比.

3、多样化户型可供选择.建面约94-165㎡的二至四房,无论是改善还是刚需,都能找到心仪的户型款式,可满足各类人群的置业需求.

4、超高产品力、国企钜制.全精装交付,装标超乎想象,无愧于区域内同价格段项目天花板级别的存在.

【静安玺樾】热卖中!

推售建面约98-165m²2-4房

过会均价124191元/m²,982万起

市北初级中学

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目前仅接待预约客户

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户型图赏鉴

建面约98㎡宽阔两房,非常适合单身或是年轻的小家庭置业.其得房率最高约79%,相较于市面上大多70-75%的项目,实实在在地省下了不少空间的置业成本!

更大的亮点还在项目不回避自身的“抗性”,将实体样板间做在了邻近高架的3号楼,优越的隔音效果与日常居住的静谧程度是置业者可以亲自感受到的.

上海静安玺樾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安玺樾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安玺樾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】第一个亮点,室内软装是邀请梁志天大师团队进行设计的,分为两大主题,预设家庭生活场景,围绕家庭成员的居住方式,加载健身、书房、茶室、养宠等功能,展现生活的精致感与摩登感.

第二个亮点,是动静分离+客餐厅一体化设计,功能区和休息区互不干扰,客餐厅、厨房等公共活动区集中在一侧,卧室等休息区全部一侧,保证了私密性!

第三个亮点,是尺度感!得益于高得房率,客餐厅朝南面宽大,衔接宽阔大阳台,而且像两间卧室都能轻松放下双人床,尤其是对于单身或两口之家,次卧完全可以成为X空间,工作室、电竞房、书房等尽可创意想象!

第四个亮点,是南向主卧套房设计,不仅能放得下2*1.8米双人床,且还能保留约1米的过道;同时带独立卫生间和大飘窗,增强私密性.

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项目样板间实景图

104㎡3户型特点:该户型多为楼栋的东边套,是一个观景户型.客厅连接270°阳台,视野出众.双卧朝南,阳光满溢.从次卫布局看,如果家庭人口较少,该户型还能做成双套卧.

此外,还具有独立储藏间,非常难得.该户型比较适合三口之家或三代同堂居住.

建面约103㎡3房2卫

该户型适合三口之家或年轻家庭居住的动静分区户型,厨房、餐厅、客厅及阳台一体化设计,动静完全分区设计,相当人性化.

主卧套房设计满满尊崇感,次卫三分离干湿分区设计,考量十分贴心.

建面约103㎡2+1房2卫

该户型的精髓是“+1”的灵动空间,可随着家庭结构和需求随心个性定制,书房、学习区、游戏区,女王化妆间等.

若维持两房,你将拥双开间大横厅设计及宽景阳台.同时,次卫设计取巧,可以做成套卧,那就是双套房.

值得一提,主卧套房空间阔绰,刚需面积改善的尺度,摆两个床头柜和衣柜空间都绰绰有余,床尾即使再放置柜子也不影响过道通行.

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全球奢装品牌领衔,装修豪华.

项目装修配置堪称豪华,空调、地暖为大金或三菱重工(或同档次其它品牌),热水器选用瑞美或能率(或同档次其它品牌);新风为霍尼韦尔或大金(或同档次其它品牌).

厨电5件套(油烟机、三眼燃气灶、洗碗机、烤箱、冰箱)均为美诺或斯麦格(或同档次其它品牌);水槽和龙头采用铂浪高或弗兰卡(或同档次其它品牌).同时配置三玻两腔隔音降噪玻璃.

项目信息

洪南山宅240街坊也曾经是老闸北区著名的棚户区,该街坊于2019年年初启动征收.洪南山宅240街坊项目开辟了市区联手、两级联动的融资新模式.

效果示意图

上海静安玺樾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安玺樾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安玺樾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】四至范围:东至302a-05、302a-06地块、南至中华新路、302a-12地块,西至共和新路(南北高架)、302a-07、302a-11地块,北至南山路、302a-03地块.

根据出让合同显示,规划用地面积31352.4平方米,地上计容面积为95624.82平方米,容积率为3.05,地块限高100米.该地块将新增926套住宅.

根据设计方案显示,该地块共规划了7幢层高在15-33层不等的高层,其中1号楼19,2号楼27层(局部24层),3号楼15层,4号楼33层,5号楼17层,6号楼为30层(局部20层),7号楼30层.

而北侧靠近南山路一侧还规划一幢最高6层的养老设施用房.在小区南北两侧的中华新路和南山路分别设有机动车出入口.

「静安玺樾」不仅拥有近约10w方规模的完整社区空间,还通过景观花园、泛会所等空间打造出满足儿童玩乐、家人休闲锻炼、社交会客的全年龄人群需求的豪宅优等社区.

项目园林由业界知名的奥雅设计操刀设计,打造了一个”翡光礼境“景观社区.

规划了“翡色五境”五大空间氛围,匠造融入时光、人文海派、自然与艺术、家庭与邻里的“四轴、三园、五区、一所”四大功能空间.

设计了“春赏花、夏赏绿、秋赏叶、冬赏姿”四季有景的长效花园,呈现四季景观皆不同的诗意雅致生活氛围.

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翡色五境社区氛围

翡廊境:尊享连廊的归家体验

翡林境:绿荫包裹的林下漫步

翡溪境:舒适惬意的绿意溪径

翡湾境:放空归静的心灵港湾

翡屿境:欢乐温馨的家庭氛围

社区景观打造上还考虑了空间的功能丰富性,打造了三大花园空间:中心港湾花园、水溪花园,西入口归家花园,实现社区内各区域景观不同的丰富视觉盛宴~

林下空间用于会客、洽谈、休憩使用,零距离接触自然景观,惬意万分~

五大运动活力系统

精心设计的环绕社区的400m跑道系统串联热身区、定制主题儿童活动区、老年健身区、活力健身区和休憩缓冲区五大运动活力系统,家人在社区内锻炼身体的祥和画面呼之欲出.

户外定制化主题儿童区+架空层泛会所构成双儿童系统,以“秘境童话专列”的火车主题串联儿童活动空间,兼顾全年龄儿童不同游玩体验.

更有贴心细节设计:儿童活动区和老年健身区的器械均考虑防磕碰设计,地面均采用塑胶,以防磕碰受伤.

上海静安玺樾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安玺樾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安玺樾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】架空层位于5#楼王位置楼栋,用作泛会所空间,为孩子提供不受天气影响的社区活动空间,实属优秀～

与常规社区的三重归家礼序不同的是,「静安玺樾」创造出升级版“四轴”归家体系:气派入口门楼,精致艺术的归家廊厅,全区花园式入户以及仪式水系轴线空间.让你从社区大门开始就能感受到身为业主的尊崇感~

更值得一提的是,「静安玺樾」还设计了更加人性化的室内通行归家路线,更优于社区风雨连廊的设计,业主从南入口保安亭后方的电梯厅可以直达设计了采光排风井的B1层归家,不走地面社区道路就能免受风吹日晒,安全归家.

海派风格外立面+超低能耗住宅

建筑立面采用新海派风格,采用天然石材+真石漆+铝板设计打造,细节精致,线条流畅,优雅大气质感浑然天成.

与传统住宅截然不同的是,「静安玺樾」不惜成本打造了超低能耗住宅产品,将为业主带来一个四季如春的空间,享受到更加静谧的居住环境、更清新健康的空气、更安全的居住环境,还能降低更多的能耗!

从超一线装标到五星级地库,豪宅品质贯彻始终!

从装标上看,「静安玺樾」在装修标准上是下了功夫的,甚至可以说是“不惜成本”,超一线装标完全称得上“高配低价”这四个字!

中央空调、地暖、新风都是标配,室内厨卫都采用了国际一线品牌,让居住变得更为舒适的同时给足业主体验感和尊崇感.

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尤其让人惊艳的还有项目豪掷重金为业主打造的五星级地库!

项目车库采用贯穿式鱼尾灯坡道和超耐磨地坪,过道全部采用精装吊顶,地下管道和局部区域进行二次包裹!尤其惊艳的是项目的豪华车马厅,采用水磨石、水晶漆、铝饰面、大板砖、立柱石材包边、门禁系统三合一!

如此用心着力只为给所有业主营造出独属的尊崇归家礼仪!

物业服务方面,有万科物业保驾护航!

上海静安玺樾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安玺樾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安玺樾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】万科物业,相信不用多说,全国一级物业资质,连续多年蝉联全国物业排名第一!

作为国内第一家通过ISO9002国际质量管理体系认证的物业管理企业,屡获殊荣.

万科物业进驻上海31年!多年口碑积攒下好评如潮,被业内誉为“最懂上海的物业”!

此次进驻「静安玺樾」,万科物业除了将为社区提供优质服务外,并将额外定制提供增值服务,包括:

更整洁的社区:12小时的保洁+夜间值班保洁;

更省心的居家:每年一次空调清洗,每三年一次地暖保养;

更历久弥新的建筑:每年一次外墙清洗.

生活配套

交通方面:项目直线距离8号线中兴路站直线约580米,1号线中山北路站直线约800米,距离3/4号线宝山路站约1.4公里,自驾方面,可以通过南北高架、内环高架通往市区,也可通过内环到达市区各个方向.

商业方面:项目周边配套成熟,购物便利,大型商业2公里内还有静安大悦城、万象天地、大宁永光、大宁国际等高端商业配套,周边还有规划中的百万方中兴城商业综合体.

静安大悦城

教育方面:闸北区三中心小学、永兴路第二小学、青云中学、市北初级中学等.(新房不承诺对口学校,具体以实际为准)

医疗方面:三甲医院环伺,为您和家人的健康保驾护航.项目周边有上海第十人民医院分院、上海市中医医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院、同济大学附属口腔医院等等.

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上海静安玺樾

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### **上海静安玺樾楼盘客观分析报告**

**核心结论**：静安玺樾是一个特征与矛盾都极为鲜明的项目。它拥有内环核心的稀缺地段和务实的入门户型，但同时也被高架噪音、普通城市界面等固有缺陷所困。其市场表现证明，在当前的上海楼市，仅凭“内环”标签已不足以打动日益挑剔的购房者。该项目更适合对通勤便利性有极致要求，并能接受其环境短板的地缘性客户。

以下分析将严格区分已验证事实、市场普遍观点及需要您亲自核实的要点。

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#### **一、 项目核心事实与背景**

* **地理位置**：静安区中兴社区（原闸北不夜城板块），具体为虬江路1355弄。项目西侧紧邻**南北高架**。

* **本质属性**：由 **“洪南山宅240街坊”** 旧城区改造而来，是典型的市区城市更新项目。其前身为棚户区，于2019年启动旧改，2023年2月正式开工。

* **开发主体**：开发商为**上海静安城市更新投资发展有限公司**，系静安区属国有独资企业。这通常意味着项目资金和交付风险相对较低。

* **基本参数**：总户数926户，容积率3.05，为高层住宅小区。物业为**万科物业**，物业费9.8元/平方米·月。合同约定交付时间为**2026年6月30日**。

#### **二、 主要优势分析**

1. **内环核心地段与交通便利性**：项目位于静安区内环内，这是其最根本的价值基石。轨道交通是突出亮点，步行至**8号线中兴路站**仅约300米，真正的地铁房。周边还有1、3、4号线，形成了“四轨环绕”的格局，前往人民广场、陆家嘴等核心区域非常便捷。自驾可通过南北高架快速通达全城。

2. **总价控制下的“上车”机会**：项目主力户型包括约98-106平方米的两至三房。以约12.4万元/平方米的均价计算，总价约在1200万至1400万区间。这在当前上海内环新房普遍以大户型、高总价为主的市场上，为预算有限的改善型家庭提供了一个留在核心区的选择。与周边部分单价更高的次新房相比，存在一定的价格差。

3. **国企开发与配置标准**：区属国企开发，背景稳健。装修配置对标高端项目，宣称配备**大金（或同等）中央空调、地暖、霍尼韦尔（或同等）新风系统**，以及美诺（或同等）品牌厨电。这些是项目宣传中的重要卖点。

#### **三、 核心劣势与争议**

1. **显著的噪音与环境污染**：项目最受诟病的硬伤是**西侧紧邻南北高架**。特别是面向高架的楼栋单元，中高楼层将持续面临车流噪音、震动和扬尘的影响。这是导致大量购房者，尤其是改善型客户望而却步的首要原因。

2. **城市界面与社区氛围一般**：项目是旧改地块，虽然自身是新建社区，但周边仍被大量老旧住宅包围，城市界面在短期内难以焕新。缺乏高端住宅群形成的整体氛围，对追求纯粹社区环境的购房者吸引力不足。

3. **户型设计存在争议**：市场反馈显示，其约100平方米左右的户型为应对地块限制，部分存在**面宽较小、进深较长**的格局。有分析指出，部分中间套户型的阳台封闭后计入面积，可能影响实际得房感受。

4. **市场接受度与销售表现**：这是衡量项目真实价值的客观标尺。公开数据显示，项目去化速度不及预期：一期（2024年5月）认购率约62%，二期（2024年11月）认购率骤降至不足23%。截至2025年9月，累计网签去化率仅约53%，在内环新房中属于滞后者。这直接印证了其产品力与市场期望之间存在落差。

#### **四、 关键信息交叉核实与行动建议**

为确保您的决策基于最真实的信息，请务必进行以下核实：

1. **亲身体验环境缺陷**：这是**最重要的一步**。务必在不同时段（早晚高峰、夜间）亲临项目现场，尤其是您意向的房源楼层，实地感受高架噪音和震动的影响程度。不能仅凭样板间的隔音效果做判断。

2. **核实“倒挂”与“性价比”**：销售常提的“与二手房价格倒挂”，需您自行查询权威二手房平台（如链家），对比周边次新房（如万科雅宾利、中兴路一号）同品质房源的真实成交价，而非挂牌价。

3. **审视装修标准细节**：在售楼处，要求仔细查看《装修标准确认函》的详细附件，明确所有“或同等档次”品牌的具体替代范围，以及主要设备的型号。

4. **理性看待教育资源**：项目虽邻近市北初级中学新校区，但上海义务教育阶段入学严格实行“免试就近入学”政策。新房的对口学区需交付后，由教育部门根据当年招生政策划分。**售楼处的任何口头承诺均不可作为入学依据。**

**总结**：

静安玺樾是一道明确的选择题。如果您的工作与生活高度依赖市中心地铁通勤，预算严格卡在千万级别，且对噪音有较强的耐受能力，那么它提供了一个难以替代的落脚点。

反之，如果您将居住的静谧性、社区的整体品质和户型的舒适度放在首位，那么同价位段上海其他区域（如大宁、前滩等）或本区内条件更好的二手房，可能是更优先的选项。其市场销售数据已清晰反映了主流改善客群用脚投票的结果。