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【南厢•观宁府】容积率约1.0藏品级别墅已过会,认购在即!建面约200-360㎡合院/叠加,均价58583元/㎡!

中交城投青浦老城厢「南厢观宁府」已过会,42席172-325㎡叠加、联排即将认购,过会均价58538元/㎡

上海青浦南厢观宁府

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作为上海44处历史风貌保护区之一,青浦老城厢仍留存具有独特江南人文历史韵味的生活场景与烟火气.

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如今,作为上海“五大新城”建设中十大示范样板区之一,“青浦老城厢”更新项目,体量约3.2平方公里.以城市更新实践区的姿态,融入青浦新城发展,鼎立上海西部的门户坐标.并围绕“一城一厢一岛”的恢弘蓝图,探索“历史街区再生”与“江南文化复兴”的范式.

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老城厢区域,将规划复现特色水街、恢复小十字街历史格局,贯通“文化步行街”,结合历史建筑改造复兴,形成面向世界的“都市文旅名片”.艺术岛片区,将景观最大限度地留给公共功能,植入新兴开发和运营理念,形成聚集人气的历史文化展示空间、水岸艺术文化公园等.作为产城融合示范区,南厢区域社区服务与产业配套将同步推进,建设涵盖居住、商业、公共服务设施和城市绿肺等现代化城市场景.

南厢观宁府,不止是一座建筑,更是一次对城市未来的深情落笔.在城市更新实践区3.2平方公里的恢弘蓝图上,开启上海唯一江南城厢的时代序章.

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(效果图具体以实际交付为准)

项目坐拥夏浦港与淀浦河“双浦汇流”,享受小陆家嘴同款“玉带环腰”滨水资源,总占地3.2万方,容积率仅约1.0,是青浦新城断供近20年的滨水低密纯墅院落,全盘打造仅140席藏品级创新墅品、滨水合院.

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项目立面通过多种新中式元素构筑东方建筑美学,让建筑本身温润厚重从而历久弥新.园林设计上依据“一轴两园五进十景”规划,以豫园造景手法为基础,提取楼阁、折桥、墨池等中式元素,构建立体山水,重绘江南坊巷.项目配有隐奢园林双会所,涵盖恒温泳池、网红健身房、总裁私宴厅、雅致书吧等7大主题,重塑江南望族隐逸生活.

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项目将打造成城水相依的诗意栖居地,古今对话的雅致生活场,青浦老城厢焕新蝶变的重要引擎与标杆之作.

园林景观上,规划“一轴两园五进十景”,以豫园造景手法为基础,提取楼阁、折桥、墨池等中式元素,构建立体山水,重绘江南坊巷.

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效果图,具体以实际交付为准

项目配备隐奢园林双会所,涵盖恒温泳池、网红健身房、总裁私宴厅、雅致书吧等7大主题,重塑江南望族隐逸生活.

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南厢观宁府容积率仅约1.0,是非常罕见的超低密纯墅院落,涵盖建面约200-360㎡合院、建面约175-260㎡叠墅两大产品形态.

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建面约200-360㎡合院,挑高客厅营造奢阔居住尺度,高窗墙比拉大室内采光、总统套房级主卧空间,满足三代同堂居住的需求.

建面约170-260㎡叠墅,创新思维重塑高端人居范式,动静分区、独立电梯归家、上下同享地库等,突破常规设计.

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青浦新城是五个新城中少有的具备强“纵深和广度”的区域,西接长三角一体化势能,串联江浙广袤发达腹地,东面衔接的是澎湃的大虹桥势能.

左右手都是国家级势能,加上自身的新城规划,论前景、论上限,青浦新城有着不输任何郊区板块的底气.

而南厢观宁府就位于青浦新城核芯,近享青浦新城丰富且高端城市资源.

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关于项目区位,要先说一个概念,青浦新城“十四五”有1+3重点发展区域:

“1”就是中央商务区.

“3”包括青浦老城厢及周边的“城市更新实践区(江南新天地)”、青浦大道以西及三分荡地区的“未来新城样板区”以及工业园区产业基地内的“产业创新园区”.

而南厢•观宁府位于青浦主城全新城市更新板块江南新天地内,这里在青浦新城有着很高的占位.

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根据规划,江南新天地板块打造满载江南记忆的城市会客厅与特色文化体验区,同时区域内将着重打造低密度花园住宅,将成为青浦下一个宜居高地.

项目与万寿塔和青溪公园隔岸相望,周边规划复现特色水街、恢复小十字街历史格局,贯通“文化步行街”.

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【南厢•观宁府】是一个约1.0容积率的超低密“叠墅+联排”的纯墅院落.

近五年,上海共出让395块宅地,其中,容积率在约1.2以下可以用作开发低密宅地仅有11副.而容积率1.0及以下可以用作开发纯墅区的地块,供应为“零”!

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零星极少量的“存货”,购房者能买到的概率也是微乎其微!而这样的臻稀,也恰恰代表了项目的价值!来看看来源于上海土地市场的数据:

上海青浦南厢观宁府

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### **上海青浦南厢观宁府项目客观分析报告**

**核心定位：** 这是一个位于青浦老城厢、以超低密度和东方美学为卖点的高端改善型别墅项目。其价值主张非常明确：用稀缺的低密产品，换取特定历史板块的居住体验和文化氛围，而非通勤的极致便利或城市核心的繁华。

以下分析将严格区分已验证的事实、基于开发商宣传的潜在优势，以及你需要重点核实的风险与不确定性。

#### **一、 已验证的核心事实与优势**

1. **绝对的物理稀缺性**：项目容积率**约为1.0**，规划为纯粹的“叠墅+合院”社区，仅140席。在上海，尤其是主城区外围的成熟板块，此类低密度土地已近乎绝迹。这是其最硬核、最无可争议的指标，直接决定了居住的宽松度和私密性。

2. **独特的板块与文化背景**：项目是**青浦老城厢大规模城市更新的首发项目**。老城厢是上海为数不多完整保留江南“水陆双棋盘”格局的区域，拥有450年历史文脉。这意味着项目享有**成熟的既有生活配套**（如青浦区实验小学、中山医院青浦分院、吾悦广场等），同时坐拥**环城水系公园**等生态资源。其价值基础是“老城底蕴”而非“新城规划”。

3. **明确的开发主体与设计理念**：开发商为央企**中交城投**，其在青浦有长期投资承诺（远期超500亿）。项目设计明确“不搞古建筑复刻”，而是将东方美学神韵融入现代建筑，并规划了“一轴两园五进十景”的园林体系。这表明了其瞄准高端改善、注重文化意象的产品路线。

#### **二、 需要理性看待的“优势”与潜在风险**

以下部分基于宣传，其兑现程度需实物验证。

1. **价格与价值的匹配度（首要风险）**：目前项目**未公布价格**。这是最大的不确定性。你需要清醒评估：为“1.0容积率”和“老城文化”支付的溢价究竟有多少？必须与朱家角、青浦新城乃至松江佘山等区域的同类低密产品进行**严格的总价、得房率、装修标准横向对比**。在非传统顶级豪宅区，产品溢价的接受度需要谨慎判断。

2. **开发商的产品兑现能力**：中交城投虽是实力央企，但其在上海市场、尤其是此类顶级低密豪宅领域的**作品履历和口碑尚未经过验证**。期房最大的风险在于宣传与交付的落差。需重点考察其过往高端项目的**实景呈现、建材细节和后期物业服务水平**。

3. **地段的两面性**：

* **交通便利性的局限性**：项目距离最近的地铁17号线站点（青浦新城站或漕盈路站）约**3公里**。这决定了其主要依赖自驾，通往市区通勤时间较长（宣传称至虹桥约25-40分钟），对轨交通勤依赖者不友好。

* **城市界面的过渡性**：老城厢正在更新中，周边环境在相当长时期内将是**新旧建筑混杂、城市界面不统一**的状态，与纯粹的新城界面不同。且大型更新周期内，可能长期面临施工干扰。

4. **配套的“现状”与“预期”**：所享受的商业、教育、医疗配套均为现状，成熟但能级属于区域级别，与市中心顶级资源不可比。所有关于“未来价值提升”的预期，都建立在老城厢更新成功的假设上，存在时间不确定性。

#### **三、 关键行动建议（如何自行核实）**

1. **价格对标**：等待价格公布后，立即制作对比清单，与至少2个其他区域的竞品在**总价、套内实际使用面积、庭院大小、精装品牌明细、物业费**等维度进行逐项对比。

2. **开发商尽调**：重点搜索中交城投在 **“广州”、“深圳”** 等一线城市已交付的最高端项目的业主评价、二手房价和物业口碑，这比其在上海的普通项目更具参考价值。

3. **多时段实地沉浸**：务必在工作日早晚高峰、周末多个时段，**亲自驾车**测试从项目到你的主要工作地、核心商圈的实际耗时。同时在项目周边1公里范围内步行，感受真实的城市界面、烟火气和环境噪音。

4. **详勘法律文件与不利因素**：在售楼处，必须仔细阅读公示的 **《商品房预售合同》样本** 及 **《项目不利因素公示》** 。将销售口头承诺的“大师设计”、“顶级用材”、“景观视野”等，尽可能转化为明确的品牌、型号、规格条款，写入合同附件。

#### **总结：适合谁与不适合谁**

* **适合的客群**：地缘情结深厚、生活与社交圈在青浦及西上海，追求低密墅居生活，对老城文化氛围有强烈偏好，且**对通勤时间不敏感**的高端改善家庭。购房动机中“居住享受”权重远高于“资产增值速度”。

* **需要极其谨慎的客群**：在市区工作的日常通勤族；对地铁依赖度高；追求现代化、国际化城市界面；或将房产增值作为首要投资目标的买家。

最终，这是一个为特定生活方式付费的选择。在决策天平上，如果“1.0容积率的纯墅社区”和“老城厢文化底蕴”的吸引力，足以让你忽略其通勤短板并愿意承担相应的溢价风险，那么它值得考虑。反之，则应优先关注交通导向更明确、产品力经过验证的替代选项。