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张江新十年第五代国际社区

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

步行可达两大商业+双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学环绕

度假酒店式泳池会所

「保利天奕」

建面约102-140m²三/四房

入市在即

预计5月初开放样板房

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本次保利天奕推出1#、2#、5#楼三栋住宅共231套房源，其中约100㎡三房产品132套，约122㎡四房产品66套，约137㎡四房产品33套。产品面积段对于现代家庭结构的适配性非常友好，而且做了很多针对性开创。

就项目来看，保利天奕将把张江新十年引向Next Level，打开第五代国际社区的新时代！

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约100m²产品横向C位餐厅设计，交互性和尺度感都做到最大化。尤其是边套户型，南北两个房间都做到270°飘窗，采光和景观面极其优秀。

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约122m²户型，小家庭的进阶之选，四开间朝南，LDKB的聚厅设计，南北无障碍社交。边套同样采取了约270°转角飘窗，舒适度大大提升。

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约137m²户型对于纯改善需求的量身定制。据说，保利前基于客户做了非常多的样本调研，这个户型就是一个很好的例子，将大尺度的横向面宽，大开间的U型厨房，南北通的客厅尺度也极为优秀，深度匹配了多家庭成员的社交需求。主卧套房采用了270°大转角飘窗，步入式的衣帽间设计，私密性和尺度感都很棒。

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唐镇，妥妥的张江后花园，历经了从别墅区成群，到唐镇四兄弟时代的20年迭代，它急需生活能级上的再一次进化。

站在新10年的产品力元年，保利带着引领张江和唐镇产品力更新换代的重任而来的，这一次从土地、板块、客户都给予了极高的重视。

带着这个背景来看保利天奕的地段，就能更清晰的看到它的优势：

l国际高知圈层汇聚

l国际生活浓度顶级

l国际社区产品迭新

三个“国际”，构成保利天奕第五代国际社区的价值底盘，是孕育具有引领性产品的绝佳土壤。

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01

不只是浦东高端国际社区

更是超140万精英辐射的智族高地

本质上来说，国际社区的构建，是全球化产业、国际化人才、国际住区集群三核驱动的结果，也为板块资产潜力提供了坚实的支撑。这也是张江身后的唐镇始终处在外环置业顶流的重要原因。

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①全球“产业+生活”共生效应

唐镇这样的开发模式，其实在全球早有先例。

譬如处于纽约市中心的硅巷，汇集了超9000家高科技公司，而他们的高管喜欢把家安在遍布高档社区的炮台公园城。

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被誉为“全球最具创新力一平方英里”的肯德尔广场，这里的顶尖创新人才则最偏爱东剑桥的“零通勤科创生活圈”。

可以看出，“Work-life balance”职住平衡的城市开发模式，已经非常成熟。

而对于张江来说，它的科创产业地位在上海无可撼动。在浦东2035定位中，张江（科创引擎）与陆家嘴（金融引擎）分工不同，但能级相同。

上海唯一拥有三大先导产业的地区，加上占据上海80%科创产值的霸主地位，意味着张江会持续吸收高能规划、高端企业、高端人才，从而衍生出的超乎想象的高端居住需求。

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而随着张江如今版图的再一次扩容，唐镇被划入张江科学城，不仅为唐镇释放强劲的居住需求和发展契机，更在官方层面，让唐镇成为张江钦定的“后花园”，向着新一代的国际社区迈进。

②浦东2035高端国际社区背书

唐镇在浦东2035规划中定位为国际住区，并在《浦东新区唐镇国土空间总体规划(2022-2035)》中指出唐镇将向“国际社区”迈进，更加厘定了唐镇在张江乃至浦东扮演的角色，意味唐镇配套的量和质将进一步提升。

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③超140万国际人才辐射效应

放大地图来看，唐镇处在张江科学城、陆家嘴金融城、外高桥自贸区、金桥自贸区、迪士尼度假区5大产业圈的极点

数据来源：张江发布

预计辐射人口超过140万，形成了一个强大的高端人才“蓄水池”，加速形成更加纯粹的国际社区板块，整个上海都极为罕见。

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除此之外，唐镇自身也是产业澎湃，作为张江“东翼”，自身也能提供海量科技、金融人才。

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④唐镇国际奢宅片区“点睛作品”

唐镇在开发初期便凭借四大高端别墅项目，奠定了高端圈层的基调。这些别墅价格普遍4000万以上，形成了别墅集群界面。

随后，绿城、仁恒等品质开发商相继进驻，高科东路以北高端居住片区已然成型。

而作为高奢组团压轴的地王地块，保利天奕的位置可以说是最后的“点睛之笔”，处在唐镇极核之位。

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02

不只是浦东产业“后花园”

更是五大鼎配的国际高端生活圈

可以说，唐镇没有任何一个楼盘的位置能够超越保利天奕，全维国际生活极配，赋予业主步行尺度内即可满足日常所有需求。

①2号线地铁口，3站张江高科，9站陆家嘴

便捷度来说，从唐镇后续土地规划看，保利天奕距地铁的距离前无古人，后也不会有来者。通过2号线，2站金科路站，3站张江高科站，9站陆家嘴，通勤效率非常优秀。

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资产价值来说，2号线作为上海价值、房价至高线，贯穿上海主流CBD（南京路、陆家嘴、人广、静安寺、中山公园、张江等）和高尚住宅区（西郊、天山、联洋、唐镇），2号线的份量不言而喻。

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②2大商业紧邻，约60万方国际商业在路上

约500米步行半径，阳光天地和恒生万鹂两大商业就在家门口，周边山姆会员店、唐镇印象汇也在建设中。

另根据规划，万鹂广场北侧也将建设约13万方的商办综合体，天主教堂北侧也规划了约6万方的商场，整个唐镇商业规划体量达到约60万方。而保利天奕占据着唐镇商业浓度最高的位置，未来或将崛起浦东新一代的大型商圈，价值不言而喻。

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③2大优教毗邻，浦东头部教育

教育方面，保利天奕北侧步行距离内有福山唐城外国语小学（曾是上海唯一民办外国语学校）、东方幼儿园（市级师范园）、建平培德实验中学（市重点），形成12年全学龄的“学霸圈”。

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④2大医疗护航，便捷健康绿色通道

医疗上，周边有在建的胸科医院唐镇院区，同时临近三甲上海中医大学附属曙光医院，还有浦中中医院、浦东新区人民医院也在车程范围内。

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⑤下楼即享约1.7万方休闲绿地，2倍上海人均绿化

项目周边生态优势也非常明显，家楼下就是约1.7万方的休闲绿地，不仅形成一个非常好的绿色屏障，保证社区的私密性和安静感。同时出门就是公园，随时开启20分钟公园效应，散步、遛娃、遛狗、露营，都只需下个楼的功夫。

同时，项目处在浦东规划的外环绿带上，周边有唐城绿地文化公园、华夏公园、唐镇公园等四大公园，六大水系环绕。更具唐镇2035规划，将实现不低于10%的河湖水面率、不低于17平方米的人均绿地面积。要知道，上海人均绿化面积只有约8.5平方米！

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03

不只是第五代国际社区

更是开篇张江人居新10年

就像今天的古北、碧云经历了漫长的迭代，每一个时代都具有代表性的产品，才能让这些板块始终引领热门榜。唐镇从2005年就已经开始它的高端迭代进程。

①第一个十年，以高端墅区开端唐镇

2005年前后，唐镇率先开发了金爵别墅、棕榈泉花园别墅、白金瀚宫、圣马丽诺桥语四大纯粹别墅区，奠定唐镇高端居住区的基础。今天的二手房售价依然高达4000万！

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②第二个十年，建立唐镇品质审美标准

十年前，绿城的玉兰花园，仁恒的东郊花园为代表的现代高品质住宅入市，带来了更加国际化的审美标准。今天玉兰花园的二手均价也在8万/m²以上，价格始终坚挺！

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③第三个十年，开创新奢生活的前瞻趋势

随着张江走进新10年，唐镇也随之进入国际社区的新一轮迭代。而保利天奕以它无可匹敌的地段优势，必然将成为整个板块的新标杆。

就目前项目透露的产品效果图来看，国际、艺术、智享、松弛，能大概看出项目的第五代国际社区的新奢气质轮廓。

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建筑上巨幅的玻璃搭配铝板&涂料材质现代感满满，门头借鉴了雅典One&Only度假酒店的做法，内部园林则是采用了臻选了全球五大最美花园的设计手法来打造，整个项目气质路线非常国际化。

这次还带来了约1300m²的度假式会所，具有泳池、健身房等丰富的设施，都足以让唐镇产品力飞升级的迭代。

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：

一、市场现状与核心特征**

1. 房价水平

-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。

- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。

2. 供需关系

- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。

- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。

3. 政策环境

- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。

- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。

二、关键影响因素

1. 经济与人口

- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高薪产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。

2. 土地市场**

- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。

3. **政策调控**

- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。

三、区域价值分析**

1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**

- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。

2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**

大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。

临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。

3. 近郊（闵行、宝山、松江）**

地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。

四、风险与挑战

1. 短期风险

开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。

2.长期挑战

人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。

五、未来趋势展望**

1. 政策方向

局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。

2. 市场分化

核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。

3. 产品趋势

改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。

六、建议

自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。

*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。

关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。

上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。

摘要

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