这也许是你看到过的关于“狮山板块”最全面的解析

狮山板块，貌似是从15年龙湖时代天街开始，狮山的各个楼盘都打着狮山的地段为自己起势；狮山板块也就是从那一年开始重新回归大家的视野，因为在相当长的一段时间，狮山板块没有拍地，更没有引进高大上的开发商进驻；关于狮山的过去（过去的老房子在短期内会拉低大家的心理预期，但经过市场的洗礼之后，狮山的价值和价格才能基本匹配），大家估计不会有太多的兴趣，这里我们主要聊聊狮山的未来

狮山板块的未来规划

一、 交通方面

1、  轨道交通

地铁3号线：

苏州轨道交通3号线，呈东西走向，连接苏州高新区、姑苏区、吴中区、苏州工业园区4个行政区，未来将和苏州轨道交通8号线形成闭环。3号线起始于苏州高新区的沪宁城际铁路苏州新区站，终点站位于苏州工业园区阳澄湖半岛南侧的夷亭路站，全长约45.185公里，设站37座，设置9个特色站，28个标准站。3号线于2014年12月16日开工，预计2019年12月开通试运营。

地铁5号线：苏州换乘王

苏州轨道交通5号线，呈东西走向，连接吴中区，苏州高新区，姑苏区，苏州工业园区，是苏州城市发展的一条骨干线路。5号线线路全长44.1公里，起点位于太湖之滨的集散中心站，终点位于阳澄湖畔的阳澄湖站，堪称”旅游黄金线“。设站34座，换乘站9座。可在星塘街站换乘1号线、在劳动路站换乘2号线、在竹园路站，星港街站，葑亭大道站换乘3号线、在南门站换乘4号线、在苏胜路站换乘6号线，S2线、在通园路站换乘7号线、在车斜路站换乘8号线。5号线已于2016年6月28日开工建设，预计2021年6月开通试运营。

关于地铁：苏州目前只通了3条线，如果形成闭环型的网状地铁圈以后，地铁的真正价值才会真正显现，据轨道交通局的朋友说，未来苏州延地铁口的房子将越来越少，所以狮山的项目价值很大，大多是门口或很近的位置就是地铁，这也极大的便捷了这个板块的生活

2、  高架

南环西延：南环西延高架通车后，直通木渎，并连接环中环西线；游太湖，逛木渎，览园区，大大缩短了各个区之间的距离

西环南延：通车后有多方便知道吗？从古城区到吴江中心只要15分钟；往返于吴江的小伙伴开心的嘴都合不拢了

3、  道路重新修整

狮山路：狮山桥两侧各新建一条8.5米宽慢行桥，市政道路四车道全面扩为省级六车道、增设公交专用道，新增、优化公交停靠站和公共自行车布局，结合轨道交通、有轨电车设计，实现多种交通方式的无缝换乘。

立体交通布局：狮山路与滨河路交叉口、狮山路与塔园路交叉口、金鹰对接索山公园，各修建地下通道，提高通行安全和效率。运河路与狮山路路口下方，建设机动车下穿通道，运河路下方的直行车辆将不再需要等红灯。而尤其值得关注的是，狮山路与滨河路交叉口的地下人行通道将直接连接地铁1号线玉山路站。与此同时，狮山路改造完毕后，还将新增出1.1万余个车位，解决狮山路停车难的老问题。

横山路： 据苏州发布官微报道，苏州市胥涛路对接横山路隧道规划出炉，道路西起高新区滨河路东，以隧道形式下穿京杭运河后对接姑苏区胥涛路、枣市街，全长约0.9公里，其中下穿隧道约0.6公里。这也意味着横山路的断头路现状将改变，从高新区又多了一条直通市区的捷径，还是以隧道的形式，木有红绿灯！

二、  商业综合体

1金鹰百货

2017年1月18日，18万方的大体量城市综合体苏州金鹰国际广场将全新开业。据悉，苏州金鹰国际广场前身为苏州金鹰国际购物中心，2002年于苏州观前开业，2012年为顺应商贸集团战略调整与拓展，布局高新区，2017年苏州高新金鹰国际广场全新启幕。苏州金鹰国际广场紧抓区域规划及区位交通优势，打造集时尚百货、进口超市、先进料理、美食广场、创意生活于一体的时尚全生活中心，承载社交、观赏、娱乐、购物一站式的全客群平台。全生活中心全生活中心：全新的平台和服务，包括生活百态，一站式满足生活所需的城市商业。总建筑面积18万㎡，单层1.6万㎡。地下三层，地上六层，商业部分为B1-L6，地下两层为泊车场，停车位1200个以上。以高新区居住、办公人群为基础，辐射部分老城区、吴中、木渎等区域消费，锁定年轻家庭消费客群及CBD企业白领。

2龙湖时代天街

苏州龙湖时代天街位于狮山路CBD核心板块，狮山路与塔园路交汇处。紧邻1、3号线双地铁。总投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最先进的一站式商业综合体！

英迪格酒店作为洲际集团旗下的高端精品酒店品牌，对于城市的选择极其严苛！而苏州是大中华地区第6个落户英迪格的城市，龙湖时代天街再添大牌！

3信汇达(苏州金奥国际中心)

苏州金奥国际中心位于高新区狮山路与塔园路交界处，是狮山路商贸区动工的排名前列个超高层综合体项目。该项目总建筑面积约40万平米，集5星级酒店、5A甲级写字楼和高档国际购物中心、豪华公寓为一体；主塔楼高320米，副楼260米，总投资预计高达50亿元左右。

苏州金奥国际中心由著名建筑大师、国际超高层建筑设计界三巨头之一——Adrian Smith（安卓?史密斯）亲自担任该项目的主创设计。史密斯先生还主持过王国塔（世界在建排名前列高楼）、迪拜塔(世界建成排名前列高楼)、上海金茂大厦等世界地标设计。该项目设计理念同时还吸取了中国阴阳文化和苏州本地文化元素，建成后的两座塔楼将一高一低、一阴一阳，交相辉映。将会是高新区的一个国际级地标。

全球先进豪华酒店管理集团之一的费尔蒙弗莱士国际酒店集团的费尔蒙酒店品牌也正式入驻金奥中心！

4红唐购物中心

苏州红唐是苏州城市综合体喜年广场的核心部分。喜年广场占地7.3万㎡，建筑面积33万㎡，由红唐购物中心（12万㎡）、甲级写字楼（1.8万㎡）、酒店式公寓（2.8万㎡）及高端住宅（7.2万㎡）组成，停车位2050个。

花样年苏州红唐是中国艺术地产专家花样年集团旗下花样年商业管理有限公司打造的排名前列艺术商业项目，是一座综合性、主题化、体验式的未来城市美学购物中心。她由RTKL、AECOM、帕莱登等国际先进团队规划设计，成功将艺术、人文、创意、自然景观与时尚元素融入多重业态，使国际化先进设计理念与自然、本土人文融为一体，诠释新的空间美学。在商业布局上，苏州红唐主打精品零售、特色餐饮、文化艺术等高品质业态，将常规品牌特色店、自营品牌以及独享品牌有机结合，形成别具一格的品牌组合，带来少有的商业新体验。  

5狮山石路国际生活广场

狮山石路国际生活广场位于高新区狮山商圈与长江路商圈核心位置，由苏州汽车客运集团有限公司、苏州高新有轨电车有限公司、苏州石路国际商城合作，总建筑面积超过22万平方米，是目前华东较大的“运贸”综合体。

狮山石路国际生活广场将打造成极具生活化氛围、时尚潮流的综合性购物中心，辐射高新区、古城区超过百万居民，主要瞄准年轻时尚人群、白领、公务员、中产家庭等客群。项目地下负一层连通轨交，地下一至二层为停车场，将配备超过1500个智能停车位。购物中心商业面积达10万平方米，地下一层至地上五层，将容纳近300个国内外优质品牌。其中，近1万平方米的负一层换乘通道长50米、宽16米，将开设“狮山排名前列街”，涵盖美食广场、超市、小吃、生活配套等，满足换乘旅客需求，一二层为精品百货、快时尚、化妆品、鞋类等，三层将开设目前本地购物中心规模较大的专业家居体验中心，面积达7000多平方米，品种包括家具家居用品、小家电、儿童主题家具等，四五层将引进电影院，开设面积达到3000多平方米的婚宴主题厅等特色项目。

6安邦“金条工程”保险综合体——苏州西部排名前列高楼

由安邦保险集团投资建设的安邦“金条工程”保险综合体项目，位于高新区京杭大运河西岸，狮山桥南北两侧，占地140亩，总建设面积70万平方米，其中地上50万平方米，地下20万平方米；地标建筑高度350米，预计总投资超70亿元。该项目规划了丰富的建筑业态，包含高端酒店、高品质写字楼、高端商业、酒店式公寓及精品住宅等；项目建成后将成为高新区的“桥头堡”和苏州城西的新亮点，成为一个以金融保险优质服务为主的核心区域。

7天都大厦：天都大厦——长江路排名前列地标

天都大厦位于苏州新港长江路西侧，竹园路北侧。由217米、150米双塔组成，总建筑面积155140.69㎡。天都大厦建筑形象及立面大气恢宏，南北两座塔楼宛若两座水晶塔，和大厦广场“生命之树”的主题相辅相成。天都大厦与天都商贸中心融为一体，该商贸中心现已有美罗、泉屋等多家百货入驻，为高新区中心CBD增添浓重的一笔。

因为行政范围，横塘也并进狮山街道，大家也可以关注一下横塘也会增加一些便民的商业综合体：比如横塘驿站商业区，呼应京杭大运河休闲旅游带，挖掘城市特色文化，依托原横塘老姐）规划特色商业街.

商业综合体连城板块链，并不仅仅意味着简单的堆加，就像房子并不是由一堆简单的砖头磊在一起一样；上百万的综合体在一起意味着：“城市中心的形成，一站式消费的满足”，吃、喝、玩、乐、办公、商务、休闲、购物、度假的需求在这里都可以满足。

三、休闲活动  苏州乐园，整体搬迁至大阳山，大体保留了缆车，瀑布景观，飞行岛，游轮和苏格兰教堂等部分建筑设施；现有的苏州乐园欢乐世界部分将成为完全开放的滨水空间，糖果世界将保留，并在附近空地新建苏迪王国和水世界；狮子山将会重新改造成为开放山体。

四、关于拆迁

狮山板块是退二进三的规划的的重点区域：

所谓退二进三，就是引导那些占地较多的第二产企业往外退，退到周边区域，着重引导第三产服务业；，“退二”就是对内环路以内及附近重污染、能耗大、效益差的工业企业有重点、分层次、分区域、分时段进行搬迁、改造或关闭停产；即第二产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业。

狮山板块的确到目前为止还是有很多厂房，其实狮山很多核心的地块以前都是厂房，龙湖时代天街以前是春兰空调，招商学府以前是方圆化纤，佳兆业以前是郭木材，天房以前是迪瑞和电子，当代以前是新区自来水厂的一部分，这些优质的地块都是厂房拆出来的。

细心的朋友可能看到竹园路沿线的厂房近几年逐渐在拆迁，特别是大家比较抱怨的大烟囱紫兴纸业，这块地规划后应该是住宅+学校用地（最终以zf批文为准）。

那么未来还有那些地块即将拆掉，后期很可能作为住宅呢：

1、  特步同音响+老狮山街道地块（已经拆了）

2、  原公交三厂——乐购南地块（已经停止使用）

3、  优康科技园——乐购西（据说是2017年底拆）

4、明基医院北面的工厂

五、学区

这个是大家最为关注的。

目前苏州各个板块的学区资源是不平衡的，而这种不平衡也直接或间接的影响了房价；研究过学区的朋友都知道，相城区、吴中区和吴江区，从初中考高中是无法考全市的高中的，已经听说了很多案例:本来小孩是有机会考上不错高中的，因为在吴中区，中考只差2分与木渎实验高中失之交臂，然后被划到甪直的一所中学，不光说教学质量，这个距离都想哭了；因此有很多家长在初中的选择上会优先考虑市区的，新区狮山，还有园区“星”字头的学校；苏州较好的外国语学校也在新区竹园路上，资金充裕的朋友可以直接考虑这个学校。苏州前几位排名的学校也大多出自这3个板块，当然这三个板块也是房价相对最贵的。

在新区，大家最认可的学区：新区实验幼儿园，新区实验小学，新区实验中学，但是如果您仔细研究一下这两年的招生情况就会发现，所谓的双实验学区房基本都是老房子，而且都是有相当年限的房子，新房或次新房就那么几个且价格很高。

还有一个现象不知大家有没有注意：新区实验小学和中学这两年都在建分校，实验小学：有科技城校区，珠江路上的西校区（17年投入使用），竹园路分校（16年已投入使用），再加上本部；听一个幼儿园当老师的朋友说，未来这个板块会投入近10个亿新建幼儿园，特别是二胎放开后，新建的学校肯定越来越多，个人感觉未来整体的教育资源会源源不断引入，教育水平不会有太大偏差，这意味着未来这个板块整体教育水平会平均化且都不差；只要zf愿意花钱投入更多资源，引进更好的硬件和教师资源，好的生源也会被吸引而来，这是正向的吸引。

关于最近的租购同权，大家有兴趣可以看看我之前写过的那篇文章，其实学区这个问题暂时是无解的，就比如我们江苏的考生和北京的考生去考北大清华一样，资源的稀缺和不平等导致了一系列的问题，我们作为家长能做的就是在自己能力范围内帮助孩子提供尽可能好的教育资源，当然好学校也很重要；不一定是较好的，主要是最适合自己孩子的。

狮山板块的库存

关注库存的解析：

1、  以上的的数据全部是苏州网签网站的签约数据，需要注意的是这和开发商实际在卖的房源数量肯定不一致，从认购到签约，原本就有一定的时间(限购之后增加了房产中心的审核步骤，大概至少需要一周左右)，有部分开发商在关键时期可以分期相当长的时间，所以目前整个板块的实际库存量是远远低于以上数据的！

2、  这七个项目，目前除了天房心著华庭还有300多套未拿预售证，其他项目基本都已取得全部楼栋的预售证；未来三年内基本也就是这些房源可售（短期内核心地块很难拿出来土拍，即使拿出来也是一块或两块，这些核心地块达到zf指导价格可以说是非常轻松的，也就是说未来基本就是现房销售了），因为离目前最近时间可开盘的项目是仁恒2016年9月23号拿下的横塘地块，楼面价31050，需要现房销售，初步了解这块地定位是改善型产品，起步面积或140平及以上，按照目前的预算去推测怎么卖都不可能低于4.5万, 起步价是：630万(这个已经是非常保守的推测，还没有计算需要提前垫资的工程费用，可能增加的融资成本、人员成本或是产品方面的升级费用)

3、  按照现在正常的去化速度(不包括像天房这样按兵不动的)，这些库存保守的说一年之内全部清空，更准确的说，今年年底之前就会去化的七七八八了，明年还有可能会继续销售的楼盘，也就只有天房心著华庭（请不要庆幸还有这么一个盘可以买，更多的应该是担心和焦虑吧），我们着重聊一下天房：这家天津的开发商在一年内一口气在苏州连拿7块地，竹园路这块项目应该说是地段较好的其中一块(狮山的核心，紧邻学校和地铁口)，然而这个项目却有些辜负了这块土地，至少从目前来看是的，不过未来的事情谁能说得准呢，一直按兵不动的策略也许在未来能够称霸狮山呢？这个项目的好（地段，学区，户型等），我就不赘述了；但任何一个项目都有一些不好的地方：个人觉得天房较大的问题是管理问题，因为对苏州不熟悉，全部外包：销售团队外包给三家代理；引以为豪的绿城物业也仅仅是披了一件小马甲，后期业主入住之后才能发现的问题；装修上虽然用材不错，但施工细节过于粗糙，一套实体的样板间竟然可以装了大半年(如果连样板间都无法做好的开发商，批量装修该如何面对？待交房后检验)

4、但是如果资金充裕（请注意我用了个but），想考虑这个板块的情况下（在招商和佳兆业都没啥房子的时候），天房是个不错的选择（离学校近的好处我就不多说了，至少能多睡半小时），3万以内可以入手（较好能搞到一个免费的车位）。对于这个项目的明年的判断：如果备案价可以拉高，新的预售证可以晚点拿，对于单价他们应该有足够的信心可以拉到3.5万左右去买（纯属个人猜测，大家可以静观其变），一年损失的成本可以全部收回，因为明年在这个板块上要买新房，只有也仅有他们家可以选择了，主动权全部在开发商，人为刀俎，我为鱼肉，买房者可能会非常被动。（以上说的也许有点太过带有感情色彩，如果有天房的朋友看到请不要生气，我在变相帮你们打广告，且不收广告费）。

在一个篇幅内想要写透彻一个板块还是不够的，后续还会为大家继续更新较新动态。