1.8万/平的吴江运东,值不值得买?|News实验室

原标题：1.8万/平的吴江运东，值不值得买？｜News实验室

运东，现阶段是吴江比较热的一个片区。

早期的运东，是很多新吴江人购房的热门之选。

现在，由于靠近园区、东环南延等等原因，运东开始不断进入苏州园区、吴中区等地购房者的视线中。一个典型的承接外溢需求的板块。

但同时，有很多人说，运东均价已经到1.6-1.8万/平，对比苏州湾、城南（芦荡路）这些区域，如今价格也不逞多让。 要下手，心里总有点犹豫。

好，今日份辩题：吴江运东，值不值得买？

News实验室 出品

文丨东东 文夫 简洁

图片/数据丨敏之

运东值不值得买？先看通勤

园区外溢的板块有4个：尹山湖、甪直、相城部分区域、运东。

不管是尹山湖，还是活力岛高铁新城，新房均价都已破2了，并且是2万大几。

而甪直除了南山维拉外，整体均价也接近2了。实际上，园区外溢的1字头板块，就剩下运东了。

从去年开始，紧靠东环南延二期的区域，很多楼盘打起了“园区南”的概念。那么，从“园区南”去次园区，需要多长时间？

大致，有 3种方案：

①江陵东路→常台高速。预计20分钟左右，过路费5元，天气不好的时候，高速可能会暂时封路；

②江陵大桥→227省道→东进路上吴东快速路。预计要30分钟，东进路附近经常堵车，时间不可控；

③庞北路→吴淞江大桥，一路向北。由于道路施工，需要绕行，实测需花30-40分钟左右，如果东环南延二期能够通车，预计15分钟即可达到。

看起来，还不赖，基本控制在30分钟左右。东环南延，肯定是较大亮点，如果按照预期，明年6月份通车，从运东一路高架到园区，大约只要15分钟。

（东环南延二期，预计明年通车）

从这方面来说，运东，能够满足“园区外溢”客群的最重要也是最基本需求：通勤。毕竟很多人买运东，首先就是冲着“上下班方便”的。

但也不是没有瑕疵：除了自驾外，板块公共交通还不够发达，就目前来说，东环南延片区的楼盘，距离最近的4号线站点（江陵西路站），至少有2.5公里的直线距离。

买运东，“进城的交通配套”没问题，甚至是优势。但有个前提，得有车。

运东值不值得买？二看性价比

当我们在讨论“性价比”的时候，其实在讨论什么？

我们讨论的是，一样的钱，除了眼前的板块，对等还能买到的板块或者楼盘有哪些，只要有了比对，答案就很清晰。

运东现在的主要在售楼盘有4家：

（运东板块-东环南延片区）

碧桂园三千邑，目前在售高层和洋房，高层房源剩于4幢面积为92平-98平，价格为16500元/平；洋房剩于5幢面积为103平-128平，价格为18000-19500元/平。在售以毛坯为主。

绿地苏州ONE，在售1#和2#3#楼带装修高层，户型98-119平，价格为17000元/平；在售6号楼和11号楼毛坯洋房主力面积98㎡，单价18400元/平。

万科翡翠公园，在售120㎡左右的叠加别墅，价格在230-320万元/套之间。预计11月底加推带装修高层产品，建筑面积77～107㎡，预计价格17000-18000元/平。

（运东板块-运河公园片区）

还有一个大家经常忽略的盘：敏华聚珑阁。项目住宅部分有三幢板楼，户型分别为80㎡两房及123㎡三房。目前住宅80㎡已售罄，只剩123㎡三房在售，均价在14800元/㎡ 。

也就是说， 运东目前的总价段，大约在150-200万之间。 现阶段在苏州，150-200万的总价段，可以对等置购的有：

A 甪直；B 太湖度假区；C 通安；D 相城区北部；E 苏州湾的部分限价楼盘。

首先排除BCD，不挨着园区。 实际和运东形成竞争关系的，有俩：苏州湾和甪直。

苏州湾，最近被“重点”限价，华润凯旋门，苏州湾天铂，限价16000-18000元/平，都还有房源；甪直，主要是 南山维拉，上次开盘备案均价14830元/平，明年预计有一批新房源加推。

显而易见，在这些“限价盘”面前，运东板块没有太多优势——同样的价格，买苏州湾，有更好的配套、学区；买甪直，价格更低，到园区却更近了。

就目前来说，运东的 性价比并不算高。

但是有一点，这些限价盘，或者很难买到，或者要等到明年，时间成本和买不到的风险，是远远大于运东的——等明年这批限价盘“sold out”的时候，可能才是运东“性价比”凸显的时候。

运东值不值得买？三看房价潜力

不错，你一定要说，这个板块有很多高价地，地价摆在那里，房价必然有较大的上行空间，“面粉面包”云云。

但是，谁跟你保证过，“地价成本高，房价一定就高”？

今年开始，苏州很多2016年、2017年拍的高价地集中入市， 部分楼盘是在亏本销售的，要不以价换量，要不送装修，要不特价房，且不在少数，比如某公馆、某乐府。

地价成本固然重要，但也不是决定价格的少有一环——在熊市或者板块整体高位的时候， 影响价格更多的，是市场供需。

吴江运东的市场供需情况如何？

A 供应端口：未来超4000套房源供应，住宅库存充盈

（待上市地块一览）

除了只有三栋住宅的敏华聚珑阁，也许能在明年清光住宅产品外，剩下的绿地苏州one，碧桂园三千邑的剩余体量都还很大。

粗略统计下，上表中前4个项目，新房库存已经达到了3699套，再加上联发、金科、中房， 后3个项目，运东未来的新房供应，保守估计超过4000套，非常充足。

B 需求端口：自住&投资五五开，地缘客户缺乏

实验室走访了板块所有的在售楼盘。

置业顾问普遍反应，板块的吴江地缘性客户只占约两成，大部分购房者都是来自于苏州吴中区和园区的外溢客户， 购买力十分有限，考虑的多是小户型房源。

而在这些外溢客群中，自住和投资差不多五五开（万科翡翠公园的投资比列还要再高点）。

待入市的新希望、港中旅、佳兆业地块，都需要现房销售，目前都还未公布案名，地块仍在施工中，预计最早也要2019年公开，预计售价都在2万+。

而这些项目入市时，运东很可能就面对一个 尴尬局面：产品鉴于地价、现房销售等因素，做了改善，但板块内购买力充沛的本地改善客源却有限。

据小道消息，由金地操盘的中房2017-009号地块（大运河府）的开盘价格，或将在1.8万/平左右，与目前在售楼盘价格几乎持平。

如果消息属实，短期内运东的房价可能已经置顶。

运东值不值得买？最后看居住氛围

房子最终还是用来住的，特别是对于自住型买房者。虽然 刚需对于居住氛围的容忍度较高，但“能容忍”不代表“没要求”，起码要凑合、过得去。

运东板块整体的居住氛围如何？

A 厂多。地图上很明显，尤其是湖心西路往北一片，电子厂茫茫多，比如优普电子（苏州）有限公司、根茂电子（苏州）有限公司等等。

B 商业少。老生常谈，看个电影，可能需要自驾走江陵路去吴中永旺，板块内的欧德福城市生活广场、 江南奥斯卡商业中心缺少很多品牌零售店，仅能满足买菜、餐饮等日常消费。

C 学校“在路上”。运河实验小学与初中合并，预计明年6月开工。湖心西路南，庞山路东将要建造一所九年一贯制学校，预计2019年6月开工，2021年投用。淞南阳光小学扩建工程目前正在准备阶段，开工时间预计明年年初。

整体来说，现阶段的运东板块，各项配套还在成长过程中，居住氛围不是那么成熟， 处于“刚需可以忍一忍，改善还要等一等”的阶段。

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到这里，我们再回过头审题，运东值不值得买？

1 如果你是园区、吴中上班的刚需，运东值得买。还是那句话，“进城”的配套可接受，那就先上车再说。不用太纠结，刚需也是会成长的，过渡5-10年，总会“回城”。

（当然，买运东之前，备案均价14830元/平的南山维拉去碰碰运气？）

2 如果你是苏州其他区域上班的刚需，不急，慢慢挑。你不在园区、吴中上班，东环南延就无太多吸引力，“运东”、“城南”、“苏州湾”就在地理上无太多差别，去看看更有“性价比”的限价盘吧。

3 如果你是改善需求，请结合实际考虑。对于改善来说，小孩能念的好学校，媳妇能逛的商业街，父母能找到的菜市场，才是真正重要的东西，这些，运东可能“暂时”没法满足你。

4如果你是投资，建议长线。18000元/平不算低了，即便高地价项目入市，现在的市场环境下， 也是“尴尬状态”，运东短期内可能并无太多上行空间。

（个别盘可以投资，比如翡翠公园，因为有小户型，且万科相对好出手，二手房保值率更高）

以上，就是实验室的观点。

你有在或打算在运东板块买房吗？你对运东有什么样的看法？欢迎扫描下方二维码，进群与我们讨论。

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