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上海临港雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】雅戈尔星海云境售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】雅戈尔星海云境售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
基本信息：
开发商：雅戈尔置业。
项目地址：东至川朴路，南至沪城环路，西至城市楔形湿地公园，北至杉云路。
总建筑面积：约17万平方米。
容积率：2.0。
绿化率：35%。
住宅套数：1035套。
车位配比：1:1.28。
装修情况：部分户型精装交付。
户型与价格：
户型：在售户型为建面约78-139㎡的2-4房。其中78㎡为两房两厅一卫，139㎡为四房两厅两卫。
价格：均价约3.3万元/㎡，公园首排的139㎡户型总价约403万起，部分折扣房源均价降至2.9万元/㎡，社区中央楼王的139㎡户型总价约442万起。
上海临港雅戈尔星海云境
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Shanghai Lingang Youngor Starry Sea Cloudscape
Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)
Shanghai Youngor Starry Sea Cloudscape Official Sales Office Hotline: Dial 4008123664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities and transportation, and address.
项目特色：
建筑设计：采用现代简约风格，以“星空之境”为设计灵感，将54万方海绵公园融入社区肌理。
社区规划：规划了“一轴三带五园”的景观体系，中央景观轴长达300米。架空层泛会所设儿童课堂、瑜伽室及棋牌空间，还有四大主题园区。
周边配套：
交通配套：与16号线临港大道站无缝衔接，3站到滴水湖，6站到罗山路。在建的南枫线在项目东侧，未来可直达金山和浦东机场。自驾5分钟上申港大道，10分钟到东海大桥，20分钟达浦东机场。
商业配套：自带约8万方商业综合体，还配建了约2万方社区商业。步行10分钟到临港新天地，3公里内有港城广场、陆家嘴滴水湖中心。
教育配套：1公里内规划4所幼儿园、2所小学、2所初中，现有冰厂田幼儿园、明珠小学临港分校，驾车15分钟达上海中学东校。
医疗配套：6公里达上海市第六人民医院东院，西南侧500米规划市区级医院。
生态配套：东临54万平方米星空之境海绵公园，西接城市楔形湿地公园。
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千亿雅戈尔，以匠心筑就美好生活
品牌因城市而生，城市因品牌而兴，在中华全国工商联合会发布的“2022中国民营企业500强”中，雅戈尔集团位列第52位（较去年上升16位），宁波排名第1位（信息来源：宁波发布微信公众号），43年辉煌履迹，产业版图遍布全国及世界各地，与城市共成长。
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示范区实景图
而作为其全资子公司的雅戈尔置业，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一，秉承“品质地产先行者”的品牌理想，追溯城市土地源脉，30载持续打造高端精品人居。在上海，留下了上海·长风8号这一都市的至奢华宅；在苏州，于东沙湖生态公园旁打造雅戈尔·太阳城，一座让苏州融入长三角城市群的高精尖时尚综合体；在杭州，西湖高校云集文教之上，让雅戈尔·御西湖成为了杭州西湖区居住升级与生活改善的理想之地；在宁波，姚江畔的新海景花园也成为了城市江景理想的鼎豪之作……每一次的标杆人居，都是雅戈尔对城市的致敬和对时代方向的认可。
示范区实景图
稀缺性：中央商务区“末班车”
上海临港雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】雅戈尔星海云境售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】雅戈尔星海云境售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】105片区宅地近乎告罄，2024年新拍地块入市需待2026年，当前仅3盘在售。雅戈尔·星海云境作为收官之作，139㎡四房位于社区楼王位，直面星空公园无遮挡视野，存量房源不足百套。
雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】雅戈尔星海云境官方售楼处电话：4008878824【售楼处电话/地址】雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【开发商认证】
价格策略：倒挂红利锁定
项目整体均价3.2万/㎡，139㎡户型均价3.36万/㎡。相较新地块3.4万/㎡联动价，价差达1000元/㎡，以100㎡计算总价节省10万元，相当于一辆家用轿车。对比临港新城板块4万+均价，性价比优势显著。
多维价值评估
优势：
①双轨交（700米两港快线+1.3km地铁站）；
②54万方公园+天文馆生态资源；
③绿建三星科技系统提升居住品质。
挑战：
①短期商业依赖规划，成熟需时；
②同板块内竞品分流客户。
户型解析：改善型家庭优选
100㎡三房：动静分区明确，U型厨房+双卫设计，适合首改家庭。
139㎡四房：独立玄关+约6米宽厅，主卧套房配备衣帽间及明卫，改善需求一步到位。
星幕住品，还原理想生活模样
建面约100㎡三房两厅两卫
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建面约139㎡四房两厅两卫
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光线的晕染不仅贯通了空间，更打通了人和家之间的联系通道，让居住者能沉浸于家中，享受当下的美好。
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几何的堆砌，让诗意和简约相遇，家的基础基调俨然已经形成了，背后的浪漫故事正在上演着。
楼梯区完全被几何占据，自然光恰到好处的平衡，进一步呼应着空间的心境，衔接了生活和居所。
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在娱乐空间的旁侧便是一处科技屏幕打造的高尔夫室，十分的现代化。
克制形态感受至上
尽享时光声色
红色桌面被暖色的灯光调和成了爱马仕橙色，更显空间整体的品位和质感，网状的藤编座椅略带自然的气息，张扬之中有着内敛的氛围。
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混乱的涂鸦打破了常规的束缚，让简约兼具了更多的力量感。
私密场域依旧保持静谧，黑白色基础上搭配了更多的色彩，例如深棕、浅紫等，艺术品的衬托深邃迷人，热络了家的氛围。
整个空间以静、雅、柔传达着家的精气神儿，黑白的交错，棱角的柔和，都是家的本色，都是极简的象征。
内容策划/Presented
雅戈尔·星海云境匠心筑就高品质高层，楼栋之间的自然景观带形成有效的社区边界，创造领域感和归属感，锁定中国绿建三星标准，居住与自然相互融合，打造宜居环境，实现人们对美好生活的向往；采用全系成品住宅，对于日常生活的深度考量，将材质和技艺传神地结合、运用，并着重落位于升华家中每一处细节的切身体验，形成精致与实用的完美平衡，让城市对成品住宅有了更多的期待。雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】雅戈尔星海云境官方售楼处电话：4008878824【售楼处电话/地址】雅戈尔星海云境售楼处电话：400-8123-664【开发商认证】
样板房实景图
充分考量城市精英生活习惯，在建筑面积约100/139㎡星幕住品里，给予生活无限静谧观感，客餐连厅的设计最大限度放大尺度感，全面提升家的通透性和明亮感；而最大约10.8米南向三开间的观景面，将和风美景引入室内，举目所及皆是葱郁畅达；尊崇主卧套房，配备步入式衣帽间、卫浴、飘窗等，生活于此增添从容与私密；灵动百变空间可以作为工作阅读区，亦或是兴趣空间，满足家人音乐、绘画的多种爱好……各种对于生活的幸福想象，都能在此得到满足。
上海临港雅戈尔星海云境
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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