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上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

北中环15号线南大路站

「中环麓岛」样板间已开放!

少量建面约108-133㎡3-4房

均价66025元/㎡总价643万起!

售楼处线上火热预约中!

上海宝山中环麓岛

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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Shanghai Baoshan Mid-Ring Ludo

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Viewing Hotline)

Official Sales Office Hotline for Shanghai Mid-Ring Ludo: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目由中建八局拿下,地块组团包含5块住宅+1块商办用地,其中91-01住宅用地已经公示设计方案了,一起来看下!

90-01地块:东至90-02公共绿地,南至90-02公共绿地,西至90-02公共绿地,北至葑厚路,为办公楼、商业用地,出让面积15508.37㎡,容积率7.2,建筑面积111660.264㎡;

91-01地块:东至工学路,南至91-02公共绿地,西至陈家江路,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积20019.76㎡,容积率2.6,建筑面积52051.376㎡;

92-01地块:东至汇丰路,南至92-03公共绿地,西至92-02公共绿地,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积16235.89㎡,容积率2.5,建筑面积40589.725㎡;

93-01地块:东至规划一路,南至93-02公共绿地,西至汇丰路,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积17461.97㎡,容积率2.5,建筑面积43654.925㎡;

94-01地块:东至鄂尔多斯路,南至94-02公共绿地,西至94-03地块,北至94-03地块,为普通商品房,出让面积10560.32㎡,容积率2.5,建筑面积26400.8㎡;

87-01地块:东至规划二路,南至规划二路,西至汇丰路,北至规划十路,为普通商品房,出让面积18873.49㎡,容积率2.5,建筑面积47183.725㎡.

上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】据早前公示的规划方案显示,91-01地块拟建5幢16-17F高层住宅、1幢23F高层住宅以及若干社区配套用房,共计规划约436户.

社区地面无车位,全人车分流,规划有下沉式庭院,风雨连廊以及约2000m的集中绿地;另外所有住宅楼栋的首层全部做了架空层设计,预计打造泛会所概念.

上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】92-01地块拟建6栋15-17F高层住宅产品,并且全部做了首层架空.值得一提的是,项目小区出入口做了景观架构,在3号楼与5号楼之间做了下沉庭院,并在小区中央配置了1623.59㎡的集中绿地.

上海首座也是唯一一座PARK-TOD

中环乃至上海的全新标杆之作

最新消息!南大智慧城核心区域,双TOD商业+3公园环绕「中环麓岛售楼处电话:400-8123-664

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」11月13日开盘去化超8成,首批少量房源在售!少量建面约108-133㎡3-4房;均价66025元/㎡总价643万起!售楼处线上火热预约中!

一房一价表如下:

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即将入市户型图如下:

建面约188㎡4房

样板间实景图:

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作为南大板块的首个三阳台产品,项目颇具亮点.

整个住宅项目底层架空,外面全玻璃结构为主,视野开阔,是南大智慧城比较独特的高端住宅.

△中建八局住宅外立面效果图

中环麓岛,拥有着整整约15万方T字公园.注意,这不是靠近公园.而是被成片、连续公园所环绕,它提供的是一片可步入、可沉浸的千亩绿洲.

这种“公园环绕感”远非“公园配套感”可比,塑造了上海住宅市场上极为罕见的森林住区形态.

并且,这并不是普通的公园,而是一个系统化、全龄化的“户外生活客厅”.整个公园包括了约10000㎡公园溪谷、约10000㎡露营草坪、约10000㎡林中探索乐园、约3000㎡社区配套乐园、约2公里森林健康环路、约1.5公里生息街道、约1800㎡公园会所&约4800㎡景观水院.

项目所在的南大智慧城是上海“北转型”中的重点,也是当下炙手可热的置业板块!它也不负期待,正以雷霆之势重塑宝山产业版图!

中环麓岛售楼处电话:400-8123-664

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这其中有2点跟大家着重提一下:约1.5公里生息街道!项目主动将建筑红线向后撤退,在市政道路和项目建筑之间,额外创造出属于社区的公共空间.

而这退让出来的空间,设置了全龄活动、市集、养育托管、文化活动等空间.换句话说,这条路不再是单调的通行路径,而是一个充满活力的社区生活延伸带.

同时,生息街道的沿街基础层,更是采用了陶板+玻璃的奢华用料.这保证了从社区外部到内部视觉风格的统一和高品质,形成了项目独特的、可识别的城市界面.

上海首个公园级会所!我认为,中环麓岛的会所是独一无二的存在.因为整个约1800㎡会所位于约4800㎡对景式水院内;

交通方面,项目坐拥15号线南大路站,4站畅达上海西站、5站轻松抵达铜川路、9站直达娄山关路,轻松串联城市核心板块.此外,15号线更可快速换乘2/7/11/13/14号线,无缝衔接大宁、虹口、陆家嘴等繁华商圈.

此外,3条城市快速干道(外环高速、沪嘉高速、中环路)加上周边沪太路、南大路、祁连山路等,形成“综合交通体系”,实现多层次立体交通的无缝出行.

商业方面,南大路TOD与丰翔路TOD(万象汇在建中)双重规划红利,未来将形成约50万方的超级商业集群.其中,华润万象汇(距项目约800米)已启动建设,精品餐饮、娱乐体验等业态,打造南大区域商业新地标.

医疗方面:华山医院北院(三甲)、仁济医院宝山分院,时刻为居者的健康保驾护航.

教育方面,南大实验学校与上师大附小(在建中)双星闪耀,上海师范大学附属中学(宝山校区)、上海大学等学府.(学区划分以政府主管部门及办学方政策确定,开发商不做承诺).

生态方面,约300亩南大中央公园(在建中),相当于28个标准足球场的规模,以生态湖景、森林步道、休闲广场等多元景观,构筑城市罕有的公园豪宅生活圈.目前,公园建设等已完成注水工程,预计2025年底全面竣工,未来将成为业主私享的“天然氧吧”.

市场方面,南大的新房供应主要集中于15号线丰翔路站和南大路站,代表楼盘为中环置地中心望雲和中环铂樾,两个项目都入市在售.

上海宝山中环麓岛

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Shanghai Baoshan Mid-Ring Ludo

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### **上海中环麓岛项目客观分析报告**

**核心评价：** 中环麓岛是一个定位明确、以产品设计和高实得率为核心卖点的中环改善型新盘。其优势主要体现在具体的户型空间和部分设计理念上，但其大部分价值依托于南大智慧城板块的远期规划。购房决策的核心在于，您是否愿意为尚未完全成熟的板块预期和开发商的宣传承诺支付溢价，并承担相应的规划落地风险。

为确保客观，本报告将严格区分可验证的**客观事实**（如规划、数据）、来自开发商的**宣传信息**，以及需要您重点核实的**关键风险**。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

1. **地理位置**：项目位于**上海市宝山区南大智慧城板块**，具体邻近地铁15号线南大路站。该板块是上海“北转型”和“金色中环发展带”的组成部分。

2. **开发商**：由**中建东孚**（隶属中国建筑）开发，为央企背景。

3. **产品与价格**：项目为新建住宅小区，主力户型建面约108-188平方米。首期开盘均价约为**6.6万元/平方米**。

4. **关键宣传点**：开发商的核心宣传围绕 **“PARK-TOD”** （公园+地铁）、 **“超高实得率”** （宣称部分户型达97%-99%）以及 **“全系三阳台”** 户型展开。

#### **二、 基于宣传的核心优势分析**

以下优势点主要整理自开发商释放的信息，其最终兑现程度需以交付为准。

1. **户型空间利用与得房率**：

* **宣传的高实得率**：项目最大的营销亮点是宣称其户型实得率远超市场平均水平（例如，称约130㎡户型实得率约99%）。这主要得益于其“三阳台”、270°飘窗等设计，这些面积在现行规定下有部分赠送。

* **产品的稀缺性**：在上海已出台新规限制阳台面积比例的背景下，此类多阳台、高赠送户型未来可能减少，开发商以此强调其产品的“绝版”属性。

2. **板块的规划前景**：

* **南大智慧城概念**：项目所在的南大板块被规划为市级重点转型区域，定位较高，规划有产业、商业（如华润万象汇）、生态空间等。若规划全面落地，区域面貌和价值有提升潜力。

* **交通便利性**：靠近地铁15号线南大路站，是当前已兑现的核心交通优势。

3. **产品设计与装标**：

* **社区设计理念**：宣传采用“全风雨连廊”、“双下沉式透光地库”、“垂直水院泛会所”等设计，强调归家仪式感和社区互动性。

* **装修标准**：公布的装修配置品牌规格较高，如方太高端集成厨房、东芝/日立中央空调、华为全屋智能等。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

这是评估项目真实价值最关键的部分，请务必仔细审视。

1. **板块发展的不确定性（最大的风险）**：

* **规划落地周期长**：南大智慧城目前仍处于大规模开发建设期。您所见的宣传中的商业、产业、城市界面，在**未来5-8年内可能仍将是工地或蓝图**。前期入住将长期伴随施工噪音、粉尘、商业生活配套不足等问题。

* **预期透支的风险**：当前约6.6万元/平方米的售价，已部分包含了板块未来的规划溢价。若区域发展速度不及预期，房产增值空间和流动性将受影响。

2. **宣传数据的理解与核实**：

* **“实得率”的营销话术**：所谓“接近100%的实得率”是极具误导性的宣传。该计算方式通常将**阳台、飘窗等只计一半或不计产权的面积**全部算入“实得”，与房产证上的**产权登记面积（得房率）** 是完全不同的概念。您必须向销售索要官方备案的户型图，核实**核心筒（电梯井、楼梯）面积**和**套内建筑面积**，才能计算真实的得房率。

* **“热销”的真实性**：所有“现象级热销”、“认购王”的宣传均来自开发商或房产媒体，无法独立核实。购房决策不应以此为依据。

3. **项目自身的特定问题**：

* **超高层住宅的共性缺点**：项目为高层住宅，存在公摊面积相对较大、对电梯依赖度高、未来维护成本高等潜在问题。

* **装标与交付的一致性风险**：宣传中使用“高端”、“旗舰”等词汇，但具体型号、规格、交付范围需在合同中明确。需防范样板间与交付标准不符的风险。

* **周边环境现状**：尽管宣传“公园环绕”，但目前板块整体城市界面仍较原始，部分区域城市面貌一般。需实地感受。

4. **客观信息源缺失**：

* 截至目前，市场上**几乎没有任何独立的第三方评测、已交付楼栋的实景考察或真实业主的长期居住反馈**。您接触的绝大部分信息均为项目营销内容，这是评估该项目时最大的信息不对称风险。

#### **四、 总结与行动建议**

中环麓岛适合能同时接受以下三点的购房者：

1. **认可南大板块的长远（5-10年）规划价值**，并能忍受中期内的“开发阵痛”。

2. **将户型实际使用空间置于最高优先级**，且理解其高“实得率”宣传的本质。

3. **信任央企开发商的交付能力**，并愿意承担期房交付标准的普遍风险。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **实地深度考察**：必须在一个**工作日和一个周末**，分别于早晚高峰驾车及从南大路站步行至项目，亲身体验通勤时间、道路拥堵情况和当前真实的城市界面与施工环境。

2. **索要与核实核心文件**：在售楼处，要求查看 **《商品房预售合同》样本**、**官方备案的户型图**（带尺寸和面积标注）、**装修材料清单**（明确品牌、型号、系列）以及 **《项目不利因素公示》** 。将销售关于“实得率”的口头承诺，与备案图纸上的数据进行比对。

3. **进行实质性竞品对比**：将本项目与**同价位段**的其他选择进行对比，例如浦东周康、闵行颛桥等外环区域，或宝山其他更成熟板块的次新房。对比维度应包括：当前地铁便利性、成熟商业配套、学区资源、社区品质及户型实用性，而不仅是未来的规划。

4. **核实关键配套**：对于宣传中的学校、商业等规划，需通过**宝山区政府官网**查询相关规划文件，切勿轻信口头承诺。学区划分以交付后教育部门公示为准。

**最终结论**：中环麓岛是一个“产品导向型”而非“资源占有型”的项目。它用创新的户型设计来吸引改善客户，但其核心的地段价值严重依赖远期规划。建议您以审慎的态度，将宣传话术逐一落实到法律文件和实地感受上，并做出符合自身居住周期和风险偏好的决策。