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内环内、双轨交地铁盘
保利外滩曜
火热续销中
建面约115㎡3房
单价约12.6-14万/㎡
建面约130㎡4房
单价约13.2-14.4万/㎡
示范区&样板间已开放
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最新示范区效果图如下:
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与衡复风貌区的顶级资产一样,保利·外滩曜立于同样珍贵的土地基因之上:内环、CAZ中央活动区、百年文脉、亿级风貌区....
但在当下的资产配置逻辑中,单一长板已不足以构成坚实的价值基座.
真正的核心资产,必须在土地、产品、圈层、审美、生长性与确定性六大维度上,构建起彼此支撑、无可撼动的稳定体系.
保利·外滩曜的答案正在于此——它并非某个单点的炫技,而是完成了从稀缺基因到生活体验、从当下价值到未来潜力的全维度闭环:
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而这一体系最锋利的落点与直观的体现,正是其碾压级的户型优势.
它可被凝练为四大核心竞争力:其核心竞争力可浓缩为四点:满分空间利用率、一梯一户的纯粹私密、高度自由化的飞机户型、超越期待的精装质感,值得期待!
先简单概括下:
1、超高赠送,实得率碾压传统豪宅!
项目全系户型标配“全屋飘窗(全赠送)+双阳台(半赠送)+独立电梯厅”.
经专业测算,首开的两种户型:
建面约115㎡3房,实得率约93%!常规的同面积产品,也不过约80%上下.
建面约130㎡4房,实得率也95%!常规的同面积产品,也不过约85%上下.
这10%左右的实得率差距,可就是约13-15㎡的面积!
换句话说,相比同面积段的产品,保利·外滩曜直接就是多了一个卧室的尺度感!
如果换算成价格的话,这个多出来的面积,省下了上百万的真金白银!
2、一梯一户、尊享独立电梯厅!
除了套内的赠送面积外,项目打破了“一梯一户是150㎡以上大户型专属”的行业惯例,所有户型标配这一优势,业主拥有平权的入户仪式感.
另一方面,电梯厅还做到三面全明,要知道即便是黄浦顶豪项目,也未必能实现每个户型都拥有全明入户空间,保利发展的这份用心可见一斑.
值得注意,这个梯厅面积有约6-7.5㎡,可塑性很强.
既可当“外玄关”,用来收纳鞋类、行李箱等日常用品或不常用物件,拓展室内储物空间;也能摆放绿植、装饰画等,打造专属入户景观;细节上还预留“一支烟”的位置,让入户空间兼具实用与温度.
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关键,这个空间就是“多享”面积,按同板块的价格来算,相当于赚了约97万!
3、全系标配飞机户型设计,0过道浪费的神户型!
首先,传统户型中约8-15%的走廊面积被彻底释放,并入客厅、餐厅或房间,加上了大量的附赠空间,整个户型实现近乎100%的面积有效利用.
其次,在“飞机户型”带来的无过道优势中,一个最直观的体现便是“宽绰餐厅”的实现:它不仅容纳常规长桌,更能轻松置入一张小圆桌.
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这样的设计,让餐厅因此从一个单纯的“吃饭区域”,升级为家庭的核心社交厅——早餐、茶歇、手工、陪伴孩子作业,多种生活场景在此自然发生.
4、超越期待的精装质感!
关于精装,目前还没有太多的信息公示,但小胖君可以跟大家剧透几点,真的很惊喜:
品牌盛宴
在保利·外滩曜,精装绝非品牌的简单陈列,而是一套「三大国际体系」深度融合的居住解决方案,由五大全球品牌组成的高定矩阵全程保驾护航,旨在兑现风貌区内三种高阶生活场景的无缝融合.
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1.烹饪艺术体系:厨房以嘉格纳专业三件套为核心,搭配博洛尼整体橱柜的收纳美学与铂浪高花岗岩水槽的耐用质感,共同构建出一个高效、悦目且充满仪式感的料理舞台.
2.健康人居体系:从怡口前置过滤到末端直饮的全程净水守护,到博世冰箱对食材新鲜的精准管控,再到大金空调地暖一体机带来的四季如春体感,形成一套覆盖呼吸、饮水与温度的隐形健康屏障.
3.全屋系统化集成:所有设备并非孤立存在,而是在设计之初就纳入整体考量,确保视觉风格的统一与使用场景的静音化,让科技服务于人居,而非干扰生活.
这不仅是精装,更是一套集成化、可感知、懂生活的高定系统.它意味着,从入住的第一天起,您即可沉浸于一种无需二次投入、细节经得起推敲的完整生活状态之中.
昂贵石材运用!
约2㎡玄关拼花采用胜利拱券×全水刀工艺!超高压切割让石材切口平整无崩边,结构更稳定,搭配天然石材的高硬度属性,长久使用依旧光洁如新,省去后期维护烦恼.
黄金贝壳的石材、风声水起曲线金属+背景墙岩板+金属墙布、主卧标配约4.2米超大面宽定制皮革背景墙...
细节控狂喜,居家格调瞬间拉满.
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大量的收纳设计!
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比顶级精装品牌更稀缺的,是对居住者日常生活的深刻洞察.
保利·外滩曜真正践行了“拎包入住”的顶配内涵:
小户型的全屋收纳总量高达约16.23m³,约405个20寸行李箱.
从入户的鞋帽收纳,到厨房的餐厨用具、餐厅的杯盏酒具,再到卫生间的洗漱护肤用品,每一个物品都已规划好其专属位置.
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这一点,在整个上海豪宅圈,都很难见到.
内环内、双轨交地铁盘
保利·外滩曜
首创“四大产品主义”体系
新奢配、新人本、新定制、新她享
从建筑美学、全龄社交、个性定制、女性关怀
四个维度重塑豪宅标准
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双阳台、可改造的飘窗
超高实得率的约115-130㎡小高层
保利·外滩曜的户型附赠空间,其价值远不止于一个“大”字,更在于“大空间”所能承载的强大可塑性.
项目的户型实现了从增加面积到赋能生活的本质跨越.
简而言之,这不仅是空间的慷慨馈赠,更是赋予您自由定义的改造特权.
双阳台:一个可被纳入室内的“弹性空间”.
南向双阳台的设计,远不止于增加面积.
它更是一个预设的改造接口:
可并入次卧:轻松改造为阳光书房、儿童游戏区或茶室,实质性地扩大房间面积与功能.
可融入客厅:打通后,形成更开阔的客厅格局,让景观、采光与家庭活动空间成倍放大.
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其价值在于,它能直接为您搭建出一个储物间或一整面墙的收纳系统.
这很实际:
当别人家为杂物堆积而烦恼时,您已为未来十年的收藏、衣物和记忆预留好了位置.这不是附赠面积,是附赠了一种从容不迫的生活秩序.
全飘窗:非承重墙体带来的“改造特权”
项目的飘窗均是非承重结构,意味着它不是固定的摆设,而是可被优化的资源:
可拆除拓展:移除后,直接增加室内实际使用面积,让家具摆放和空间规划获得更多自由.
可改造为功能体:依据需求,可定制为书桌、沙发座或储物柜,实现零浪费的空间融合.
这对比那些为追求“赠送率”而设、无法撼动的承重飘窗,是一种从设计理念上对真实生活需求的精准回应.
总结而言,保利·外滩曜的附赠空间逻辑是:赋予空间生长的可能,让每一寸面积都能精准匹配业主未来生活的变化.
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其次,我们再来看一下项目首开的两个户型:
于亿级风貌区
珍藏一席极具成长性的理想居所
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首先,保利·外滩曜所在的中央风貌区,是一个由主力半亿起的顶级所组成的亿级风貌区.
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就比如:保利·外滩曜一街之隔,就是主力约3000万起的桐安里.
保利·外滩曜是整个片区目前唯一的小高层&洋房社区.
换句话说,项目建面约115㎡的房源,是整个亿级风貌社区内,最有诚意的上车之选.
而以这个超低的总价,能享受的价值是什么样的?
最有溢价率、抗风险价值的地段.
因为这里的地段与资产,接受了最苛刻、最精明的资本检验.这种共识将形成强大的价值引力,牢牢锁住资产下限,并持续推高上限,实现最坚固的资产护航
亿级的居住圈层.
这个区域将聚集至少2500+亿级/半亿级家庭,形成一个全新的、纯粹的顶级圈层.
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这意味着:
您的邻居很有可能是未来的商业伙伴、智囊、投资人与传承同行者;
您的孩子们的玩伴家庭,其能量与视野将构成下一代起跑线本身;
这里没有无关的窥探与纷杂的流动,物业管理标准将被推至极致,这里拥有极致的安全与隐私.
传承百年的历史文脉.
当上海众多滨江板块竞相展示其现代化的天际线时,中央风貌区选择了一条更为独特且不可复制的路径:它不拆除历史,而是让百年工业文明与当代科创活力在此共生,为圈层人士营造了一个充满故事与张力的生活场.
这里,收藏着上海最硬核、最浪漫的城市记忆.
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这并非博物馆中冰冷的展陈,而是融入日常的、可触摸的鲜活历史:
在亚明灯泡厂诞生的中国第一束灯光下,如今点亮的是滨江会客厅的艺术氛围与家庭的温馨.
从上海钢琴厂传出的第一个音符,到今天已演变为环绕在音乐厅、艺术空间乃至家庭客厅中的优美乐章.
曾伴随周总理见证历史的上海牌手表,其精工细作的基因,已内化为这片土地对品质、工艺与经得起时间考验的价值的极致追求.
住在这里的人们笃信:清晨在树影下慢跑,午后在街角咖啡馆阅读,傍晚漫步于低调时髦的买手店,周末探访名人故居的历史印记...
这才是上海独有的、不可复制的优雅生活和核心价值所在.
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约2000万级
收藏建面约130㎡四房
在虹口、杨浦四房普遍站上2800万级的当下,保利·外滩曜建面约130㎡改善4房,堪称“用温和总价实现一步到位”的稀缺之选.
周边区域改善4房门槛早已高企:
虹口华润和金茂新项目,单价预计15.5-17万/㎡,四房起步165平,总价奔3000万级;杨浦内环中信泰富项目,四房面积或180平起步,总价预计近2800万;静安苏河湾的地块,未来四房总价妥妥3000万以上.
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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 相比之下,保利·外滩曜的130㎡4房不仅面积段更贴合家庭实际需求,总价更是友好太多.
在保证改善品质的同时,让更多家庭能以轻松姿态实现“一步到位”的居住梦想,这份稀缺性,在当下市场中绝对是“且买且珍惜”的优选.
其次,在建面约130㎡以上这一档,说实话每个项目的户型都不差,在这个维度上做突破真的是极难的.
但保利·外滩曜的建面约130㎡的各维度表现,都是碾压级的:
保利·外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%,双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗.
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这个户型的尺度感、实得率、视野、采光等维度,远远超越以往的同面积新房,甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层!
总结一下:
保利·外滩曜是在用高层与洋房的价格,为您的家庭认购一份不可再生的风貌区土地,并在此之上,让您为这片土地支付的每一分钱,都百分百地转化为您可支配、可生长、可传承的生活空间.
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世界豪宅血统
新古典主义美学与华尔道夫式社交仪式
最后,项目的核心价值不仅在于稀贵的地段,更在于其难以复制的物理属性和产品定位,这构成了其作为“地王”的底层逻辑.
第一,稀缺指标:近年内环容积率较低的住宅用地之一.
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上,大多排布超高层或接近百米的高层,居住密度高、视野易受遮挡.
但项目约2.5的容积率,在近年出让的内环宅地中已逼近下限.
这一硬性指标直接转化为实打实的居住价值:更低的建筑密度、更宽的楼间距、更优的日照和更大的景观视野.
更何况,这还是一个由小高层、洋房、风貌别墅组成的社区.
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它代表的是一种在内环近乎绝版的低密生活权.
第二,纯粹圈层:杨浦内环115㎡起步纯粹社区.
整个杨浦滨江,其实从大开发到现在,除了半亿级的风貌别墅外,其他基本都是百平米3房起的产品构成.
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从价值的角度来看,一个纯粹约115㎡+的高端社区意味着:
社区圈层纯粹:全改善业主,圈层纯粹,多为高知高收入群体;
居住环境出众:邻居家庭背景相似,孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴,社区氛围有助于形成良好的集体行为规范;
人均公共资源占有率高:住户少,资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容,无需争抢;
资产价值:高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺.
换句话说,保利·外滩曜是所有目前杨浦滨江社区中,圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择.
第三,美学定调:以思九生洋行笔法,重塑海派新古典主义
保利·外滩曜的建筑设计,是对土地文脉的深度解码与精准回应.
项目以地块内英商电车修理工场为起点,溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品,提炼出两大核心设计法则,实现真正的血脉传承.
形制溯源:承袭外滩经典三段式构图
项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构.
建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次,再现了经典新古典主义的庄重比例.
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细部转译:从历史纹饰到当代语汇
设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感,将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素,进行简化与提炼,转化为符合现代审美与工艺的精致细节.
项目以思九生洋行的设计法则为蓝本,通过形制、细部与空间的三重演绎,让百年外滩的风华,在保利·外滩曜获得当代的共鸣与回响.
第四,时钟会所:引入华尔道夫式的圈层场.
项目的会所,绝非设施的简单集合.
保利·外滩曜以百年华尔道夫“Meetyouattheclock”的仪式为蓝本,将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾,构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”.
这里规划的不是功能房间,而是三种被精密设计的圈层生活场景.
健身中心与律动泳池,是精英阶层保持高效与活力的日常刚需.
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远非简单的健身房.当您的邻居在固定时间出现,并保持高度的自律,这本身就是一道高效的“人群筛选器”.
疗愈氧舱与冥想空间,构成了“精神修复舱”.
一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境.
亲子空间与儿童活动区,是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计.
这是整个社区最具战略价值的“代际社交场”.
您的孩子在此结识的发小,其家庭背景与您的阶层高度同质.这不仅是孩子的玩伴,更是为他们未来构筑的第一层优质人脉网络.
这不仅服务于生活,更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台,让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚.
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2026年4月上海全方面购房政策:
【新房二手房限购贷款摇号】
01上海最新限购政策
02上海最新购房贷款政策
03上海一手/二手房交易流程
04上海买房各税费明细
05上海新房摇号积分制政策
06上海新房摇号积分制常见问题
07上海直系更名/赠予/继承政策
08公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.4.01
上海楼市新政回顾一览:
2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政,买房之前,先要看一下是否有“买房资格”,那么上海的限购政策是怎么样的呢?
2024.06.21日起,上海新房不再以集中公示在网上房地产网站.
2024.7.22日起,上海新购新房与二手房,首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起,临港放松落户政策调整亮点:居转户年限由7年缩短为3年的,新片区工作时间由不低于2年,减少为不低于1年.居住证专项加分:在新片区工作并居住的,满一年积2分,最高积20分.
2024.08.27起,上海执行18年的“70、90”政策正式退出,70.90平小户型新房退出历史舞台,执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米.
2024.9.29上海楼市新政再落地!
(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上.
(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇.
(三)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%.二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%.住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整.
(四)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年.
(五)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求.
2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点,最新利率LPR3.6%.
五年期以上首套房贷执行利率:LPR(3.6%)-45bp=3.15%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.6%)-5bp=3.55%,
商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%,公积金首套2.85%,二套3.325%
(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%)
2024.11.13日起:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税.
增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行.
土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策.
2025.4.28日:上海市住房公积金管理中心发布,在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民,不论户籍,工作单位,有无职业均可自己缴纳住房公积金,缴纳基数为最低270,最高8860元.自2025.6.1日起施行.
2025.5.7日起:降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,二套房贷利率由3.325%降至3.075%.五年内1-5年首套2.10%,二套2.525%.
2025.5.20日:五年期以上首套房贷执行利率(上海纯商贷):LPR3.5%(3.5%)-45bp=3.05%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.5%)-5bp=3.45%,
(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%)
2025.08.25:上海楼市新政五大重点如下:
2025.12.30日:个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.(2026.01.01正式执行)
2026.01.14日:上海最新退个税新政:
自2026年1月1日至2027年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠.
2026.02.25日:上海楼市发布“沪七条:
01.2026.04月上海最新限购政策:
(注:1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签,再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制,(不受环线限制)全上海房产都可以买.)
什么是限购政策中的“多子女家庭”?
答:对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年,认定为多子女家庭(例如一对夫妻,有一个子女已成年,另一个子女未成年,该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”).
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房(例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭,家庭名下已有2套本市住房,按多子女购房条件,该家庭可再购买1套本市住房).(多子女家庭外环内可以多买1套)外环外不限套数
2026.04月上海户籍与非上海户籍(单身或已婚)可以在外环外购买不限套数
(注:非上海户籍需要一年社保或税单即可)
(外环内3年社保买2套,1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套)
02.2026.04月上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下:
商业贷款利率:
2.纯公积金贷款最新执行如下:
03.上海一手/二手房交易流程:
2026.04月上海最新房产税标准:
01.本市户籍纳房产税政策:
免税条件:
计算方法:
*新购房单价≤92536元,税率为0.4%
*新购房单价>92536元,税率为0.6%
02.非上海户籍:
首套免征.购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后,给予人均60㎡的免税面积扣除.
03.外籍人士纳税政策
每年全额(不以人均面积计算按产证面积全部缴纳)缴纳房产税直到卖掉为止.
(以上信息整理自国税总局上海税务局官网,仅供参考,具体政策以官方最新发布为准)
房产税缴纳举例说明:
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起:调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数.
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房,改善居住条件,上海还推出了旧换新政策,内容如下:
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴.
建筑面积30平以下,每套补贴标准2万元;
住房建筑面积30～50平,每套补贴标准2.5万元;
住房建筑面积50～70平,每套补贴标准3万元.
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴.
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