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中海环宇玖章，2.5的容积率，既弃用了中高层，也弃用了高低配，而选择的是100米的大高层的均衡性排布。

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这种规划选择，核心是受到上海新的建筑规范标准实施后户型系统价值提升的影响，高密度建筑形态的选择预计将成为上海接下去的一种新的流行趋势。加上它坐落于真如城市副中心这个普陀未来发展的重点区域，势必成为片区新的标杆

项目规划有8栋25-31F的大高层，首开大概120套，主力是123-176㎡的三至四房，总价在1500-2200万。

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那我们就先说选型：首先，大高下相对高价值的边套比例增加，以30层大高层作为A方案、17层中高层作为B方案来对比，边套占比从B的50%提升到A的72%；新规下边套的价值进一步提升，主要是附赠面积增加，以它的123㎡户型为例，边套单户型的赠送总面积比中间套多了约8%，整体附赠面积提高了13.5%。再加上边套原本就比中间套的溢价更高，以12万元的单价估算，A方案的整盘货值比B方案多了近5亿元。

其次，大高层和中高层之间的户型效能差距也进一步缩小。我们还是以123㎡为例对比A、B方案，旧规下A、B的套内使用面积约为92㎡、98㎡，相差6㎡；新规后通过阳台、飘窗、设备间，总共多送约25㎡，算下来A、B的套内使用面积分别上涨到了117㎡、123㎡，虽然差距还是6㎡，但是旧规下这6㎡能占总套型面积的6.5%，新规后比例下降到5.5%，也就是说新规后中高层的优势被缩小了。

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除此以外，选大高层还有三个通俗的好处：一是大高层因建筑覆盖率低，能释放出更多的空间打造集中式的中央景观，环宇玖章便打造了275米的超长中央景观轴，并构筑了9大公园体系；二是带来了阔绰的楼栋间距，南北最大距离达到60米，采光与隐私都有保障；三是保证了充足的南向面宽，最小户型也能做到4个南向开间，南向面宽约13米，而且所有卧室都在南边，不仅采光通风好，还减少了北连廊带来的隐私问题。

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早前开发商拿地是不配代建绿地的，现在已成为常态，它和中环鹭岛是第一批将口袋公园地下空间私有化的，也是突破建筑规范的做法，预计未来会引领潮流。

环宇玖章打造了2000㎡的会所，一半嵌入了南侧3800㎡的口袋公园，以后还会开挖地下通道直接连通社区和公园。而且从目前的沙盘展示看，口袋公园位于住宅和商业中间，使得社区的专属感更强。

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最后是北设备平台的附赠空间。上海建筑新规出台后，越来越多的项目开始利用北设备间作为附加值，如金茂把设备间改造成房间使用，而本案的设备间是独立空间，额外增加了6-7个㎡。

现在普陀区内，随着真如“一心一谷一廊”规划大力推进，区域发展重心正式转到了真如。作为上海2001年就规划的早期四大城市副中心之一，板块发展分两个阶段：第一阶段的核心是红旗村城中村改造，中海真如境、高尚领域等大型综合体的落地；现在进入第二阶段，2016年铜川路水产市场的关停是一个重要契机。接下来真如翠谷的30万方宅地会陆续出让，这里毫无疑问会成为普陀区未来长期的核心发展引擎。

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就在真如翠谷这个约30万方的城绿共融、创新宜居水岸社区里。

值得关注的是，真如翠谷用了TOD+EOD的创新开发模式：西侧大场浦河和生态公园组成T字形绿轴生态，约8万方的绿化空间形成“丘水绿链”。而环宇玖章南侧整紧挨着仓廪市集，西侧又直面中央丘谷，正好占了规划里的核心优势位。

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真如板块已经连续两年没有新房入市了，供需关系一直很健康。2023年板块标杆项目品尊国际三期，推了706套房源，一年就卖光了，足以看出板块内的置业需求有多旺盛。

现在，位置更好、产品力更突出、附赠空间还更大的中海环宇玖章来了，必定接棒品尊国际，成为新的区域标杆。

最近还有个参考：同样长期断供的另一城市副中心——五角场，片区里新盘项目首开322套，当天就卖掉了将近250套，说明一个长期断供的板块中，首个入市的新房项目，特别是新规盘，能够集中释放长期积累的改善需求，因此我们预计中海也将迎来亮眼的交易表现。

再看板块的发展潜力：真如翠谷规划的5块宅地已成交了3块，中海拿地后的2个月，西侧宅地的成交价就上涨了约10%；整体大片区土地价格将呈现上行态势，进一步带动新房价格的提升。

总的来说，在这个项目里，我们看到了中海开发能力的引领性作用， 对于未来上海的宅地，都会学习并应用他们在这个项目里的三个创新，一是建筑选型大高层、二是口袋公园地下空间的私有化、三是北设备平台的附赠空间。

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