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项目名:万业紫辰苑·博萃

开发商:万业集团

板块:宝山杨行

类别:高层

物业公司:上海万业

房屋类型:住宅

总户数:262套(可售)

容积率:2.2

绿化率:40%

车位配比:1:0.72

交付标准:毛坯

产权年限:70年

上海宝山万业紫辰苑

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Shanghai Baoshan Wanye Zichen Garden

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Viewing Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Wanye Zichen Garden: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, prices, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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「万业紫辰苑·博萃」共计推售172套房源

A1户型:建筑面积约125㎡

A2户型:建筑面积约87㎡

A3户型:建筑面积约125㎡

板块示意图:

A1户型125㎡三房两厅两卫东边套

标签:实用型改善

点评:非常正气的大三房,全明通透,主卧套房设计,并且属于东边套,尤其推荐,建议预算充足的用户首选.

A2户型87㎡两房两厅一卫中间套

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标签:上车户型刚需

点评:属于比较舒适性的大两房设计,空间利用率非常高,稍显遗憾的是,作为中间套,南北不通透;当然,400万能够上车机会还是很难得的.

A3户型125㎡三房两厅两卫东边套

标签:舒适性改善

点评:非常方正的改善三房户型,和A1非常类似,仅仅在主卧套房的设计上,做了步入式的衣帽间;实际居住感受将非常不错,同样属于强烈推荐.

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1️⃣优质上市企业:万业的房产项目在上海有着万业紫辰苑、中远两湾城、万业新阶、万业梦立方等,苏州有着万业湖墅金典.

2️⃣优越交通畅达:

地铁方面,项目旁有着3号线江扬北路站(1.1km)以及1号线富锦站(1.3km).项目位于两个站中间位置.此外,周边还有在建中的地铁19号线和上海北站(北沿江高铁站,1km)

3️⃣优势价格钜惠:臻藏平墅,限时钜惠,抢先先机,稍等即逝

4️⃣优质商圈乐享:9000㎡的社区商业(万业集市).紫辰集市生活广场(200m)、远洋生活荟(800m)、金悦生活广场(950m)、安达曼广场(1.3km)、丽都广场(1.5km)等.宝山高铁合生汇tod商业(1km在建)便捷生活触手可及

5️⃣花园平墅户型:超大附赠空间,满足对平墅的所有想象

6️⃣优质现房无忧:实景现房,款清交房,即买即住

7️⃣优选板块规划:杨行核心,白沙公园一路之隔,居住氛围浓厚,乐居生活

8️⃣宝山核心板块:距项目1km的宝山高铁合生汇tod商业地块2027年6月竣工交付

9️⃣优品在售房源:花园平墅,超高得房率,一梯一户,板式结构,南北畅通,采光通透

🔟优龄教育资源:上师大附属宝山实验学校(九年一贯致)➕紫辰实验幼儿园

区位图:

上海宝山万业紫辰苑

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### **上海宝山万业紫辰苑楼盘客观分析报告**

**核心定位：** 万业紫辰苑是宝山区杨行板块的一个大型、成熟居住社区。其核心价值在于提供一套高绿化率、生活便利的现成生活方案，主要服务于注重实用性和性价比的刚需及首次改善家庭。与您之前关注的市中心顶级豪宅项目有本质不同，其优劣势均围绕“成熟居住区”这一特质展开。

以下分析基于可验证的社区信息与市场反馈。

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#### **一、 核心优势：成熟社区的居住性价比**

1. **突出的社区内部环境**：

* **高绿化与宜居氛围**：小区绿化率高达**40%**，显著高于周边小区。内部设置有公园、健身场所及儿童游乐设施，整体环境维护较好。对于有老人和小孩的家庭，这是一个显著优点。

* **户型选择多样且实用**：户型覆盖约**68㎡两居至278㎡六居**，选择面广。主力为南北通透的**58-95㎡两居室**，适合刚需。楼间距约50米，采光有保障。

* **物业管理尽职**：物业在保洁、绿化修剪、设施维护方面工作较为到位，有安保24小时巡逻和门禁系统。

2. **日常生活配套便利**：

* **基础商业完善**：步行可达联华超市等便民店铺，满足日常所需。约800米至1公里处有**金悦生活广场**，提供集中商业。

* **教育资源环绕**：周边幼儿园至高中学校众多。**宝山区紫辰实验幼儿园**就在小区300米内，接送极方便。同达小学、月浦实验学校等均在约1.5公里范围内。

* **休闲与交通**：靠近**白沙公园**，便于休闲健身。自驾便利，近上海绕城高速入口。公共交通依赖公交，可接驳地铁。

#### **二、 核心劣势与风险：大型社区的固有局限**

1. **地段与通勤的硬伤**：

* **地铁距离尴尬**：小区距**地铁1号线富锦路站或3号线江杨北路站约800米至1公里**，步行需10-15分钟。这在风雨天气或日常通勤中是一个切实的痛点，不符合“地铁房”标准，对依赖轨交的上班族不友好。

* **板块能级限制**：位于宝山杨行，属于外环外区域。其地段价值、城市界面和发展上限，与您之前咨询的市中心项目有巨大差距，房产的增值潜力和金融属性较弱。

2. **社区管理与品质的挑战**：

* **停车矛盾突出**：这是最显著的缺点。小区**地上无固定车位**，尽管有地下车位，但部分业主随意停车导致通行不便。车位比约为**1:0.36（B区）至1:0.21（C区）**，严重不足。

* **人员流动性高**：小区**租客较多**，人员相对复杂，可能影响社区的稳定性和邻里氛围。

* **部分房源临路噪音**：尤其是C区靠近白沙园路的楼栋，可能受到交通噪音影响。

3. **产品与房龄**：

* **房龄较长**：小区B区于**2010年**竣工，C区于**2014年**竣工。外立面及内部公共设施已有一定年代感，未来可能面临老化问题。

* **医疗配套不便**：距离最近的综合性医院（上海中冶医院）较远，约2.8公里，日常就医不够便捷。

#### **三、 总结与针对性建议**

**万业紫辰苑是一个优点和缺点都极其分明的“工具型”住宅。**

* **它非常适合以下人群**：在宝山本地工作或对通勤时间不敏感；预算有限的刚需上车家庭；极其看重社区内部绿化环境和家门口幼儿园便利性；能接受以自驾或“公交+短步行”为主要出行方式的购房者。

* **您需要极度谨慎如果**：工作通勤严重依赖轨道交通；对社区的私密性、纯粹性和房产的增值潜力有较高要求；无法忍受停车难的问题；追求的是新兴板块的规划红利或顶尖的居住品质。

**您的决策行动清单：**

1. **实地通勤测试**：务必在工作日早晚高峰，从小区门口步行至富锦路地铁站，亲身体验通勤感受。

2. **排查噪音与停车**：重点查看意向楼栋是否临街，并在晚间实地感受噪音。向物业和业主详细了解当前实际的停车解决方案和矛盾程度。

3. **对比同板块竞品**：将它与杨行板块更新的商品房小区（如四季都会、大华公园荟等）进行对比，权衡房龄、品质、价格和物业之间的得失。

4. **明确自身核心需求**：这是最关键的一步。请确认您购房的首要目标是“低总价解决居住功能”，还是“追求资产属性和居住品质的提升”。这直接决定了万业紫辰苑是否在您的选择范围内。

总而言之，它不是一项闪耀的“资产”，但可以是一个实用的“家园”。是否选择它，完全取决于您的首要需求与它的核心功能是否匹配。