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杨浦滨江九宫格项目

「中建壹品·外滩元境」即将入市！

主力面积段包括约81-268㎡户型

上海首个全精装风貌洋房社区

售楼处提前线上预约中！

上海杨浦中建外滩元境

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杨浦区定海社区I9-01地块(大桥街道90街坊)历史风貌保护项目案名官宣【外滩元境】,近期这个滨江低密纯新盘设计方案正式公示!

地块名称:杨浦区定海社区I9-01地块(大桥街道90街坊)

土地性质:住宅

占地面积:约21211㎡

容积率:1.4

计容建筑面积:约29695㎡

楼面价:76000元/㎡

限高:12米(局部不超过15米)

配建要求:5%公共租赁住房

精装要求:全装修比例为100%(三层及以下的低层住宅无装修要求)

上海杨浦中建外滩元境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中建外滩元境售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中建外滩元境售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】该地块是通过风貌遴选方式出让的,按照以往惯例,风貌地块多半都会做成别墅产品总价也会“不可控”,中建壹品另辟蹊径,主打3层的洋房风貌,另有3套2层联排别墅.

项目地处杨浦滨江大桥东侧“九宫格”内,紧邻内环,与在建的华文总部及美团综合体仅一步之遥.

杨浦滨江大桥东九宫格规划示意图

整个九宫格区域统一规划为低密度风貌住宅用地,与滨江科创龙头相互辉映,区位价值卓越.

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亮点1:层高预计在3.3-3.6m

3层的住宅高度在10.5米,那么每层层高至少也有3.3m甚至更高;2层住宅高度在7.2米,每层层高能有3.6米,属于目前市面上新盘层高的一梯队了.

亮点2:创新退台式洋房,户户有附赠

和那些市面上“洋房平层”相比,退台洋房最大的区别在于“退台式”设计,即每上一层就有一个退出空间,使每一个楼层都能有一个露台或花园,构成“户户有园”的生活空间.类似下方示意图,供大家参考~~

从内部空间体系来看,地上三层,层高分别是3.6米、3.3米和3.3米;每个单元一梯两户,每户均拥有类独立电梯厅;一楼带地下室及庭院,并通过创新退台式设计为二楼和三楼打造私家空中花园,形成户户有花园的墅居生活方式.

效果示意,仅供参考,以开发商公告为准

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亮点3:面积段包括81-268㎡(仅供参考),总价颇具冲击力.

据测算面积段最小81㎡起步,大概率1000万起就能入住滨江洋房,很有竞争力的价格.

风貌洋房,这一产品形态在上海楼市中尚属首例,甚至在全球范围内也难觅先例.

我们先用几张图来快速概览下其与众不同之处.

从建筑布局及风格特色来看,保留了低密风貌住宅街巷里弄的格局,以及露台铁艺栏杆、孟莎屋顶及老虎窗等建筑构件,彰显上海海派文化独有的味道和“腔调”.

规划效果示意图,过程稿仅供参考,以开发商公告为准

其他细节做得也不错,比如保障房设置单独出入口,将不利因素(KP站)集中在社区外围,地面未设垃圾站;15号楼一层设置架空层活动空间;地库出入口分流等.

户型图如下:

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主力洋房户型过程稿如下:

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风貌建筑的风骨、平层户型的舒适、别墅级的功能附赠——这三者的结合,使外滩元境对传统高层住宅及普通洋房形成碾压式的降维打击!

更狠的是,洋房主力建面为一楼约174㎡,二楼约138㎡,三楼约128㎡;另外还有一些建面约80-115㎡的小户型洋房.

担心小户型面积太小,功能性不够?看看这个建面约86㎡小户型的户型图过程稿,就知道答案了.

这意味着,总价约1000万出头,即可入驻杨浦滨江九宫格风貌区.最大的洋房户型建面约174㎡,实得面积可能达到约350㎡左右,总价也仅控制在两千多万级别,极具冲击力.

上海杨浦中建外滩元境

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1.年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2.职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3.征信要求：

逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1.基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2.可抵押房产类型及成数：

住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3.不可抵押房产：

无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1.公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2.无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1.企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2.高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3.急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4.多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5.全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6.征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7.需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1.借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2.无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3.注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1.银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2.金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3.民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。