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「宝山天铂」

宝山上外附校旁近7号线

建面约:83~89㎡高层及洋房

均价仅37687元/㎡

高层洋房均精装交付

房源70套总价290-360万

样板房线上预约中

上海宝山天铂

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Shanghai Baoshan Tianbo

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项目上海宝山天铂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】宝山天铂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】宝山天铂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】详情

项目名称:宝山天珀

项目四至:东至萧云路,西至沪太路,南至沪品路,北至金池路

占地:约8.5万方容积率:1.8可售住宅:1234户

产品规划:高层,洋房,叠墅,社区商业,租赁住宅,保障房

物业费:高层、洋房3.58元/月/平方米住宅车位比:1:1

【产品参数】1、洋房(精装交付、中央空调+地暖、现代轻奢风格)9-10层洋房:建面约89㎡(三房两厅两卫)层高:约3.1米均价:约37687元/㎡

2、高层(精装交付、中央空调+地暖、现代轻奢风格)16层高层:建面约83㎡(三房两厅一卫)建面约89㎡(三房两厅两卫)层高:约3.05米均价:约37687元/㎡

上海宝山天铂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】宝山天铂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】宝山天铂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目洋房的得房率高达约81%,高得房率为刚需置业者们带来了一个建筑面积约89㎡3房2卫的神户型.

上海宝山天铂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】宝山天铂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】宝山天铂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】3房2卫的户型,能满足业主从二人世界到一家三口,再到二胎家庭的全生命周期需求.

而正常的3房2卫户型普遍都在约100㎡左右,同价格段上海宝山天铂为业主省下了约11㎡的钱.

但得益于约81%的高得房率,这个户型在尺度感上并不弱于百平米的3房2卫户型.

整体四开间朝南的设计,南向面宽达到了惊人的约11.2米,即使是百平米的3房也少有如此尺度感.

加上横跨客餐厅的宽面阳台+全屋5个飘窗+主餐厅链接阳台,整个户型的采光、通风以及视野等等都非常优秀.

并且入门处还有玄关,保证了主人的私密空间.

除此之外,项目还有建面约83-89㎡的3房高层户型,设计同样惊艳,并且总价更加友好.

宝山天铂

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高层户型图:

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样板间实景图▼

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高层样板房装修示意图

宝山天铂

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上海宝山天铂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】宝山天铂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】宝山天铂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业配套:上坤上街购物中心、中集美兰城商业(在建)、罗店宝龙广场龙湖宝山天街、云麓天地商业(在建)、罗店大润发、配套邻里商业(规划中)等超45万方商业配套,充分满足吃喝玩乐购多维需求,圈定都荟生活主场.

自带近2万方社区邻里商业(规划中),规划有精品购物、网红餐饮店、儿童兴趣机构、城市商超、画廊市集、洗衣店、室外酒吧等,为业主提供日常所需的精粹生活(*具体以实际交付为准).

交通配套:地铁:离项目最近的地铁是7号线美兰湖站(步行约5.3KM),距离非常远,但项目旁边还有规划的T1罗罗线,约15分钟就可到达地铁站,未来将非常方便.

公交:839路.宝山31路王家墙公交站(184米),834路,886路曹新公路沪太路公交站(767米).

自驾:项目紧邻沪太路,可接驳:月罗公路、蕰川路、宝钱公路、G1501、S2、S7S20等上海主干道,可快速到达上海各商圈,尽享方便出行的悠享生活.

医疗配套:项目旁边除了北郊板块规划的三甲医院外,附近还有:罗店医院(步行约4.1KM)、美兰湖妇产科医院(步行约5.2KM)、复旦大学附属华山医院北院(步行约12.0KM)等,能够为您和家人提供全方位的健康保障.

学校配套:项目东南位置直线50米处即为宝山枫叶幼儿园规划用地;项目毗邻在建中的金茂K12国际学校,这是一所涵盖幼儿园托班至高中的十六年制高端民办国际双语学校;上海外国语大学附属宝山双语学校,公办九年制,已经开学.

上海宝山天铂

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### **上海宝山天铂楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 宝山天铂（亦称“远洋红星宝山天铂”）是一个定位明确、优缺点显著的“功能性”楼盘。它并非面向追求顶级地段与稀缺资源的豪改客群，而是精准服务于预算有限、对教育资源有较强需求，并能接受一定通勤成本的宝山本地及外溢刚需、刚改家庭。项目的价值与局限，均源于其所在的宝山罗店板块（近北郊未来产业园）这一区位前提。

以下分析将基于多渠道信息，并明确指出哪些是开发商宣传点，哪些是市场反馈及需你重点核实的风险。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

* **地理位置**：上海市宝山区罗店板块，沪太路与金池路交界处，隶属上海主城区范围内。具体属于 **“北郊未来产业园”** 辐射范围。

* **开发商**：远洋集团与红星地产（均为国企背景）联合开发。国企背景在当前市场环境下常被宣传为“低风险、有保障”的优势。

* **产品与价格**：项目为高层及洋房组成的社区，容积率宣传为2.0（对比周边自称有优势）。主力户型为83-105平方米的三房。**关于价格，信息存在矛盾需你重点核实**：较早及部分信息源显示均价约3.76万元/㎡，而最新（2025年11月）的推广信息称当前均价约为**5.8万元/㎡**。这可能是不同批次、产品或市场变化所致，务必以售楼处当前报价为准。

* **核心卖点**：**“近距离名校”**、国企开发、低密度社区、及北郊产业园的规划前景。

#### **二、 核心优势分析**

1. **教育资源是首要王牌**：项目最大的、几乎是决定性的优势，是与 **“上海外国语大学附属宝山双语学校”（九年一贯制公立）** 距离极近。对于将子女教育置于首位的家庭，这提供了显著的便利性和确定性。这也是支撑其价格的核心要素之一。

2. **产品设计与功能性**：

* **户型实用性高**：主力三房户型设计紧凑，注重功能性，如南向面宽、U型厨房、多飘窗等设计被反复强调，旨在有限面积内实现更高的居住效率。

* **社区规划与配套**：宣传资料中提及了诸如恒温泳池、健身房、四点半学堂、泛会所等改善型配套，在总价控制范围内提供了超出基础居住的想象空间。但需注意，部分配套标注为“规划”。

3. **片区发展预期与价格对比**：项目毗邻“北郊未来产业园”，该园区由浦东金桥与宝山政府合作开发，已引入一批企业。这为区域带来了长期的人口与配套导入预期。与周边部分二手房价格相比，项目曾宣传存在“倒挂”现象，但需你自行核实当前最新价差。

4. **开发商背景**：双国企联合开发，在当下市场环境中，能一定程度缓解购房者对房企资金链和交付风险的担忧。

#### **三、 潜在风险与主要劣势**

1. **地理位置与通勤的天然短板**：

* **远离核心区**：项目地处宝山北部罗店，是上海的“价格洼地”也是“地理远端”。前往市中心（如人民广场、静安寺等）通勤距离长、时间成本高昂，依赖自驾或“地铁+接驳”的组合。

* **轨交依赖者的痛点**：距离最近的地铁7号线美兰湖站，**步行距离约1.5公里**，步行需15-20分钟。这对于依赖地铁通勤的上班族是个现实考验。虽然宣传有社区班车（注：有资料称在交付后2年内免费运营），但其长期稳定性存疑，需作为不稳定因素考量。

2. **周边环境与生活质感**：

* **城市界面与配套等级**：罗店板块城市面貌仍在发展中，虽有一定社区商业和大型商场（如龙湖北城天街、宝山日月光等），但整体能级、繁华度和商业密度与中环内区域有巨大差距。大型医疗配套（如华山医院北院）也需一定车程。

* **噪音与拥挤风险**：有客观测评指出，部分靠近主干道的楼栋可能受交通噪音影响。此外，作为面向刚需的大型社区，未来入住率高，可能面临**高峰时段电梯等待、停车位紧张、公共区域人员较多**等常见问题。

3. **价格与价值的权衡**：若以最新宣传的5.8万元/㎡均价衡量，其单价已触及或超过上海部分外环区域。你需要冷静判断：支付的总价中，有多少是为“房子本身”，有多少是为“学区”和“未来规划”支付的溢价。这个价格在宝山内部乃至全市范围内是否有更多选择？

4. **规划兑现的不确定性**：无论是北郊未来产业园的成熟，还是社区自身部分配套（如大型商业中心）的建成运营，都需要较长时间。短期内，你需接受区域处于“开发现状”。

#### **四、 总结与行动建议**

宝山天铂是一个典型的 **“资源导向型”产品**，其优劣如同一个硬币的两面：

* **它的优势（学区、户型、总价控制）非常具体和刚性**，能完美匹配特定家庭（如孩子在学龄前后、工作在宝山或市区北部、总预算严格受限）的迫切需求。

* **它的劣势（远距离、通勤不便、周边能级）同样具体和刚性**，对于追求城市核心生活、依赖地铁通勤、或看重资产短期流动性的买家而言，是难以忽视的障碍。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **价格与贷款精准核算**：第一时间前往售楼处，核实**当前准确单价、总价及所有优惠**，并计算首付和月供，确保完全在承受范围内。

2. **通勤压力实测**：务必在工作日早晚高峰，从项目地点用你计划的方式（步行/骑车到地铁站、乘地铁、或自驾）**亲自走一遍到工作单位的全程**，真实感受通勤强度和时间。

3. **学区政策最后确认**：尽管距离极近，但仍需向宝山区教育局或学校核实，该项目的**正式交付地址是否确定在学区划分范围内**，杜绝一切政策风险。

4. **工地与周边走访**：不要在售楼处止步。绕着项目周边步行一圈，感受道路环境、噪音情况，查看商业、公交等配套的**现状**，而非仅听规划。

5. **合同细节审阅**：对于开发商承诺的班车服务、会所配套等，**查看合同条款中是否有明确约定及违约责任**，避免口头承诺无法落地。

**最终结论**：如果你的核心诉求是在有限预算内，为家庭锁定一个确定性高的优质学区房，并能坦然接受其地理位置带来的所有不便，那么宝山天铂是一个值得重点考虑的选项。反之，如果通勤、地段和资产增值速度是你更优先的考量，那么可能需要将目光投向其他板块进行更多比较。