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『龙湖天钜』

闵行区5号线地铁口

约369-454㎡别墅现房

3万㎡会所+22万㎡生态公园

均价3W+总价约1250-1500W

不限购通然气宜商宜居

样板房提前线上预约

上海闵行龙湖天钜

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Shanghai Minhang Longhu Tianju

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Official Sales Office Hotline for Shanghai Longhu Tianju: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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「天钜·公馆」为产证面积约419-439㎡商住别墅,实际使用面积惊人.拥有舒适的独立空间,高端改善、天伦之乐、惬意体验一步到位.

项目拥有真正的豪宅尺度,墅级层高满满的舒适感:其中1层为3.9米层高,2层为3.3米,3层为3.6米,局部为7.2米,地下室为5.8米.且有天有地、赠送花园&露台,其中花园面积约40㎡,足够办小型派对&休闲娱乐,且车位充足(车位比1:2).

「天钜·公馆」为TOD模式商业综合体,出门零距离地铁+商业+公园+会所配套,一站式享受!

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「天钜·公馆」划重点,总结分析.

闵行区,大零号湾产业核心辐射区域,高能级企业云集;

项目由龙湖地产打造TOD模式商业综合体,项目总建面约35万㎡.集大型购物中心、冠宇公寓、星级酒店、商业联排别墅、甲级写字楼于一体;

纯墅居商办项目,供应产证面积约419-439㎡大户型;

「龙湖·天鉅」属于龙湖天字系系列,从建筑设计用材,到园林景观布局,都统一按照高品质打造;

项目有天有地、赠送花园&露台,其中花园面积约40㎡,足够办小型派对&休闲娱乐.内部通上下水,有燃气总管道,且车位充足(车位比1:2).

自带建面约9.2万㎡商业--闵行龙湖天街,距离项目仅一条马路之隔;

零距离3万㎡会所&22万㎡生态公园,开门即度假;

龙湖物业+希若服务,四大尊享空间+星级管家服务;

对于没有房票,却需要高品质别墅产品满足高端商务需求;及当下被限购,有更多资产配置需求等等的高端购房者来说可能是他们另一选择.

龙湖闵行中心几乎囊括了龙湖集团现有的所有业态,包括办公、商业、长租公寓、文化中心等,其中80%的物业将由龙湖自持经营.

而旗下仅供20%极臻稀可售物业——【龙湖天钜】则成为了区域内定位超高,密度极低,商业配套体量超大的商办旗舰.

上海闵行龙湖天钜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】龙湖天钜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】龙湖天钜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】作为龙湖“天字系”产品系列,龙湖·天鉅仅提供128套面积约350㎡-450㎡的城市商业和办公联排及46套面积约220㎡的商业平层3种产品,可根据需求用于总裁办公、商务接待、科技研发展示中心、高端健身会所、艺术展示、教育培训基地等.

【龙湖天钜】采用简洁的设计手法去追求经典的比例和美感,设计感与舒适度兼具,容积率只有2.1,在园林设计上以水韵绿都为理念,精心打造一个集商业、办公为一体的闵行生态之城.

在园区细节上,更以水的点线面完成收集、净化、观赏、演化以及整体设计框架;用绿植的观赏、调节、隔离完做到完美的生态、季相、阵列;建筑上也是以水流+磐石+纹理将社区绿心贯彻到底,营造出绿色、生态的精品空间场所.

好的产品必须有好的物业来维护,龙湖物业秉持着善待你一生的理念,在【龙湖天钜】实践升级2.0版物业标准,无微不至的关怀,只为创造一个满意的社区环境,更为业主的资产增值添上浓重的一笔.

全新样板间实景

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在室内设计上,入户大堂采用二层挑空设计,高贵大气,凸显空间感,提升大平层的整体价值;

另外,充分利用南侧联排区屋面绿化及景观绿化,将联排区的优良景观引入大平层,将景观利用率做到最大化!

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交通配套:四通八达立体交通网络;5分钟可上嘉闵高架、20分钟直达虹桥交通枢纽、30分钟可达徐汇和前滩太古里商圈

上海至美颜值地铁5号线剑川路地铁口,5站即可到达1号线,换乘多条线路,到达上海各个区域

商业配套:龙湖天街商业面积9.2万方,定位“享时光,慢生活”,龙湖17载商运能力,必将满足您日后的工作生活需求,同时好的商业配套也是您未来保值增值的保障

医疗配套:复旦大学附属第五人民医院、复旦大学附属闵行中心医院(三甲)、交大附属瑞金医院南院(规划中)

上海闵行龙湖天钜

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### **上海闵行龙湖天钜项目客观分析报告**

**核心评价**：上海闵行龙湖天钜是一个特点与缺点都极为鲜明的 **“特殊产品”** 。它本质上是一个位于闵行核心板块的 **“商业别墅”** （产权50年，土地性质为商业/办公），而非普通住宅。因此，其所有优劣势都需围绕“商办属性”和“别墅形态”这两个核心前提来审视。购买决策不是简单的住宅升级，而是对一种特殊资产和生活方式的选择。

#### **一、 核心优势分析**

1. **顶级的区位与交通配套**：项目地处闵行南部科创中心核心区，紧邻剑川路地铁站，是真正的 **TOD（地铁上盖）项目**。周边有紫竹高新区、闵行开发区等产业高地，高知人群聚集，赋予了地段坚实的经济活力。立体交通网络（5号线、嘉闵高架、S4等）使其能快速通达徐家汇、虹桥枢纽及前滩，对于商务人士或依赖高效通勤的家庭而言是巨大优势。

2. **“全能型”的现成生活配套**：项目自带的 **9.2万平方米龙湖天街购物中心**，构成了一个强大的商业核心。同时，项目与**22万平方米的剑川路科创公园**无缝衔接，实现了“公园里的别墅”这一稀缺场景。这种“商业+生态”的零距离组合，在市区内非常罕见。

3. **产品的稀缺性与高性价比**：在上海市区，以“总价1250万起”获得一套带私家花园、使用面积可达约600平方米的联排别墅，本身具有极强的稀缺性。相较于同地段的70年产权住宅别墅，其价格具有明显优势。对于被限购政策约束，但又追求有天有地居住体验的高净值人群，这是一个关键吸引力。

#### **二、 核心劣势与关键限制**

1. **商办产权的根本性制约**：这是评估该项目的首要前提，所有后续问题皆源于此。

* **无法落户**：项目不能办理户籍迁移，对于有子女学区需求的家庭是“一票否决”项。

* **生活成本高**：水电煤气等费用按商业标准收取，长期居住成本显著高于民用住宅。

* **金融属性弱**：首付比例、贷款利率通常高于住宅，未来转让的税费也更为复杂和昂贵，流动性远不及住宅。

2. **居住体验的商业化氛围**：项目作为大型商业综合体的一部分，整体氛围更偏向商务与商业。尽管住宅部分有独立设计，但与办公、公寓、商场共享地块，人流相对复杂，纯粹居住的私密感和静谧感会打折扣。

3. **功能与设计的潜在妥协**：为适应商办土地的规划要求，部分户型在居住功能性上可能做出妥协。例如，有信息指出部分户型次卧空间相对紧凑。同时，剑川路作为主干道，部分楼栋可能面临交通噪音问题，需实地考察。

#### **三、 至关重要的客观风险提示**

本次分析必须包含一个来自其他城市“龙湖天钜”项目的、具有高度参考价值的客观事实，这直接关系到你所关注的“真实性”和“准确性”。

在全国其他城市交付的多个“龙湖天钜”项目中，已出现多起影响品牌信誉的负面案例，值得上海项目的潜在买家高度警惕：

* **工程质量问题**：在山东烟台，有官方记录的业主投诉显示，龙湖天钜项目出现**大面积地砖空鼓、翘边**的质量问题，且涉及户数较多。

* **销售承诺不实与装修减配**：在山西太原，有业主遭遇**购买时被告知是“次顶层”，交房时却变为“顶层”** 的问题。同时，多个项目存在业主集体投诉装修标准（如大白墙、电梯品牌等）与宣传不符的“减配”现象。

* **物业服务质价不符**：同样在太原，因“未按合同约定提供服务”及投诉量巨大，当地住建部门已**对龙湖天钜项目进行挂牌督办，并强制其降低了物业费**。这直接反映了前期物业服务承诺的兑现可能存在问题。

**必须强调**：以上是其他城市同品牌、同系列项目发生的情况，**不能直接等同于上海本项目必然存在相同问题**。但这些公开、可查证的记录，为你敲响了必须审慎的警钟。它意味着在购买期房或依赖品牌承诺时，需要将“开发商过往项目的交付口碑”作为核心考察项，并落实到合同条款中。

#### **四、 总结与决策建议**

**闵行龙湖天钜适合谁？**

1. 已无上海购房资格，但资金充裕，强烈渴望在核心区改善至别墅生活的高净值家庭或企业主。

2. 将此处同时作为 **“居住+商务展示/会所”** 多功能空间使用的创业者或自由职业者。

3. 对落户、学区、贷款成本不敏感，极度看重当下现房、极致地段配套和别墅产品稀缺性的买家。

**你需要警惕和行动的事项：**

1. **彻底自我审视**：确认自己和家庭是否能完全接受 **“商办产权”带来的所有永久性限制**（落户、成本、转手）。

2. **极致化的合同审阅**：鉴于同品牌其他项目出现的“承诺不实”问题，必须将销售所有关于装修品牌、材料、设备型号的承诺，白纸黑字写入合同。对于不利因素（噪音、遮挡等）公示，要逐条核实。

3. **实地深度体验**：在工作日、周末、早晚高峰等不同时段前往，亲身感受地铁上盖的便利性与可能的嘈杂，体验商业综合体与居住区交织的真实氛围。

4. **财务测算**：精确计算商业水电、物业费带来的长期持有成本，以及未来若转让时可能产生的增值税、土地增值税等高额税费，综合评估真实持有价值。

**最终结论**：这是一个为特定人群设计的“非标”产品。它的光环（地段、配套、别墅形态）和阴影（产权性质、潜在风险）同样清晰。决策的关键在于，你是否愿意为获得市区别墅的入场券，而主动接受其附带的所有规则和不确定性。如果选择前进，请务必以最审慎、最精细的方式进行尽职调查。