房住不炒!终极改善已成楼市新一代弄潮儿

在刚刚闭幕的十九大中，“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位”再次被提出，住房的去投资属性意义明显。同时，住建部部长明确表态，将长期制定“房地产长效机制”，保持房地产市场的长期稳定。

无疑地，房产属性已经从居住加投资走向了纯粹的居住，这对于苏州购房者又有着怎样的指导作用？

调控从严 多套资产合并大势所趋

在上一轮房价暴涨时期，高杠杆模式本质上就是以小博大的炒房逻辑，短时间内获取较高投入产出比是较为容易的。

然而随着全国楼市的政策收紧，苏州也在去年调整了购房政策。目前本市户籍居民限购3套、非本市户籍限购1套，并且首套首贷比例在30%、二套为50%、三套为80%。

尽管这样的政策已经十分严格，但刚刚落幕的十九大再一次坚持了“房住不炒”的定位，今后的政策将进一步以维稳为主，并将出现通过价格管理使购房者炒房欲望下降、增加持有成本以及增加交易费用的三大趋势，也注定了多套非优质房产并无太大意义。

新房价格止涨，对于大部分家庭的资产涨势也被限制。如今的购房者中短线投资者越来越少，投机性购房几乎消失，也正是多套资产合并的大好时机。

刚需→改善、投资→资产、现金+高杠杆→置换+低杠杆，已成为目前置业的新趋势。

财富急剧增长 改善需求迫切

购买力的转变是近两年购房者较大的变化，一大部分，是来自于巨大的政策红利。随着苏州大城时代的到来，一核四城模式逐渐成型，越来越多的财富以土地征收的形式转移到个人手上。城镇化的速度越快，则积攒于百姓手中的购买力也越强。

以一则真事为例，苏州户籍拆迁者，每户人家获赔580万价值的房产。以租金、年薪总计，一对夫妻年收入可轻松破20万。从前的购买力，很长时间停留在工资收入领域，而今资产性收入也成为了家庭收入的重要组成部分。

目前来看，园区的优质房源已顺理成章地成为了财富迅速增长的购房者置业优选。

园区跨入资产置换时代

随着2015年苏州房价的一轮又一轮上涨，尤其是前两年，“买房”已经成为了人们茶余饭后的话题。“你知道吗？XXX家的房子又涨了！”“他们家房子一年涨了100万，换成工作要多少年？”“咱们家的几十万也够付首付了！”

在市场极度疯狂的两年，大量的不管是工资收入还是资产性收入，跟随大量的市场和舆论导向，都极大比例地投入进了楼市。

在购房者资产没有削弱的前提下，经过了近些年园区从“主力置业区”到“房荒区”的地位变迁，排名前列轮园区置业周期已经走到了尽头，园区的新房刚需时代也已经完结，首改、再改成为了当下园区的主流。

（链家网截图）

玲珑湾，曾是苏州园区发展迈向湖东的排名前列步，也见证了湖东的十年发展之路。尽管有着优越的区位、丰富的社区配套、较大的楼间距等等优势，并且其价值已相对处于高地：二手房较高挂牌均价已在6万以上（据链家网）。

但目前而言，数年前建造的老小区已然不能满足不少置业者的需求，“新”正在成为园区改善置业者新的底线。以玲珑湾为首，湖西或现代大道区域“老房子”确已成为园区的“迁出大户”。

以园区玲珑湾二手房为例，一套170㎡左右的平层公寓总价在800万左右；而在独墅湖畔，即可以不到1000万享受铂悦犀湖有天有地的别墅院落生活，并且是新房。这样的置换对于园区改善的客户无疑有着莫大的吸引力。

（铂悦犀湖别墅加推现场）

就在10月23日晚，园区独墅湖畔铂悦犀湖低调加推联排别墅，在没有大规模广告宣传的情况下，销售达到2亿元。可以说，在园区别墅产品极度匮乏，改善需求与日俱增的当下，园区的别墅类产品热销已是大势所趋。