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送100w装修!闵行·商墅联仲·都悦汇约310-411㎡法式商墅!总价约1420万~1800

闵行·旗忠别墅富人区

【联仲都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约:1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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Shanghai Minhang Lianzhong Duyuehui

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感谢配合!

01.项目基本信息

【开发商】:上海联仲置业有限公司

【物业】:上海仲量联行物业管理公司

【容积率】:1.0

【绿化率】:35%

【车位比】:1:2.1

【物业费】:8元/㎡/月

【本次开盘】:14套

【物业类型】:商业联排别墅

【交付标准】:毛坯

【拿地时间】:2014年8月

【交房时间】:2023年6月

在售户型:建面约310-410平米,地上三层地下一层

(地上:一层层高3.6米/二层层高3.4米/三层层高3.4米/地下层高5.4米)

总价:约1400-1800万️

单价:约5万/平米

小区整体商业:10万方(在建)南北双花园90-300平

水电:商水&商电,电1.3元/度,水6元/吨

产权车位:约30万左右

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02.户型图及样板间照户

(特殊说明:户型朝向-上南下北)

约10.4米大面宽,面积达到55平

送电梯,北进门,南花园,超大地下室

客厅7米落地窗,采光明亮,尽显大气

约310平户型图▼

约378~420平户型图▼上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

约407~441平户型图▼

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样板间效果图如下:

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03.项目区位配套

【联仲·都悦汇】位于闵行马桥旗忠别墅区,旗忠别墅区是上海老牌的富人区,与松江佘山、浦东东郊齐称为沪上三大国际别墅区.上海仅存少量的容积率0.18以下超低密度居住用地中,大多数在马桥旗忠别墅区.

板块以低容积率、生态自然环境和高端国际品牌配置,2010年被列为上海第二批大型居住社区之一.总建面约33万方城市综合体联仲都悦汇位于旗忠板块正核心,紧临网球中心,超10万方市政绿化所环绕.

【联仲都悦汇】同样是低密度别墅区里的一员,背靠绿城玫瑰园,容积率低至1.0.项目贯穿了3条自然水系,分为ABCD四个地块,其中ABC为商住办综合地块,自带商业办公.

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】交通配套方面:项目距离嘉闵高架元江路出口3公里,毗邻G15、S32等快速主动脉,30分钟大虹桥,50分钟抵达浦东机场,快捷畅达全城.

地铁:5号线华宁路站,剑川路站

公交:马莘专线:联工路站,闵行19路:银春路华宁路站

高速:嘉闵高架、沪金高速、虹梅南路高架沪昆高速、申嘉湖高速、沪闵高架

高铁:距离上海虹桥枢纽站(高铁、机场)约20km

未来规划:嘉闵线延伸段

(以上数据来源于高德地图)

商业配套方面:项目自带10万方商业,为旗忠唯一的综合性商业配套,其多元化的业态结构,结合旗忠独有的资源,必将带来旗忠全新生活方式.

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

生态资源方面:项目周边有马桥森林公园、旗忠高尔夫球场、旗忠网球中心、韩湘水博园、养云安缦酒店等.

教育资源方面:周边有复旦万科实验学校,德威英国国际学校、斯代文森国际高中、上海美高学校.幼儿园:元祥幼儿园、富杰幼儿园启英幼儿园,大学:上海交通大学、华东师范大学

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闵行·旗忠别墅富人区

【联仲·都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约:1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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### **上海闵行联仲都悦汇项目客观分析报告**

**核心评价：** 联仲都悦汇是一个地处闵行旗忠国际社区、定位纯粹的低密度别墅项目。其核心价值在于高规格的社区规划与稀缺的居住环境，但同时也因其地理位置和产品性质，在交通便利性、配套成熟度及产权属性上存在明显的、需要重点核实的局限性。这是一个为特定改善客群量身定制的产品，并非大众化选择。

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#### **一、 核心项目概况**

* **地理位置**：项目位于上海市闵行区马桥镇中秀路，属于旗忠国际社区板块。该板块以高端低密住区著称，周边有上海养云安缦酒店、绿城玫瑰园等顶级配套。

* **产品本质**：项目主要为**联排及叠拼别墅**，是一个容积率仅1.0的纯粹低密社区。需要高度注意的是，部分房源或后期产品存在 **“商墅”属性**，即产权为50年、不限购的商业性质别墅，并配有燃气。这与传统的70年产权住宅别墅有根本区别，直接影响贷款政策、生活成本和未来交易税费。

* **开发与交付**：开发商为上海联仲置业有限公司。根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局的官方公示，其三期商品住房部分已于**2025年9月30日取得新建住宅交付使用许可**。但网络信息显示项目早于2022年已有交付，可能存在不同批次。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极高的居住品质与私密性**：项目容积率低至1.0，绿化率达35%，且社区内部分布天然水系。这种极低的建筑密度和优秀的生态环境，在上海外环附近的新建项目中极为稀缺，能提供远超普通高层住宅的宁静、宽松居住体验。

2. **板块的高端圈层与稀缺资源**：旗忠板块经过长期发展，已形成公认的高端居住氛围。项目毗邻旗忠网球中心、高尔夫球场及马桥森林公园，享有大面积、不可复制的生态和体育休闲资源，这是其地段价值的核心支撑。

3. **产品设计纯粹，定位改善**：项目户型面积段起步较大，主力在184-407平方米之间，主打四居及以上户型。大面宽、大尺度的设计瞄准了终极改善家庭的需求，社区内无小户型掺杂，保证了客群的一致性。

#### **三、 核心劣势与重大风险点**

1. **公共交通严重缺失，依赖自驾**：这是该项目最突出的短板。多个信源证实，项目周边**3公里直线距离内无任何地铁站点**。居民出行高度依赖私家车或公交车，对需要在市区通勤的上班族极不友好，严重限制了生活半径和便捷性。

2. **商业、医疗等日常配套能级不足**：尽管周边有万达广场（马桥店）、龙湖星悦荟等商业体，但数量和能级有限。医疗资源更为薄弱，周边3公里内仅有个别社区卫生服务中心，缺乏三甲医院。日常生活存在一定不便，高端消费仍需前往更远区域。

3. **关键信息存在矛盾，产权性质是核心雷区**：不同信息源对项目关键数据的描述存在严重不一致。

* **产权年限**：有信息显示为70年住宅，另有明确信息指出其“商墅”产品为50年产权。

* **价格与销售**：参考价格从5万/㎡到7.35万/㎡不等，波动巨大。有平台显示其近半年成交量极低，市场热度存疑。

* **开发商与物业口碑未知**：开发商联仲置业在上海的市场知名度与标杆项目经验有限，其自持的物业管理公司服务品质未经广泛验证。

4. **“商墅”产品的特殊性与风险**：如果购买的是商业性质别墅，虽有不限购优势，但将面临**水电物业费用按商业标准收取（更高）、无法迁入户口、子女不能凭此房产入学、转让时税费极高（如土地增值税）** 等一系列问题。所谓的“通燃气”和“可居住”只是功能上的可能，无法改变其法律属性的根本局限。

#### **四、 总结与最终建议**

联仲都悦汇是一个优缺点都极其鲜明的“偏科生”。它用极致的低密环境和纯粹的别墅社区，换取了城市生活的便利性。

**它仅适合以下特定人群：**

* 拥有多套房产，购房纯粹为追求低密、静谧的终极改善型家庭。

* 生活与工作半径主要在闵行西南区域，对地铁通勤**零依赖**，且习惯于驾车出行的高净值人士。

* 充分了解并愿意接受“商墅”在产权、成本、政策上的所有限制，将其用作工作室、会所或特殊资产配置的买家。

**它不适合绝大多数购房者，尤其是：**

* 依赖地铁通勤的上班族。

* 重视日常购物、就医、子女教育等配套便利性的家庭。

* 对房产的流动性、保值增值通用性有较高要求的投资者。

**行动核查清单（务必逐项完成）：**

1. **核实产权性质**：前往售楼处或交易中心，确认意向房源**确切的产权年限（50年还是70年）和土地规划用途**，这是所有决策的前提。

2. **体验通勤实况**：务必在工作日早晚高峰，亲自**驾车**从项目出发前往您常去的区域（如市中心、工作地），实测通勤时间和拥堵成本。

3. **考察配套距离**：实地测量到最近的大型超市、菜场、医院的**实际驾车及步行时间**，评估日常生活便利度的底线。

4. **审阅合同细节**：如涉及商业属性，在律师协助下重点审阅**水电费计价标准、物业合同条款及未来转让的税费责任**。

总而言之，联仲都悦汇是一个需要“用缺点来筛选客户”的项目。它的优势真实存在，但为之付出的代价（不便）和需要警惕的风险（产权）同样巨大且真实。决策必须建立在完全接受其短板并彻底核实产权的基础上。