苏州市场改善型和“一步到位”需求增多 200万以内房子受追捧

近年来的苏州房地产市场，投机炒房需求被进一步遏制，房价上涨势头也被坚决遏止。从全国整体数据来看，去年一、二线城市多数“量缩价平”，成交量和成交价均维持平稳。与此同时，购房者置业需求也发生变化，随着对居住要求的提高，购房者的购房标准也在逐步提升。

　　克而瑞研究中心报告指出，多数城市购房主力以刚需为主，但部分热点城市投资需求仍然存在，从购房者年龄分布来看，房价较低的城市更受年轻群体欢迎。另外，改善型和“一步到位”需求增多，大面积住宅在不少城市越来越受欢迎。

　　购房群体年龄与房价水平相关

　　据克而瑞统计，在价格偏好上，多数购房者希望购买200万元之内的房屋，但与此同时，总价200万元以上的住宅产品比例有所上升。从整体年龄分布来看，一、二线购房客户的主力是35至50岁的年龄群体，该类群体占比高达四成以上，购买力更强，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。克而瑞分析指出，结合各城市房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。

　　而在目前的苏州市场，总价在200万元以内的房源已经比较稀缺，尤其是相对成熟的板块。不少刚需置业者的心理预期已经到了200万元至300万元之间。

　　在购房门槛较高的一线城市，30岁以下购房者平均占比20%，其中广州在一线城市中价格水平较低，因而30岁以下购房客户比例达到21%，而价格水平较高的上海，该年龄段购房群体比例则只有18%。

　　但在二线城市，30岁以下购房者平均比例则达到26%，高出了六个百分点。二线城市由于各自条件不同，在购房者年龄结构上也出现分化。例如，在杭州、苏州等地，由于房价相对较高，且采用较为严格的调控政策，因此年轻群体购房比例相对较低。但在中西部地区的贵阳，30岁以下的购房者群体占比达到40%，甚至25岁以下的购房者占比也达到8%，较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房。

　　大面积、“一步到位”需求上升

　　在房屋面积和户型选择上，90至120平方米这一面积段较受欢迎，占比达到32%。克而瑞分析称，一、二线城市对于二套贷款认定严格，这使得“一步到位”购房理念被进一步接受。同样的，对于两房和三房户型偏爱比例分别为21%和46%，三房明显更受欢迎。

　　事实上，即便是在房价水平较高的一线城市，对三房的青睐度也在上升。

　　同时大面积产品青睐比例上升意味着对小户型购买意愿正在下降，以深圳为例，2018年愿意购买三房的比例相较2017年上升了十个百分点以上，但愿意购买一房的比例仅为1%，比2017年下降了近14个百分点。

　　在苏州市场，有越来越多的开发企业将产品打造成主力为三房、四房的产品。甚至出现“90平方米三房”、“全社区四房”的项目，更加注重房子的功能性。

　　克而瑞预计，今后各城市购房者对新房产品偏好将继续向中大户型、中高总价偏移。这主要是由于购买力不足的购房者群体退场，再加上中小户型需求转向二手房市场所致。

　　购买装修房源已成趋势

　　在装修方面，整体来看有五成左右的购房者愿意购买带装修房源。目前，多数一、二线城市的新建楼盘已经以带装房为主，对于带装房的接受度也比以往更高。

　　在广州、上海等地，房地产市场较为发达，推行带装住宅的时间也比较早。其中上海2008年时就已经向全市推广带装修，而广州目前市面上绝大多数住宅产品都属于带装修，新建楼盘毛坯房发售的已经少之又少。

　　但从整体来看，仍有39%的购房者青睐自己装修房屋，因而更愿意购买毛坯房。克而瑞分析指出，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，部分城市带装修住房推广较晚，例如武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进带装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品。

　　近几年来，因为土地成本、出让要求等原因，苏州市场上的装修房源比例明显增多，尤其是一些高端项目，精装修品质更是成为购房者考量的重要标准之一。