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宝山淞南通南路TOD

中外环间最壕的金茂府

金茂府3.0健康科技大宅

「江湾金茂府」

建面约114-190㎡3/4房

两开两罄,三批次上新在即

上海宝山江湾金茂府

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Shanghai Baoshan Jiangwan Jinmao Mansion

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金茂最高端产品系-府系3.0

历经16年锤炼,于29城打造78府,唯一一个延续至今的豪宅IP

一府一传奇,每一座金茂府皆是地区标杆,持续引领区域的二手之王

金茂府秉承长期产品主义,以科技引领产品迭代领先.作为全国第一的科技系统运营商、制造商,始终引领高端人居

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区域府门封面地标

地标府门:近70米宽美术馆级奢阔尺度归家门庭

钻感立面:极简轮廓中跃动璀璨光影

鎏金塔冠:金属质感与弧线美学勾勒城市天际

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区域首创三重社交空间

至臻全维会所:涵盖茶室、私宴厅、行政酒廊等八大全维功能

全龄社交共享会所:集合共享办公、儿童书屋等功能,打造多样化社交主题

社交访客会所:包含迎宾区、访客洽谈区、访客休息区,省启府门封面社交

首创多重人居生活场景

上海宝山江湾金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江湾金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江湾金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】首创奢配地库,地下洗车空间+每户配置地下储物箱

首创台地景观,一轴六境五园礼遇归家

首创大师精装,8维70项精装细节

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区域迭新人居标杆

全人车分流、全系无连廊规划

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户型分布↓

户型鉴赏↓

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板块配套❀江湾金茂府售楼处电话:400-8123-664

战略之上,城市副中心崛起

上海宝山江湾金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江湾金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江湾金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】占位上海九大城市副中心之一——吴淞副中心,屹立一核三带核心之位、大吴淞先行示范区,先见板块价值迭跃势能.

一步江湾,共享高阶居住氛围

一步新江湾城,拥享高阶“绿宝石”资源与城市配套,项目地处四区交汇之地,毗邻中内环,北上海现在的价格洼地,未来的价值高地

区域之核,占位中心地标热土

淞南最中心五角场地块,一站可达新江湾城,高阶生活流域

交通配套

双轨交:18号线通南路(在建预计2027年通车)仅50米!真正的地铁上盖!3号线长江南路站.

三条快速高架:逸仙路高架,长江西路快速路(中环北抬),中环路.

逸仙路高架:12分钟可以快速直达,15分钟可达南北高架,内环高架,中环高架,30分钟可抵达各个核心城区.

商业配套❀江湾金茂府售楼处电话:400-8123-664

一街之隔商业:939红街坊(麦当劳,必胜客,达美乐)、祥腾生活广场(屈臣氏,ktv等).

20分钟车行商业:宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦.

医疗资源

复旦大学附属中山医院为三级甲等综合医院,未来18号线2站换乘3号线,25分钟即可抵达,亦或者驾车北向7公里就能抵达.

同济大学附属上海第四人民医院,南向4km车程,为二级医院.

上海大学附属仁和医院,西侧4km车程,为二级医院.

上海宝山江湾金茂府

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### **上海宝山江湾金茂府项目客观分析报告**

**核心评价：** 江湾金茂府是一个优点与风险都极为鲜明的项目。其核心优势在于“金茂府”品牌背书下的科技系统和地铁上盖的确定性便利；而其主要风险则源于其所在的宝山淞南板块能级限制、高昂的持有成本，以及“期房+科技”模式带来的交付与运维不确定性。该项目适合对科技住宅有强烈偏好、且工作和生活圈依赖于项目所在北上海区域的改善型购房者。

为力求客观，以下分析将明确区分可验证的公开信息、基于市场共识的推论以及需要您重点核实的风险事项。

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#### **一、 核心优势分析**

1. **顶级的交通便捷性与TOD设计**

* **地铁上盖的确定性**：项目是上海首座TOD模式金茂府，与在建的轨道交通18号线二期“通南路站”无缝衔接（宣传距离约50米）。该线路预计2025年底通车，这将形成连接复旦大学、东外滩直至陆家嘴的快速通道。这一交通利好是明确且即将兑现的，非远期规划，对依赖地铁通勤的买家价值巨大。

* **自驾路网发达**：紧邻逸仙路高架、中环路及在建的军工路快速路，自驾出行选择多，连通市中心和浦东较为便捷。

2. **成熟的“金茂府”科技系统与产品力**

* **经过验证的科技住宅体系**：项目搭载金茂标志性的“十二大绿金科技”与“五衡系统”（衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静），宣传称可实现对室内环境的全面控制。这套系统在金茂旗下多个高端项目中已有多年应用历史，其带来的恒温恒湿、空气净化等体验，是区别于普通住宅的核心差异化优势。

* **户型设计与装修标准**：主力户型为114-190㎡的3-4房，覆盖刚改到高端改善需求。设计上强调南北通透、横厅、全屋飘窗等亮点。装修标准对外宣称“集采价不低于3000元/㎡”，并采用了部分高端石材和进口品牌。

3. **开发商品牌与社区配套**

* **联合开发背书**：由金茂（持股70%）与招商蛇口（持股30%）联合开发。两大央企背景为项目资金安全和平稳开发提供了较高保障。

* **内部配套齐全**：规划有约1800㎡的下沉式会所（含恒温泳池、健身房等）和约2000㎡的架空花园，旨在提升社区内部的品质感和休闲便利度。

#### **二、 核心风险与需重点核实项**

1. **板块能级与城市界面的客观局限**

* **地段价值的认知分歧**：项目位于**宝山区淞南板块**，虽处外环内并属于“吴淞城市副中心”规划范围，但其地理和心理位置仍属于传统认知中的“北上海”。板块当前的产业、商业能级和城市界面，与您此前咨询的黄浦、静安、虹口等核心区存在本质差距。周边以成熟居住区和局部待更新区域为主，高端商业需依赖3公里外的宝山万达或五角场。这是决定其7万+单价是否物有所值的关键争议点。

2. **高昂且复杂的持有成本**

* **显性与隐性成本叠加**：项目物业费高达**7.08元/㎡/月**，显著高于普通住宅。更重要的是，科技系统的持续运行会产生额外的能源费用（电费），且系统滤网更换、管道清洗等维护每年需额外支出（有信息提及年度成本约千元以上），并依赖物业的专业服务。购房时需将这部分长期开销纳入总持有成本核算。

3. **科技系统的依赖性与运维风险**

* **系统故障与维护的烦恼**：高度集成的科技系统意味着更高的故障概率和维修复杂度。一旦核心设备（如地源热泵、毛细管网）出现问题，维修周期和成本可能较高，且个人无法处理。购房者将从“业主”部分转变为“系统用户”，对物业公司的技术运维能力有极强依赖。

* **个性化调节的限制**：恒温恒湿系统在提供舒适的同时，也可能无法满足所有家庭成员对温度、湿度的个性化体感需求，存在“被调节”的可能。

4. **期房交付与配套兑现的不确定性**

* **交付标准的一致性**：宣传中“对标10万+豪宅”的装修用料、会所设施，最终交付时是否存在降标，是需要高度警惕的风险。一切应以**购房合同中的详细附件约定为准**。

* **学区的不确定性**：周边教育资源数量虽多，但项目尚未交付，**不承诺任何具体学区**。销售提及的学校仅代表周边存在，不能作为入学依据。

5. **价格与价值的市场博弈**

* **“价格倒挂”的误导性**：宣传中常提及板块二手房均价7-8万/㎡，以此证明其6.95-7.2万/㎡的单价存在“倒挂”。但需谨慎看待：二手房价格是真实成交形成的，且现房可见；而新房期房价格包含未来预期和营销成分。两者产品（老小区 vs 全新科技住宅）、税费、持有成本完全不同，简单对比容易产生误导。

#### **三、 总结与针对性行动建议**

**适合的客群：**

* 在杨浦、虹口或浦东东部工作，极度依赖地铁18号线通勤的改善家庭。

* 对“恒温恒湿、空气清新”的科技住宅体验有强烈向往，并愿意为其支付长期溢价和高维护成本的买家。

* 认可金茂品牌，且购房预算明确指向宝山外环内这一价格段，追求高品质社区内部环境的购房者。

**需极度谨慎的客群：**

* 将房产核心价值寄托于顶级地段和板块增长潜力的投资者。

* 对持有成本敏感，或讨厌机械系统复杂性的保守型购房者。

* 对“宝山”区域身份认同有顾虑，或生活圈完全在浦西核心区的家庭。

**关键行动核查清单：**

1. **实地多维通勤测试**：务必在早晚高峰，亲自体验从项目周边（可模拟地铁站位置）驾车前往您工作地点的耗时与拥堵情况。

2. **深挖开发商过往项目的交付口碑**：重点考察上海其他“金茂府”系列项目（如大宁金茂府、西郊金茂府）的已交付楼盘。**不要只听销售介绍，必须通过业主论坛、社交媒体寻找真实业主，询问其关于科技系统稳定性、故障率、物业响应速度、能耗费用的真实反馈。**

3. **全面核算持有成本**：向销售索取一份书面的、关于科技系统**典型户型（如114㎡）的月均能源费用估算范围**，并明确询问滤网等耗材的更换周期、单价及人工费。

4. **逐条审阅合同附件**：聘请专业律师或顾问，将装修材料的品牌、型号、规格，以及会所设施的具体交付标准，无一遗漏地写入合同附件，并明确违约责任。

**最终结论**：江湾金茂府是一个“产品力导向”而非“地段导向”的楼盘。它的价值不取决于板块的飞跃，而在于其产品本身（科技+地铁+TOD）能否为您创造足够高的居住效用和便利性。如果其科技理念和通勤优势直击您的痛点，且您能全盘接受其地段局限和高昂持有成本，它可能是您的优选。反之，如果您更看重地段的永恒价值和纯粹的资产属性，则应回归核心区进行选择。