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超级热点网红新盘

2024年下半年认购热度王

大前滩滨水好地段 公园环绕

海派风格低密舒适住区

浦东前滩CLD「前滩公馆」

终于加推三期房源！

主力建面约80-139㎡洋房！

均价11.76万/㎡！

即将认购！

上海浦东【前滩公馆】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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01

抢占上海烫金地段

前滩公馆首开就是高光

随着城市开发的深入，核心土地越发稀缺。

想在上海核心地段拥有滨江、公园、低密、洋房，这些历来代表奢侈属性的住宅资产，则变得更加难得。

每每出现，必然引起上海乃至全国高净值精英家庭的趋之若鹜。

放眼当今时代，全球经济看中国，中国经济看上海，上海经济看浦东，而浦东最炙手可热的地段非陆家嘴与前滩莫属！

在刚刚过去的九月份，烫金前滩就有一个红盘格外亮眼：超高认筹率之下，触发积分！

前滩公馆以首开热销基本售罄的火热态势，和600+组的超高认筹量交出优异的“成绩单”，同时也收获了上海高净值家庭的一致青睐。

而时间来到金秋十月，恰逢上海“929新政”利好释放，前滩公馆再次放出消息，臻藏许久的三期新品即将加推，更有爆款户型全新登场。加密户型图，先看为敬！

02

王炸登场

全盘稀缺116㎡明星户型首曝

前滩公馆，在上海罕见大规模、成片开发的海派风貌区加持下，将产品力做到更胜一筹，相比较同地段千万级产品，可以说是“后来者居上”。

本次116㎡王炸户型登场，不仅拥有完整的功能性和舒适宜人的尺度感，相比超大户型又具备总价优势，且Y10户型更是位于整个项目绝佳位置，先天资源禀赋拉满！

最重要的是116㎡在整个地块中存量极少，是真正的“手慢无”必抢户型！

上新户型：Y10

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建筑面积约116㎡ 3室2厅2卫

*该户型图为设计过程稿，仅供参考，不构成要约或承诺

当独占城市顶级生态资源成为一种日常，亲近自然的属性自然要放到最大。

前滩公馆明星Y10户型，正南正北布局，通透三开间，把室内采光、通风、观景等各项指标呈现到最佳，居住舒适度高。

完美匹配二胎家庭和三世同堂，约116㎡三房户型中，融入许多大宅才有的元素：入户礼仪玄关，隐蔽式收纳储物间，让日常生活更有秩序感。

前滩公馆，为浪费做减法、为享受做加法，极少的过道面积浪费，高拓展观景双飘窗、符合人体工学的宽适厨房、三段式干湿分离次卫，种种设计，把人置身其中的空间体验感延伸再放大。

更何况，这套116㎡户型，在前滩公馆本来就套数不多，真正的“卖一套、少一套”，稀缺度和舒适度，称得上是本次上新的“明星”户型。

热销户型：Y4

建筑面积约87㎡ 3室2厅2卫

*该户型图为设计过程稿，仅供参考，不构成要约或承

回应热切呼声，首次开盘就备受欢迎的87㎡热销户型，即将应市加推！

同样建面约80+㎡低门槛小户型，却一步到位实现3房，还有2卫配置，榨干全屋所有空间，近乎0浪费的功能性更符合市场主流需求！

加上洋房的高得房率属性，尺度感也不逊色市面上的百米三房。无论是年轻家庭改善，还是资产配置选择，都无比适配。

热销户型：Y12

建筑面积约139㎡ 4室2厅2卫

市面上更受欢迎的四叶草户型，经典动静分区，确保家人生活的私密性，大宅风范井然！

主次卧+南向观景客厅，让日常起居就能沐浴在充足阳光里；南北通透的超大尺度公区，足以盛放各种社交场景，亲朋宴请、私人会晤、生日派对，更有排场！

主人专享的行政级主卧，奢配四分离主卫，淋浴、泡澡功能区分离，带来奢华酒店级的洗浴体验。

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“浦东第一街巷”开街

前滩再添网红打卡地标

近日，就在前滩公馆项目接待中心楼下，又一网红步行街前滩公园巷正式开放，现场人从众，迅速成为上海新晋打卡地标。

假期期间，前滩公园巷携手social supply，带来汇聚海派风情与国际风尚的“穿街走巷，新势力国际美食节”，众多品质餐饮首进浦东，为未来前滩带来超炫体验。

作为首届上海国际光影节浦东分会场点位之一，前滩公园巷与国内外优秀艺术家及艺术团队联合呈现以“光屿公园”为主题的展览，将光影融入街区，为城市带来一场视觉盛宴。

此外，各种艺术装置、音乐演出、户外运动等内容精彩纷呈，让人们设身处地感受这座城市的浪漫。

来前滩公园巷穿街逛巷之际，不要忘了来前滩公馆接待中心带卡丰富的海派文化体验！

刚刚过去不久的国庆假期，前滩公馆“海派文化生活体验周”也带来了包罗万象的丰富活动：

从百年洋房搜集而来的“时间的居所”家具策展，

从《繁花》里走出来的上海米道，

从历史长廊中提取的非遗文化等，能持续感受这座城市的生活韵味，并对前滩公馆未来生活方式有了更多想象。

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04

前滩公馆

云集海派精华与未来

前滩CLD，上海中心罕见的生态宜居拼图

在上海2035规划中，前滩被纳入“中央活动区”，跻身城市发展能级最高的区域行列之一。

从黄浦江畔的“金靴子”到“蝶变双翼”，10余年快速开发里，南北两侧形成了功能互补、协同发展的超级完整体。

前滩北翼：世界级中央商务区

跨国总部企业、全球重奢商业、文化教育产业高度聚集，形成“城市地标、总部经济、体育传媒”等功能型国际城市中心。

前滩南翼：世界级中央生活区

根据规划，将建成“最生态、最海派、最未来”的21世纪海派生活实践区。其中，最为优越的西区，定位为“高品质的海派风貌小镇”，整个片区容积率约0.42。

· 滨江：黄浦江核心段罕见“引水入城”区域，高密度水网，江湾与公园随处可见；

· 海派：规划人行尺度街区、围合式低密组团形态等，强化海派生活魅力；

· 生态：约240公顷三林楔形绿地，约等于2-3倍世纪公园绿地面积，根据规划，西区人均拥有约170平方米的绿地面积。

*数据来自《黄浦江南延伸段三林滨江南片区（Z000801单元）西片控制性详细规划》

海派新生，第三代海派人文大宅

作为上海罕见的大规模、成片开发的海派风貌墅区，前滩公馆所肩负的，不止是面向未来的海派生活实践区，更是一次上海罕见的生态宜居蓝图升级。

立足前滩CLD精粹腹地，项目汇集滨江版图、低密公园、风貌墅区等稀贵要素，以远高于上海人均绿地水平的生态禀赋，令人心驰神往。

以建设“海派风貌社区”为目标，前滩公馆携手联袂国内外大师团队，打造陆家嘴集团“公馆系”代表作品。

建筑：融入万国建筑博览群风貌，大体量滨水建筑群落，将百年建筑文明精髓尽皆复刻。

北中南区分别采用浓郁河畔风情的外滩晚期历史文化风貌、古典厚重的外滩早期历史文化风貌与优雅低密的Art-Deco摩登艺术风格。

日常归家，邂逅外滩百年建筑变迁史。

街区：致敬衡复式历史文化风貌区，项目采用“小街区、密路网”设计，十大围合式BLOCK建筑布局，形成连续丰富的街区展示面。

未来，是城市广场、街角公园、咖啡馆的汇集地，也是邻里来往、旅游打卡的活力中心。

景观：占有优越生态资源同时，内部规划“三轴、两街、十大组团”花园景观，海派花园场景里，再现城心度假式归家体验。

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双会所：中区【厅棠】约2000㎡地下会所，满足健身活力、家庭派对、双泳池等全龄多元需求。

南区【楠舍】约800㎡地下会所，提供高端会客、私人宴请等定制服务，享受更私密的会晤时光。

上海浦东【前滩公馆】

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上海房产置换全攻略：从旧房到新房的秘密

置换”一词，简而言之，就是“出售现有住房并购买新房”的过程。目前，在上海的房产市场中，大约有70%的客户选择通过置换来升级或调整住房。尽管许多人都有换房的意愿，但往往因种种考量而犹豫不决。本文旨在为那些有换房需求的房东们提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的换房决策。

1、明确置换目的：是出于改善还是优化资产？

2、预算规划：需要准备多少资金？能选购到何种类型的房产？

3、房源选择：挑选与自身需求高度契合的房产。

4、制定置换策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房选择与倒挂现象：置换新房的利弊分析。

接下来，我们将深入探讨置换的必要性。置换的动机因人而异，但主要可归纳为两大类：一是改善自身的生活条件，二是优化资产配置。在本篇文章中，我们将主要围绕普适性家庭的改善需求来展开讨论。具体来说，改善需求可能涉及以下三种情况：

2、刚性的居住需求，如小户型换大户型，以满足家庭空间的需求。

2、追求更高品质的生活，希望改善现有的居住环境，例如旧房换新房，提升生活舒适度。

3、为孩子的教育考虑，例如学区房的置换，以获取更优质的教育资源。

这三种情况是许多家庭选择置换房产的内在驱动力。在考虑是否进行置换时，我们不妨自问：是否能够接受不进行置换可能带来的后果？

无论出于哪种动机，我们建议在进行房产置换时，首要考虑的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房产逐渐转变为一种耐用消费品，因此房价的波动、利率的高低甚至房地产税的实施，都不会影响购房者的自住决策。

明确了置换的必要性后，我们接下来需要关注的是置换后的房产能有多好，也就是能够换到何种品质的房子。这涉及到置换预算的规划，包括显性的货币成本和隐性的成本。货币成本主要包括买卖房屋所产生的各项税费、中介费用以及利率成本等。而隐性成本，如时间成本和精力成本，往往容易被忽视，但在实际置换过程中却可能带来不小的负担。

在制定置换预算时，我们需要充分考虑各种成本因素。首先，要明确自己可用于购房的现金有多少，这包括出售房屋所得的资金和额外准备的购房资金。其次，要理性对待市场的波动，遵循“随行就市”的原则，避免过高估计自己的卖出价格。最后，要充分准备并应对可能出现的各种挑战和不确定性因素。

通过合理的预算规划和充分的准备，我们可以更好地实现房产置换的目标，满足自身的居住需求和生活品质的提升。

市场波动时，房价可能上下浮动20万。若过于纠结这40万的差价，可能会错过市场的最佳时机。我们应遵循“随行就市”的原则，根据当前市场价格来决定出售和购买。在置换过程中，关键是要动态调整价格策略，根据市场反应及时调整房源价格。

在计算出售房屋到手的钱时，应基于当前市场实际成交价，而非个人预期。只有成功出售并手握现金，才具备购房的主动权。例如，一套挂牌350万的二手房，预估成交价在340万左右。考虑到税费和佣金等因素，实际到手纯收益为333.2万。若您目前手头有50万现金，那么可用于购房的现金将达到380万左右。

接下来是购房预算的计算。全款购房的情况下，预算较为明确；而贷款购房则存在一定差异。今年实施的“三价就低”政策对购房预算产生了显著影响。我们可以通过具体计算来比较新政前后购房预算的变化。过去，商业贷款上限主要考虑还贷能力和意愿，而在当前政策下，贷款额度将受到涉税评估价的影响。涉税评估价相较于实际成交价往往会有所折扣，具体折扣比例视房屋情况而定。为了便于计算，我们可以假设涉税评估价为房屋总价的60%。

按照“三价就低”新政下的比例进行简单推算，若首付380万，则最高购房预算仅为463万（即涉税评估价的30%可贷比例加上首付金额）。与新政前相比，这少了84万，足以购买一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的购房预算显得尤为重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之间，而二套房则为80%~90%。

明确了463万作为购房上限后，我们就可以开始寻找符合这一预算的房子。接下来，就是评估能买的房子与个人置换核心需求的匹配度。这一步非常关键，因为它将决定我们是否能够找到心仪的二手房。

具体来说，我们可以利用链家、贝壳等应用或联系经纪人，查找预算上限范围内的房源。然后，我们需要问自己：这些房子是否能够解决我置换的痛点？如果发现落差很大，那么可能需要重新考虑置换的必要性，或者等待预算提升或市场变化后再进行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式启动置换流程了。越早完成这一流程，我们就能越早享受到生活品质的改善。接下来，我们将继续分享具体的置换策略。

3、置换时机如何把握？何时出售、何时购入，才能实现利益最大化？如何尽可能缩短置换周期，做到买卖“无缝衔接”？

2、具体房源如何挑选？

1、如何进行置换？选择合适的置换策略

首先，我们可以参考这张近五年来的成交量与价格走势图来进行分析。

显然，在经过一系列政策调控后，二手房市场已呈现出下滑趋势，与年初相比已明显下行。不可否认的是，二手房市场的最佳出售时机已逐渐消逝。而随着行情的持续下行，新的“最佳时机”已然来临，那就是当下。

试想，若成交量持续萎靡不振，价格难以显著下调，那么交易将变得愈发困难。因此，为了避免在激烈的竞争中陷入被动，错过成交的机会，卖房者应当机立断，趁早行动，这才是明智之举。

回顾过去，当二手房市场繁荣时，许多业主往往抱持观望态度，不愿出售，期待价格能进一步攀升。然而，当市场步入困境时，他们又面临着卖房困难或不敢低价的困境。这种心态折射出一种典型的矛盾心理。

当然，我们上述的讨论主要聚焦于上海的整体市场趋势。但事实上，不同区域间的市场差异显著，有的区域房价在上涨，而有的则在下跌。这就产生了一种现象：“我自己的房子还在贬值，而我想买的房子却在涨价，我该如何抉择？”

对于那些决心进行房屋置换的业主来说，他们需要明确自己的核心需求，分清轻重缓急。在置换过程中，购买一套更优质的房产是关键。仅仅盯着手中的旧房产，往往会让人迷失方向，因为人们往往更关注自己已经拥有的东西，而忽视了尚未到手的机会。这种心态会导致主次矛盾的颠倒，影响决策的合理性。

因此，在进行二手房置换时，我们首要关注的不是现有房产的销售情况，而是下一套房产的购买计划。根据近期上海二手市场的成交统计数据显示，购房的平均周期为30-40天，而卖房的平均周期则长达100天。这意味着从挂牌或开始看房到最终签约，整个过程需要较长时间。如果等到现有房产完全出售并收到房款后才开始考虑购买下一套房产，那么整个置换周期可能会延长至130天甚至更久。这不仅会增加租房成本，还可能面临市场变动的风险。

综上所述，在以自住为目的的置换背景下，为了缩短置换周期并降低风险，我们建议卖房者尽早行动并同步进行看房找房的工作。这样不仅能更好地把握市场机会，还能确保置换过程的顺利进行。

2、如何做出明智的选择？

在考虑置换时，首先要回顾自己的核心目的，比如是为了扩大居住空间还是改善教育配套。同时，找到另一个重要的弹性需求，例如缩短通勤时间或改善小区环境。然而，在实际找房过程中，人们往往会陷入一个误区，即希望找到一个完美无缺的房产，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴涨，从而迅速增加家庭资产。

此时，建议回归初心，理清自己的核心需求。在选择时，需要综合考虑各种因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修状况、楼龄、电梯设施、小区环境和地铁交通等。将这些需求进行排序，找到最适合自己的房产。

另外，当前新房市场存在价格倒挂现象，这激发了许多人“卖旧买新”的念头。然而，在做出决策之前，必须仔细评估新房的风险。摇号购房是当前新房购买的一大风险点，尤其是热门楼盘的积分摇号制度。如果积分不足或不符合资格，购房者可能面临无法购买新房的风险。因此，在考虑置换时，必须充分考虑这些潜在风险并做出明智的决策。

新房流动性风险

根据上海今年新推出的政策，触发积分或入围比超过1.3的新房将面临“五年限售”的限制，即购房合同网签备案满5年后方可转让。按照常规期房推算，这大约意味着锁定期为5-7年。

在此期间，您可能会面临租房成本或急需现金却无法快速变现新房的问题，这对您资金周转和抗风险能力提出了不小的挑战。此外，开发商能否按时、正常交房也是一个不容忽视的风险点。

以上所述是“换新”过程中可能面临的主要风险。当然，选择新房项目时，市场上充斥着各种观点，本文将不深入探讨这一具体环节。但不论您最终选择新房还是二手房，都应始终围绕置换的必要性来明确自己的预算和改善目标，以确保更有效地实现居住品质的提升。

如果您在置换过程中遇到任何疑问或需要进一步的建议，随时联系我们。

学校字典团队在过去的一年里，已成功协助众多家庭完成了择区择校的旅程，我们对上海教育状况的深入了解赢得了大家的广泛认可。面对今年房产市场的频繁政策变动，购房流程与风险都受到了显著影响。在这一市场波动的时期，我们深入剖析了近期市场动态与政策走向，并积累了丰富的购房案例。除了教育因素，我们还对购房决策中的其他关键因素进行了深入研究，旨在为每位有购房需求的人提供实质性帮助。

现正式启动全上海二手房购房咨询业务，为确保咨询质量，每周仅限服务5位客户。我们热忱邀请近期有购房意向的朋友们联系小助手，进行深入咨询。

绝对标高：也称海拔标高，是相对海平面而言的标高（单位：m）。是以黄海的平均海平面为零点而测定的高度。

相对标高：是指以建筑物基准面正负零（一般为建筑物首层地面）为基准的标高（单位：m）是以室内首层地面为零点而测定的高度