全款也要买?终极改善时机的三大信号灯已亮起

何时是买房的优质时机？

在经历了这些年的房价一轮又一轮上涨之后，对于这个疑问，即使是对楼市一窍不通的购房者都会回答：“现在。”在网络上搜索“买房时机”，得到的也永远是同样的答案。

不少人认为，这一条“金科玉律”只适用于刚需客，改善置业者并不一定急于出手。但恰恰巧的是，当前已是难得的改善比刚需更适合出手的时机，而且很有可能是最后的时机。

高价地集中入市 房价上涨需求日益显著

自从2015年来，苏州已经历了大大小小数场土拍，地价也在一次次地挑战着人们的底线。

2015年至今，房价呈现非连续性跳涨，各区域均出现了“地王频出”的现象，其中浒墅关、甪直、黄埭、太湖度假区等“偏远地区”楼面价纷纷逼近或超过15000元/㎡大关。而今年，也正是“地王”们开始频频入市的一年。更可怕的是，一些价格处于高位的项目，开始有了销量。

(东原和恒大签约房源示意图)

以相城区为例，近日相城区黄埭镇的恒大悦珑湾以及黄桥项目东原千浔作为相城的“高价”项目，已分别开始网签。其中，东原千浔签约了一套高层顶楼，传闻总价340万；而恒大悦珑湾签约的2套备案价分别在27000元/㎡左右。此外，相城核心区的姑苏铭著的叠墅价格甚至已破3近4。

稍加搜索即可发现，区域内的房价出现了严重的断层，如相城地段稍有优势的华润红橡世家、恒基水漾花城、中粮祥云国际等，均价都在20000元/㎡的水平线以下，原本一直以“高端住宅”自居、装修严苛积水裕沁庭，成交价也仅在23500元/㎡左右。

(吴江较新挂牌地块楼面限价17167元/㎡)

如今这样的现象并不仅仅在相城区内，而是在各个区域内。如较新挂牌的吴江苏州湾地块，较高限制楼面价在17000元/㎡左右，将引领吴江房价奔向3.0时代。

有人说开发商不会亏钱卖房，这话放到目前这特殊时期不一定适用，但肯定的是，开发商不会永远都亏钱卖房。业内人士称，今年下半年到明年或是楼市暴涨前的“末班车”，待到高价地大举入市，整体房价将会迎来新一波的大涨。

“花式政策”当头 改善房变多 优质房却在减少

据相关资料，土地成本约占房价的20%~30%。然而随着苏州土地出让条件的严苛，这个数据或将有所上浮。

去年8月，苏州楼市出台“新十五条”，土地出让成交价超过市场指导价10%，工程竣工验收后方可申请预售许可。据统计，苏州已有46幅地块竞价超过了指导价的10%，需要进行现房销售。

此外，今年7月苏州政府再次发布文件，提及“新建普通商品住房应实施全装修，其他居住建筑倡导实施全装修”的要求。

现房+装修，无形中增加了房企的拿地成本。其中，对于出让土地限制较高的，非园区莫属。

刚刚过去的9月底，中海以23231.34元/㎡楼面价竞得体育公园地块。关于园区，大家已经习惯了“地王”的出现，对于该楼面价，不少吃瓜群众表示“有点低”。然而对于该地块，参拍的房企确实已经“尽力”了。

（来源：园区土地出让须知）

首先，园区特有的限价模式让已将众多开发商“望而却步”。限售价42000元/㎡，对于任何一家开发商都是道棘手的门槛。

此外，“设置社区居委会用房和社区养老用房”、“预制装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于30%”、“如因公共利益需要，受让人应无偿将剩余未开发利用的地下空间交由政府使用”等条件都大大增加了土地开发的成本。

可以预见，未来园区的土地出让已经开启了“花式政策”加持模式。

据克而瑞数据，9月苏州商品住宅成交平均面积突破120㎡，园区更是达到155㎡。在土地成本上扬的同时，普通住宅已纷纷朝着改善转型，住宅高端化趋势也日渐明显。

然而值得注意的是，“高端”并不等于“优质”。随着销售开发周期的加长、原材料价格的上涨以及各住宅项目受到的价格管控，高地价项目的建造成本将受到克扣，市场上的优质改善房源将逐步减少。

品质住宅价值被低估 园区现850万起湖景别墅

目前苏州楼市的特殊，除了体现在市场上高低价地项目的交替，还有价格上的限制。

一些原本区位优势明显，产品质量良好的项目，因受到价格的限制，未能体现出与其他项目应有的价格差别，这样的情况，又以置业热点园区为甚，对于每个购房者的眼力可谓是极大的考验。

近期，一则“850万起买园区湖景别墅”的消息引发了苏州楼市的热议，而这则消息的来源正是独墅湖畔的住宅项目——铂悦犀湖。据悉，铂悦犀湖对于别墅的定价正是受到了价格的限制，并没有达到其理想的售价目标，由此产生的性价比却变得十分诱人。

如果以稀缺的“湖景”和“别墅形态”以及一旁中铁建拿下的27757元/㎡楼面价地块对铂悦犀湖进行重新评估，合理的售价或在40000元/㎡以上。但目前带其地下室进行计算，售价仅在33000-34000元/㎡左右。甚至出现了一些再改型置业者提高首付比例甚至全款购房的现象。

综合以上3点来看，无论是即将上涨的房价、日益走高的成本需求还是当下优质资产的低估，都为终极改善置业者打开了较好的时机大门。