海玥瀜庭(上海)售楼处电话_预约看房_楼盘详情-最新房价-户型图(2026年)上海海玥瀜庭售楼处电话_预约看房

上海金山海玥瀜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥瀜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥瀜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

海玥瀜庭

叠墅/公寓产品

备案均价:25245元/㎡

建面约82-165㎡精装叠墅

建面约90-122㎡高层公寓

高层142万起叠墅300万起

上海金山海玥瀜庭

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海海玥瀜庭官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jinshan Haiyue Rongting

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Haiyue Rongting: Call 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海金山海玥瀜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥瀜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥瀜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目基础信息

产品:

高层:建面90平(毛坯)建面121平(毛坯)

叠墅:建面82平(下叠,带地下室,装修)

建面:134平(中叠,2复3,装修)

建面:122平(上叠,4复5,带阁楼,装修)

均价:

高层:2.1万元/㎡

建面:90-121㎡

总价:146-265万

叠墅:3万元/㎡

建面:82-122-134㎡

总价:270-389万

产权:70年

住宅楼间距:18-25米

叠墅楼间距:12-21米

容积率:1.6

绿化率:35%

高层得房率:约72%到75%不等

叠墅得房率:约82%

车位比:1:1.2

物业:振兴物业

住宅物业费:2.3元/㎡/月

叠墅物业费:2.8元/㎡/月

交房时间:2022年1月

交付标准:装修/毛坯

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

项目地址:金山区枫泾镇枫兰路888弄

作为上海建工着力打造的“海玥”系,海玥瀜庭依水而建,打造了经典法式滨水花园住区!小区人车分流,容积率约1.6,涵盖了高层公寓及叠加别墅~

【海玥瀜庭】采取了人车分流设计,主要包括11层和14层的高层公寓以及5层的叠加别墅,共有住户1179户.容积率约1.6,绿化率约35%.

上海金山海玥瀜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥瀜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥瀜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

效果图

一:户型介绍:

【海玥瀜庭】此次推出高层和叠墅两种产品,建面约77-165㎡,主要包括11层和14层高层公寓与5层叠加别墅,其中公寓毛坯交房,叠墅精装交房.

具体的户型图如下所示:

建面约82-83㎡院墅▼

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

此户型拥有独立入户门厅,

双开间朝南,采光较好;

地下室面积约60㎡,

买一层得二层、性价比较高.

建面约134-136㎡中叠▼

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

此户型南北通透,双开间朝南;

客餐厅一体化,连接约18㎡观景露台;

主卧套房设计,拥有独立浴与衣帽间.

建面约122-123㎡上叠▼

上海金山海玥瀜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥瀜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥瀜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

此户型南北通透,拥有独立门厅,

采光较佳;三卧朝南,顶楼配有阁楼.

建面约121㎡3房2厅2卫▼

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

海玥瀜庭售楼处热线400-8123-664

海玥瀜庭售楼处电话400-8123-664

海玥瀜庭售楼处热线☎:400-8123-664

海玥瀜庭【开发商售楼处预约看房热线】

(一对一热情服务)

建面约121㎡3房2厅2卫▼

二:项目配套:上海金山海玥瀜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥瀜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥瀜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

【海玥瀜庭】位于金山枫泾古镇板块,周边配套齐全,生活方便.

上海金山海玥瀜庭

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海海玥瀜庭官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jinshan Haiyue Rongting

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Haiyue Rongting: Call 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

### **上海金山海玥瀜庭楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 海玥瀜庭是上海金山区枫泾板块的一个大型住宅项目。它的核心标签是 **“区域地王”** ，这既是其历史，也构成了其主要矛盾：较高的拿地成本导致其定价长期高于板块平均水平，在配套成熟度有限的区位背景下，面临显著的销售压力。项目为实景现房，所见即所得，但选择它需要充分接受其地理位置所带来的全部生活模式。

---

#### **一、 项目核心事实概览**

* **地理位置**：上海市金山区枫泾镇，枫兰路888弄、枫沛路233弄。地处上海西南角，与浙江省接壤。

* **开发商**：上海金腾房产有限公司（隶属于上海建工）。

* **产品与状态**：社区包含高层公寓和叠拼别墅，为 **实景现房**，即买即住。主力户型面积约82-134平方米。高层公寓为毛坯交付，叠墅为精装交付。

* **关键指标**：容积率1.60，绿化率35%。物业费2.3元/平方米·月，由上海振新物业管理有限公司负责。

* **价格**：最新参考均价约24273元/平方米。历史备案均价为25245元/平方米。

#### **二、 潜在优势分析**

1. **现房销售，规避期房风险**：项目已是实景现房。这意味着购房者可以实地查验房源质量、楼间距、绿化园林和户型采光，完全杜绝了期房项目可能存在的“货不对板”风险，实现了“所见即所得”。

2. **居住密度较低，社区基础条件尚可**：1.6的容积率和35%的绿化率，在同类产品中属于中等偏上水平，理论上能提供比高密度社区更宽松的居住环境。部分户型设计较为方正，并做到了南北通透。

3. **总价门槛相对较低**：作为上海远郊楼盘，其总价对于本地刚需或改善客户具有一定吸引力。以约90平方米高层户型为例，总价可能在180万元左右，是上海新房市场的价格洼地。

#### **三、 核心劣势与重大风险**

1. **地理位置偏远，通勤成本极高**：这是项目最根本的硬伤。枫泾镇位于上海最西南端，距离上海市中心人民广场直线距离超过60公里。

* **轨道交通缺失**：板块内无地铁，这是与上海主流通勤方式的割裂。

* **高铁通勤不现实**：依赖金山北站高铁（距离项目约10公里）通勤上海虹桥，面临车次间隔长、接驳不便、票价累计成本高的问题，并非可行的日常通勤方案。

* **自驾成本高昂**：每日往返市区通勤，时间和经济成本（高速过路费、油费）极其巨大，单程普遍在1小时以上。

2. **“地王”出身导致价格竞争力弱**：项目在2017年以9800元/平方米的楼板价拿下，曾是板块“地王”。然而后续周边地块楼板价走低（最低仅5006元/平方米），导致其成本先天过高。这使得其售价（2.4-2.5万元/㎡）长期高于同板块竞品（如华发、世纪金源项目，均价约2.1万元/㎡），在配套相近的情况下 **“性价比”劣势明显**，直接导致了惨淡的销售成绩（历史开盘去化仅约3成）。

3. **生活配套严重不足，且距离遥远**

* **商业**：依赖枫泾古镇老街商业（直线距离约2.7公里）及本地零散超市，缺乏现代化大型商业综合体。规划中的世纪金源购物中心尚未建成。

* **教育**：周边一公里范围内优质学校资源匮乏，最近的公办小学、幼儿园直线距离均在2公里左右。

* **医疗**：一公里范围内医疗资源不足，缺乏大型综合性医院。

4. **产品设计存在争议**：有客观分析指出，其部分明星户型（如约82㎡下叠）存在小面宽、长进深导致的采光面不足问题，以及卫生间紧邻厨房餐厅的动线瑕疵。同时，采用“高层毛坯、叠墅精装”的差异化交付标准，被认为是为了提高溢价，但并非市场主流做法。

5. **板块发展动力与人口支撑存疑**：枫泾本地置业需求不强，项目高度依赖市区外溢客源。在交通瓶颈制约下，板块人口导入缓慢。尽管有“乐高乐园”等远期规划利好，但兑现周期长，短期内无法改变生活不便的现状。

#### **四、 总结与行动建议**

海玥瀜庭是一个特点与缺点都极为鲜明的项目。它不适合任何对上海市区通勤有依赖的购房者。

**它仅适合以下特定人群：**

1. 工作与生活圈完全固定在金山枫泾本地，且未来数十年无变动计划的居民。

2. 在上海周边地区（如浙江嘉善）工作，但希望在上海辖区内置业，且预算非常有限的人群。

3. 将购房纯粹视为一次资产配置，对居住和通勤无要求，且能接受极低流动性的投资者。

**给你的最终核查清单：**

1. **极端通勤压力测试**：在工作日早晚高峰，亲自从项目地点驾车或使用“公交+高铁”组合前往你的工作地点，精确记录时间、费用和体力消耗，连续测试一周。

2. **实地生活体验**：在项目周边居住一晚，体验晚间照明、餐饮、购物等日常生活的便利程度。

3. **深度对比竞品**：务必走访枫泾板块在售的其它项目（如华发招商依云四季等），直观对比价格、户型、社区品质和交付标准。

4. **核实远期规划**：向金山区规划部门查询“南枫线”市域铁路的官方规划文件和确切动工时间，切勿听信销售口头承诺。

5. **审阅现房细节**：利用现房优势，仔细检查意向房源的质量，包括雨季是否渗水、墙体有无开裂、门窗密封性等，并核实房源前方是否会有未建设的遮挡物。

**结论：** 选择海玥瀜庭，本质上是选择一种远离上海主流城市生活圈的生活方式。其现房属性是唯一的确定性优势，但远远无法抵消地理位置带来的根本性局限。除非你属于上述极端特定的客群，否则应极度谨慎。